今天與大家分享新形勢下房地產投資和融資策略，這個題目比較大，包括三大部分：一．中國房地產行業現狀和趨勢、二．不同的房地產產品投資策略和三．不同的房地產金融產品融資策略，我會選概括和有選擇地來介紹。
第一部分房地產行業發展趨勢，它從不同的角度來看有多種：我這裡列了七條：第一條就是多元化。未來十年，所以除了住宅大量在建之外，中國的行業大發展也將會集中在商業、旅遊、物流、文化、教育和農業等嶄新新的領域，譬如特色小鎮熱潮出現。非住宅投資在2017年占房地產總投資的34%左右。
然後第二條是集中化。到了2017年進入前十強的房地產企業銷售總總額加起來已經佔到了近1/4的銷售量，前30強已經達到了國家整個銷售量的近40%；從2018年一季度情況來看前一百強的整體銷售額比去年又增長了百分之將近29，現在兼併收購案例也越來越多了，現在品牌集中化非常明顯。中國現在很多中小房地產企業都陸續被吞併了，大魚吃小魚，這樣的情況預計還要持續近三年。
現在我們無論到了紐約或洛杉磯和到倫敦或悉尼去，發現國外反而中小開發商非常多，跟中國有點不一樣，我理解是這樣，國外已經進入存量房時代，它們大量新建房子的時代已經過去，所以都是城市中心的一小塊一小塊的，也就更加適合中小企業來運作。
第三部分是資產化：持有型增多、物業管理、輕資產管理加強（包括辦公、商業、工業和物流、長租公寓等）。房地產市場發展到現在為止，特別是一線城市，像上海和北京新造的房子已經很少了，上海中環內和北京三環內基本上沒有房子可建了，換句話說中國一線城市和部分二線城市如天津和杭州等已經出現了二手房交易量超過新房的交易量，即這些城市已經進入了一個存量房時代。這是一個趨勢。這樣看來以後像物業管理、設施管理、經營管理這方面的工作量會越來越大，對人才和管理的要求也越來越高。
下圖是全球開發型和資產管理型房地產上市企業市值趨勢比較，黑色的是持有型的全球上市房地產公司即房地產投資信託基金（REITs），它主要是持有的，淡顏色的是全球上市房地產(開發)公司的市值；持有型物業，也可以簡單地理解為存量房。從這個趨勢來看，最前面1990年全球的時候也是以開發為主導的。其實對於我們國家也是這個情況，1990年的時候或者到2000年的時候，哪怕是北上廣也是開發型的佔絕對主導，但是到了今天為止北上廣深和部分二線城市在已經進入了存量房占主導地位。
第四就是金融化。資金渠道和成本是決定因素之一，資產證券化創新不斷。
舉兩個案例：個人買房要貸款，從長期來一般貸款多的人掙得較多，以前溫州炒房團他們做炒房的時候也是付首付款，然後向銀行按揭的，但是買了房產其上升幅度一般會超過通貨膨脹率，所以從個人來說從銀行按揭也是合算的。從企業來看，融資大家都想從銀行這邊融，但是當前融資難度加大，不是每家企業都能融到的。
從現在全國排行前20強房地產企業來看，大多數都有在香港融資和國內融資兩種渠道，這個非常重要，絕對不是一種巧合。前20強房地產公司，恆大、碧桂園、綠城、融創、華潤、龍湖等，絕大多數都在香港上市的。因為香港融資成本總體來說這20年都是比國內低且靈活。
最後介紹一下國際化。前二十年，我們主要是吸引海外資金投資中國房地產市場，當然其中也有些限制政策，但總體上是開發的。前幾年開始，我國很多房地產企業已經開始投資或者希望投資海外房地產市場，出於各種原因，這個需要是存在的；但由於國家外匯大量流失等原因，從前年年底開始對海外房地產投資有嚴格的限制，現在大量萎縮了，所以今天在這裡特別強調前面的四化。
房地產行業這些未來的發展趨勢，不光是對企業的發展戰略和具體業務方面有很大的影響，對個人找工作等的影響也是比較深刻的。
以上是第一部分未來的趨勢。現在進入了第二部分，不同的房地產投資產品的投資策略。
我們國家在2000年的時候，房地產開發90%是住宅，甚至有些城市佔到95以上是住宅開發。但是到了今年情況也不同了，最近得到數據是2017年底，我們國家住宅開發只佔了66%，還有34%就是非住宅的，這個量已經非常大了。
上海和北京這些年出讓的土地，住宅方面都沒有超過50%，我們知道房地產就不僅僅是住宅，從國家分類來看，主要可以分成這樣五類：第一類是住宅；第二類是辦公；第三類商業；第四類賓館和旅遊；第五類物流和工業廠房。這個分類是根據國家這麼多年來運營情況和參照國外的情況的，我國有的城市在具體執行方面也有一些特殊性的調整，但原則是不能突破的。
