“城中村”，狹義上指在農村村落城市化的進程中，農民土地大部分或全部被徵用後，農民的身份轉變為居民並仍然在原村落居住而演變成的居民區；廣義上指在城市高速化發展的進程中，滯後於時代發展的步伐、遊離於現代城市管理門外、生活水平低下的居民區。在通常的認識觀念裡，“城中村”即“都市裡的村莊”。
為了促進城市的建設發展，政府大力征收城區周圍的農村土地，以獲得更大的城市擴展空間。但是，被徵用土地的農民沒有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐漸發展成為“村莊進入城市，城市包圍農村”的景象。這就是城中村的主要源頭。
我國的城中村是具有中國特點的，城中村與城市發展整體需要之間的矛盾也日益突出，已經成為制約城市化進程和全面建設小康社會的主要"瓶頸"因素之一。如果不妥善解決城中村問題，我國的城市化過程就會受到阻礙。站在長遠的角度分析，從營造和諧社會的高度出發，改造城中村是勢在必行的，城中村改造的重要性、必要性和緊迫性是不言而喻的。
改革開放30多年來，我國城市化進程很快，城市化率由1978年的17.92%提高到2017年的58.52%，平均每年提高一個百分點。舊城鎮化的城市化率雖然很高，城市化的質量卻不是很高。中國現有城中村區域分佈來看，東部地區仍舊是城中村最主要的地區。主要是東部地區經濟發展快，城市擴張速度遠高於中西部地區，因此會存在攤大餅，將還未來得及改造的農村納入城市的範疇；同時，外來人口大量流入，多數人進入城中村，導致城中村在某些時候還出現了擴大傾向。其他地區的城中村多屬於歷史遺留問題，城市發展中規劃不合理導致的。
一、中國現有城中村數量規模
從新中國成立到改革開放，再到新世紀以來，中國城鎮化經歷了緩慢發展期、加速發展期和快速發展期三個階段，如今的城鎮化表現出多個特點。
改革開放30多年來，我國城市化進程很快，城市化率由1978年的17.92%提高到2017年的58.52%，平均每年提高一個百分點。舊城鎮化的城市化率雖然很高，城市化的質量卻不是很高。
為了解決大城市過分發展存在的問題，對大城市應該消腫，這個消腫也就是把一些企業、工業、服務業、教育、醫療等優質資源有序地向中小城市轉移，這個轉移需要金融支持。
我國目前城市化水平不高，要成為一個工業化的國家、現代化的國家，城市化必須加快。發達國家城市化率都高於95%，中等發達的國家和地區，例如韓國、中國臺灣的城市化率已經達到85%，依照鄧小平同志的設想，我們在2050年要達到中等發達國家的水平。也就是說我們在2050年，真正的城市化率應該達到或者接近85%。因此，我們推進城市化的任務還很重，這個城市化就應該是帶動我們國家經濟發展的長期潛在動力。
目前關於中國現有城中村數量沒有專門的統計數據，城中村數據都集中在城市棚戶區的數據中。從目前各地公開的統計來看，中國城中村數量在5萬左右。
二、中國現有城中村區域分佈
中國現有城中村區域分佈來看，東部地區仍舊是城中村最主要的地區。主要是東部地區經濟發展快，城市擴張速度遠高於中西部地區，因此會存在攤大餅，將還未來得及改造的農村納入城市的範疇；同時，外來人口大量流入，多數人進入城中村，導致城中村在某些時候還出現了擴大傾向。其他地區的城中村多屬於歷史遺留問題，城市發展中規劃不合理導致的。
圖表：中國現有城中村區域分佈
資料來源：住房和城鄉建設部、中研普華
2018-2019年，國家棚戶區改造進入關鍵性的二年，各種優惠政策頻出。要了解國家棚戶區改造到底有哪些最新優惠政策，還得先看2017年5月26日下午國新辦舉行的國務院政策例行吹風會。
為落實2018-2020年再改造各類棚戶區1500萬套任務，住建部將與有關部門一起，加大中央財政補助和金融、用地等支持。
按照國務院常務會議決定，2018年到2020年三年時間裡，將再改造各類棚戶區1500萬套，這是棚戶區改造的第二個三年計劃。2015年，國務院提出，2015-2017年全國改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區住房1800萬套，目前，2015年已完成改造601萬套，2016年完成改造606萬套。2017年1-4月，全國已開工改造各類棚戶區219萬套，佔年度目標任務的36%，比2016年同期提高了3個百分點。
截至2017年中旬，全國棚戶區改造已經累計開工3287萬套，其中城鎮棚戶區2592萬套，國有工礦棚戶區302萬套，國有林區（場）棚戶區164萬套、國有墾區危房229萬套。通過棚改，使8000多萬居民“出棚進樓”。面對第二個棚改3年計劃，住建部要求各地，要重點謀劃好2018年棚改工作，儘早落實項目、資金等，確保2018棚戶區改造早安排、早開工、早見效。
昆明城中村概況
根據昆明市政府的計劃，從2008年到2012年，昆明市將對主城區的336個城中村進行改造，涉及總建築面積4000多萬平方米，相當於昆明主城區7～8年的商品房建築面積。其中一環以內城中村22個，一環至二環51個，二環以外263個。截止到2017上半年，昆明已有86個城中村進入全面拆遷，累計拆除城中村建(構)築物760萬平方米。113個村的項目改造規劃通過市規委會審議。37個城中村工程建設已開工，工程建設面積510萬平方米。昆明城中村絕對數量之大，佈局之廣，較全國其他省會城市更為突出。
