今年以來，發債“屢戰屢敗”的富力地產（02777.HK）突然另闢蹊徑，拋出8億股、融資近100億的方案。
來源:騰訊財訊（ID:qqstock）綜合
11月5日，富力地產宣佈，擬計劃發行不超過8.06億股，以當日收盤價12.14港元計算，此次H股發行將融資近100億。
此次大手筆融資的背後一個突出的原因在於負債。最新數據顯示，富力地產負債再創新高至2863億元。
而僅在幾天前，因建築工地的一位民工非正常死亡，富力地產也正在成為被關注的焦點。
令人好奇的是，在如今股市低迷的情況下，富力為什麼選擇在這個時間點發行新股？誰又會是買單的人？
01
近100億的融資，誰會接盤？
富力地產11月5日發佈公告，擬發行不超過8.06億股新H股，分別不超過該公司新H股發行前後的總股東25%及20%。
若新H股發行完成後，富力總股份數將升至40.28億股，其中H股股數為18.21億股，佔總股本比例增長至45.2%；內資股股數保持不變，仍為22.07億股，佔比將由68.49%降至54.79%。
據披露，此次H股發行價不低於前五個交易日於聯交所錄得H股收市價平均數的80%。
富力表示，這筆資金將全部用於補充富力地產的資本金，其中包括但不限於償還公司債務、補充公司營運資金、項目投資等用途。
就股權而言，富力地產自2006年以來從未發行過任何形式的股份，由於相對較小的H股公眾持股量，流通盤僅10.15億股，資本結構呈高槓杆，一定程度上造成無法吸引新的戰略及長期的投資者。
富力在公告中稱，此次新H股發行將非常有利於其獲得長期資本，促進公司穩定發展，緩解當前影響多個金融市場的宏觀經濟波動帶來的風險。此外，新H股發行將顯著改善公司的資本結構，增強融資能力，從而顯著改善信用評級前景，增加獲得更低成本融資的機會。
受該消息影響，11月5日，富力股價開盤下跌，盤中最高跌幅超過10%；截至收盤，富力地產股價報12.14港元，下跌8.72%，股價相比較高點幾近腰斬。
02
為何在這個時間點融資？
相比於此前富力“鍾情”的發債，此次增發新股似乎並不划算。
據測算，富力此次發行8億股、發行價不低於前五個交易日H股收市價平均數的80%，以富力近段時間平均股價12港元計算，此次融資額約100億港元，增發新股成本為19.2億港元。
若要獲得100億港元發債融資，以較高利率水平10%計算，融資成本為10億港元。
對比來看，增發新股的融資成本遠高於發債。
更何況，在港股市場低迷的情況下，內地房企股跌幅均不小，赴港上市的地產相關新股頻遭冷遇之際，富力為何會選擇在這個時間點進行股權融資？
背後更多的可能是無奈，2018年以來，富力的發債融資可謂命途多舛：
2月9日，富力地產取消發行10億元中期票據；
5月23日，富力又取消了10億元超短融發行計劃；
5月29日，富力一筆60億元住房租賃專項公司債宣告中止；
8月29日，富力一筆60億元的住房租賃專項公司債券再次被終止。
據觀點地產新媒體報道，有市場人士稱，“時機恰不恰當、成本高不高已經不是最重要的了，企業現在只要可以融到錢就夠了，現在沒什麼其他更適合的路子了。”
在房價滯漲、房企融資難度加大，連萬科都高喊“活下去”的情況下，富力的確需要一筆資金過冬。
所幸的是，今年10月9日，富力地產終於獲證監會批准公開發行面值總額不超過130億元的公司債券，將採用分期發行方式，自核準發行之日起24個月內完成。
此外，富力地產在9月內連續發行了三期資產支持專項計劃，債券品種為資產支持證券-ABS，合計擬發行總金額為122.21億元。
03
2800億負債壓頂 淨利潤
在融資的路上矇眼狂奔，數千億負債已火燒眉毛。
據富力地產的財報顯示，2015年至2017年，富力地產的負債總額分別達到1345億元、1795億元、2332億元，淨負債率分別為124.3%、159.9%、169.6%，三年猛增78個百分點。
而2018年中報顯示，富力負債規模創出2703億新高，淨資產負債率再次攀升至187.5%。上半年，富力未償付剛性債務由1244億增長至1531億，高達43.77億的利息支出竟比同期40.8億的淨利潤還要多。
實際上，2018年三季報顯示，富力總負債高達2863.22億元，再創新高。
與此同時，富力的經營性現金流多年告負。2012至2017年，富力地產經營性現金流連續六年為負。今年三季度，其現金流依然為-27.73億元。