譬如養老地產建設在旅遊景區，那它和旅遊地產就比較結合，如果養老地產搞在住宅裡面，那就是相當於住宅的，所以它是跟土地性質有關的。土地性質基本上可以這樣區分，住宅70年，商業是40年，其他基本都是50年。土地性質不同，使用功能不同，所以它的投資策略都是不同的。
首先是住宅。住宅開發和投資最關鍵的就是看當地的就業情況和人口情況，這兩項一定要注意，見下圖。另外國家政策也是至關重要，最近國家一直強調住房不炒，房子是用來住的，這個其實也會極大影響房地產市場和房價；譬如現在長租公寓是建設潮，但也要注意產品定位和盈利性及現金流。
第二是辦公樓。辦公樓一個特點就是要扎堆。上海現在入住率高和價格最貴的地方不在淮海路，也不在南京路，在浦東陸家嘴；北京現在入住率高和價格貴的在金融街、國貿和中關村。辦公樓扎堆，工作效率就高了，這一點非常重要。
第三是商場。商業地產受到互聯網的衝擊是顯而易見的，現在商場從購物方面應該是越來越少了，都是吃喝玩樂，所以商場現在跟吃喝玩樂密切相關。另外像京東，雖然它物流倉庫基地都放在郊區，廣義上其實它做的是商業地產，這些物流基地其實是為商業配套的，用的土地其實是工業用地。回想以前搞商場，一到四層是賣東西的，第五層可能是倉庫，只不過現在這個第五層的倉庫放到郊區去了。
第四是賓館和旅遊。傳統的賓館。譬如五星級的，賓館裡要配置多個餐廳和一些商店，但是未來趨勢應該建設更多配套設施少的精品酒店或者酒店式公寓，甚至有一些酒店式公寓，跟長租公寓結合的這種會越來越多。
國內很多開發商做旅遊也是看到周圍有配套的土地，這一點也是挺關鍵的；純粹做旅遊通過門票，回收挺困難的。當然純粹做旅遊的成功案例也是不少的。
我們國家養老地產也有一部分誤區，雖然說郊區的住宅滿足了部分老年人養生的需求，但其實有時候也不見得都合適，年紀大了，特別到了七八十歲，建議可以學國外的一些做法，我以前工作過多年的澳大利亞公司Lend Lease也做養老地產，但房子是建在市區且離醫院很近，房子不很大，兩房一廳或者一房一廳都可以，老年人看醫生比較方便，住在市區生活各方面都也比較方便。
第五是物流和工業。去年下半年，萬科成為了普洛斯物業物流公司的大股東，從我曾經直接參與過兩個工廠的建設，一個在上海一個在蘇州，我對工業和物流房產還是有一定了解。其實工業和物流它都是量身定做。量身定做非常重要，拿地之前要和工廠方交流的，因為每一個工廠對流水線都有要求的，所以國內華夏幸福做的比較成功，跟這個也是有關係的，一定要量身定做。
最後一部分是不同的房地產金融產品的融資策略。從去年開始開發商融資難道又加大，特別是百強之後的房地產企業融資非常難。國家現在一直強調的去槓桿，今年銀行的資金2018年肯定會緊的。開發貸額度減少，減少非標業務。今年上半年甚至出現了前30強的房地產企業，滿足432後開發貸還是不能獲得的現象，這就可以看到今年銀行房地產貸款規模在縮小，委託貸款和併購貸款也有極大的限制；譬如委託貸款，監管機構要求“集合資產管理計劃不得投向委託貸款資產或信貸資產”。投向房地產開發土地併購，或房地產開發土地項目公司股權併購的，應按照穿透原則管理，擬併購土地項目應完成在建工程開發投資總額的25%以上。併購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目，不得用於變相置換土地出讓金。
人民銀行將保持貨幣政策穩健中性被擺在首要位置，切實防範化解金融風險緊隨其後。加強影子銀行、房地產金融等的宏觀審慎管理。
信託：滿足432。信託今年一季度的量反而大大超過去年，在房地產方面的量非常非常多，而且價格在往上升。因為信託的成本都比較高的，它給投資人都要7%到8%左右，那他給開發商要9%到11%左右。今年總體成本要超越去年同時期的0.9左右。
資產管理計劃：要求集合資產管理計劃不得投向委託貸款資產或信貸資產。定向投向委託貸款的資產或信貸資產需要向上穿透符合銀監會的委貸新規。另外，集合類和基金一對多投向信託貸款的停止備案。基金業協會也明確對“明股實債”和“明基實債”不予備案。
2018年房地產企業在房地產私募股權基金和資產證券化方面還是有很大的機會。房地產企業參與私募股權基金要以正股權或者夾層投資主導，房地產資產證券化對發行主題有一定的要求，項目也最好在一和二線城市。
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