2010年9月28日，昆明市首個城中村回遷安置房張官營落成入住。張官營模式即“先安置、再搬遷、後拆遷”，優先啟動回遷安置房及公益性項目建設，並按照“政府主導、企業參與”原則，嚴格參與企業准入條件，通過比選，讓具有資質、實力、講誠信的企業參與到項目改造中來，發揮引領作用，以此確保村民回遷安置房的建設以及城中村改造的推進。張官營城中村改造實現了零上訪、零投訴、零加層、零強拆的“四個零”記錄，得到社會各界廣泛認可，成為全市城中村改造的樣板。借鑑全國城中村改造的成功典範，結合自身實際情況，通過探索創新，昆明的城中村改造逐步走出了具有昆明特色的道路。
2昆明城中村的特點
(1)量大面廣，基礎設施短缺
在249平方公里範圍內有多達336個城中村，涉及村民60多萬人，而且從城市核心區到城市邊緣均有分佈。此外，城中村開發強度普遍過大，公共活動空間缺乏，供水、供電、電訊、煤氣和排水等市政設施不完善，髒亂差現象普遍，給城市形象和群眾生活帶來嚴重影響。
(2)建築密度大，容積率高
昆明市城中村的平均建築容積率0.8，二環路內達1.43，有相當一部分村莊的容積率在2.0以上。部分區位條件好，靠近市場的村莊甚至高達4.0。遠高於一般的城市居住小區1.8的容積率，改造的難度很大。
(3)產業分佈混亂，環境狀況惡化
不規範的鄉鎮及村社企業、以租代徵建設、租用民房辦家庭作坊式企業眾多，企業用房與居民房屋相互交織，企業生產時的廢水、廢氣、廢料隨意排放，加重了環境的惡化。
(4)違法用地、違章建築嚴重
城中村常利用土地的區位優勢，大量出租集體土地。據統計，該市2004年違法用地清理8000餘宗、近13萬畝，大部分發生在城中村。城中村居民大量私建房屋用以出租，“握手樓”、“貼面樓”、窩棚式房屋占城中村房屋比重大，城中村的違法建設較為嚴重，特別是當城市建設需要進行拆遷時，許多村民把加層等違章建設當作獲取高額補償的一種手段。
(5)人口結構複雜，社會管理滯後
城中村聚集著大量的外來人口，有的城中村人口密度大，流動人口聚集，治安防範和矛盾化解機制弱，治安問題時有發生，管理形勢日趨嚴峻，造成諸多社會隱患和城市問題。
三、深入推進昆明市城中村改造的對策建議
1堅持規劃先行，統籌合理佈局
按照“規劃預定功能、功能引導產業、產業聚集企業、企業促進發展”的思路，堅持“統一規劃、合理佈局、因地制宜、綜合開發、配套建設、完善功能”的原則，科學編制城中村一村一策改造規劃，實現與城市建設總體規劃和片區控制性詳細規劃相銜接，通過有序、有效的重建改造，合理調整城市用地佈局，推動產業發展、片區繁榮，完善城市功能，美化城市環境，提升城市品位。
2整合土地資源，提高利用效率
在實施城中村重建改造進程中，除城市規劃涉及到市政公用設施及市級以上重大公益建設項目外，建成區內城中村的現有集體土地以及周邊村集體經濟組織擁有使用權的國有土地，不再審批與城中村改造重建無關的項目，城中村改造不再配給集體自留用地和審批新增宅基地。城中村重建改造項目的土地增值收益和建設項目的同級稅收留成部分，按返還比例，全部用於城中村改造。
3推進市場運作，多方參與改造
堅持政府主導下的市場化運作，積極鼓勵社會資本參與城中村重建改造，拓寬城中村改造的融資渠道，出臺開發建設過程中涉及的城市建設配套費、土地出讓金、耕地開墾費等方面的優惠政策，提高優秀開發企業參與城中村改造的積極性，努力提高重建改造項目的經濟效益。
4重視村民教育，提高就業技能
目前很多城市都存在重視城中村的景觀改造而忽視人的改造問題，改造後村民的生存方式沒有得到改變，帶來很多問題。因此，城中村改造應將村民納入教育培訓計劃，提高村民就業技能與水平，為村民自主創業提供智力與資金扶持。
5完善配套制度，建立社會保障
嚴格堅持徵地政策和補償安置標準，注意城市房屋拆遷和農村房屋拆遷的區別，注重新老政策的銜接，不能隨意突破。要儘快完善戶籍、教育、土地等方面的配套制度建設，優先為就業困難的城中村居民提供就業服務，實施與城市居民統一的最低生活保障，在徵收土地同時建立養老、醫療、失業保險等為主體的社會保障制度。
6加強督促檢查，實行目標考核
實行區級領導對口聯繫各個城中村制度，將城中村重建改造列入區政府、各街道辦事處、各職能部門年度工作計劃，實行目標管理，與領導責任掛鉤。
三、中國城中村改造需求分析
2008年-2016年，全國城中村、棚戶區改造累計開工3287萬套。通過棚戶區改造，使8000多萬居民“出棚進樓”，改善了困難群眾住房條件。通過城中村改造，幫助約950萬農民就地轉化為市民，住進了配套完善的安置房小區。
這是惠及億萬人民群眾的大工程，與之相關的需求包括教育、醫療、養老、城市生活消費及其他公共服務提供。
四、中國城中村改造市場規模
圖表：2015-2018年上半年中國城中村改造市場規模
注：該數據含棚戶區部分，下同。該市場規模為每年新增規模，非累積。
資料來源：住房和城鄉建設部、中研普華
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