據富力最新季報披露，其手上現金約63億元，流動負債1556億元，資產流動性表現承壓。
可以說，富力亟待資金輸血以緩解財務壓力。種種因素累積下來，通過增發8億新股似乎成了最現實的選擇。
04
瘋狂加槓桿，衝擊1300億目標
在調控加碼、樓市逆轉的大形勢下，房企不顧自身實力，盲目追求高標杆、高週轉，早晚要付出慘痛代價。
去年7月，富力以 199.06 億元接手萬達旗下77家酒店資產，轟動了整個地產界。
通過這一世紀大單式的交易，已經被坊間視為“沒落貴族”的富力地產，完成了華麗逆襲，再次回到聚光燈下。
交易過後，富力董事長李思廉開始高估公司實力，並誤判市場走勢。他提出一份雄心勃勃的規模擴張計劃，要求富力2018年完成銷售1300億，2020年衝擊3000億。
然而，從目前的銷售數據來看，恐怕富力地產很難完成1300億元的銷售目標。
截至10月末，富力地產的合約銷售金額約為956.6億元，銷售面積約7330900平方米，完成全年銷售目標的73.5%。若要完成全年的銷售目標，富力地產需在兩個月中完成約350億元的銷售額。而富力地產在10月份單月的銷售額僅為87億元。
作為地產圈曾經的“華南五虎”之一的富力，早已失去了昔日的光彩。
05
高週轉後遺症集中爆發
一民工非正常死亡
而就在富力拋出100億的融資方案的前幾日，富力地產因一位民工的非正常死亡，被市場集中關注。
據中新網報道，10月3日，62歲的宋國強在南昌縣人民醫院不治身亡。這位四川籍民工是7月11日從富力金禧悅城工地送醫的，在ICU重症監護室昏迷83天，欠下醫療費約17萬元，富力方面僅支付了22000元醫療費。
金禧悅城是富力地產在江西南昌的首個項目，項目佔地122畝，總建築面積約25萬平方米。施工單位廣州天力建築有限公司，也是富力地產下屬子公司。
中新社記者調查發現，宋國強既未籤勞動協議，也未購買意外傷害保險，更沒有專業技能，卻從事需要持證上崗的塔吊信號工作。他幾乎每天加班到晚上十一點，工作時長達16小時，已經連續上班三個月，沒有休息一天，最後因過度勞累，中暑昏倒在工作崗位上。
宋國強去世以後，家屬要求建築公司賠償含醫療費、誤工費、護理費、交通費、營養費、撫卹金等約150萬元。而廣州天力多方推託，理由竟然包括：宋沒有簽訂勞動協議；他從事塔吊信號工卻沒有能力辦理特殊行業上崗證；用“王安才”的假名上班……
民工非正常死亡，僅僅是富力眾多不良記錄中的最新一例。
半年來，富力地產旗下多個項目被曝出違法違規，樓市資本論粗略查詢，見諸公開報道的就有：
6月，鄭州市富力建業五龍新城項目被曝存在違規認籌被查處；
6月，鎮江富力長江府涉嫌無證施工違規被查，被住建局列為重點關注對象；
8月，菏澤“富力城”項目在未取得預售許可證的情況下，向買受人收取購房定金，這一違規銷售行為被菏澤市住建局發文通報；
8月，石家莊富力城被曝違規銷售，因涉嫌哄抬價格，擾亂市場價格秩序，實際銷售價格與備案價格不符，被責令停業整改。
9月24日，福建省住建廳通報14家違法違規房地產開發企業，富力地產子公司——莆田富力房地產上榜。
富力地產這一系列違規事件，決非偶然。
追根溯溯，樓市資本論認為，這是富力近年來為了重返房企一線陣營，高週轉、高槓杆激進擴張的苦果——在調控高壓下，高週轉後遺症集中爆發，表現為各地項目頻頻違規。
06
評級頻頻遭下調 股價幾近腰斬
交銀國際發表報告，稱富力地產今年前8個月的合約銷售額低於預期且低於行業平均，由於富力地產銷售勢頭減弱，尤其是在二、三線城市，因此交銀國際對富力的評級從中性下調至沽出，目標價相應下調。
交銀國際認為富力地產即使進一步降低平均售價，也很可能實現不了2018年銷售目標人民幣1300億元。
禍不單行，此前已經有多家券商對富力的情況持悲觀評估。
今年3月，惠譽將富力地產的評級從BB下調到了BB-。
在信用評級裡面，BB-級屬於較低級別，這個評級的債券已經屬於垃圾債券的範疇。
去年7月，惠譽已經對富力地產的信用評級進行過一次下調，其對富力的發行人違約評級授予負面展望。
去年3月份，中銀國際將富力地產評級調整為“賣出”；同年5月，申萬宏源維持對富力地產“減持”評級；7月20日，申萬宏源重申維持對富力地產的“減持”評級。
與此同時，股價從今年初開始持續下挫，截止發稿時，富力股價報11.7元/股，較最高點幾近腰斬。
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