“城中村”，狭义上指在农村村落城市化的进程中，农民土地大部分或全部被征用后，农民的身份转变为居民并仍然在原村落居住而演变成的居民区；广义上指在城市高速化发展的进程中，滞后于时代发展的步伐、游离于现代城市管理门外、生活水平低下的居民区。在通常的认识观念里，“城中村”即“都市里的村庄”。
为了促进城市的建设发展，政府大力征收城区周围的农村土地，以获得更大的城市扩展空间。但是，被征用土地的农民没有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐渐发展成为“村庄进入城市，城市包围农村”的景象。这就是城中村的主要源头。
我国的城中村是具有中国特点的，城中村与城市发展整体需要之间的矛盾也日益突出，已经成为制约城市化进程和全面建设小康社会的主要"瓶颈"因素之一。如果不妥善解决城中村问题，我国的城市化过程就会受到阻碍。站在长远的角度分析，从营造和谐社会的高度出发，改造城中村是势在必行的，城中村改造的重要性、必要性和紧迫性是不言而喻的。
改革开放30多年来，我国城市化进程很快，城市化率由1978年的17.92%提高到2017年的58.52%，平均每年提高一个百分点。旧城镇化的城市化率虽然很高，城市化的质量却不是很高。中国现有城中村区域分布来看，东部地区仍旧是城中村最主要的地区。主要是东部地区经济发展快，城市扩张速度远高于中西部地区，因此会存在摊大饼，将还未来得及改造的农村纳入城市的范畴；同时，外来人口大量流入，多数人进入城中村，导致城中村在某些时候还出现了扩大倾向。其他地区的城中村多属于历史遗留问题，城市发展中规划不合理导致的。
一、中国现有城中村数量规模
从新中国成立到改革开放，再到新世纪以来，中国城镇化经历了缓慢发展期、加速发展期和快速发展期三个阶段，如今的城镇化表现出多个特点。
改革开放30多年来，我国城市化进程很快，城市化率由1978年的17.92%提高到2017年的58.52%，平均每年提高一个百分点。旧城镇化的城市化率虽然很高，城市化的质量却不是很高。
为了解决大城市过分发展存在的问题，对大城市应该消肿，这个消肿也就是把一些企业、工业、服务业、教育、医疗等优质资源有序地向中小城市转移，这个转移需要金融支持。
我国目前城市化水平不高，要成为一个工业化的国家、现代化的国家，城市化必须加快。发达国家城市化率都高于95%，中等发达的国家和地区，例如韩国、中国台湾的城市化率已经达到85%，依照邓小平同志的设想，我们在2050年要达到中等发达国家的水平。也就是说我们在2050年，真正的城市化率应该达到或者接近85%。因此，我们推进城市化的任务还很重，这个城市化就应该是带动我们国家经济发展的长期潜在动力。
目前关于中国现有城中村数量没有专门的统计数据，城中村数据都集中在城市棚户区的数据中。从目前各地公开的统计来看，中国城中村数量在5万左右。
二、中国现有城中村区域分布
中国现有城中村区域分布来看，东部地区仍旧是城中村最主要的地区。主要是东部地区经济发展快，城市扩张速度远高于中西部地区，因此会存在摊大饼，将还未来得及改造的农村纳入城市的范畴；同时，外来人口大量流入，多数人进入城中村，导致城中村在某些时候还出现了扩大倾向。其他地区的城中村多属于历史遗留问题，城市发展中规划不合理导致的。
图表：中国现有城中村区域分布
资料来源：住房和城乡建设部、中研普华
2018-2019年，国家棚户区改造进入关键性的二年，各种优惠政策频出。要了解国家棚户区改造到底有哪些最新优惠政策，还得先看2017年5月26日下午国新办举行的国务院政策例行吹风会。
为落实2018-2020年再改造各类棚户区1500万套任务，住建部将与有关部门一起，加大中央财政补助和金融、用地等支持。
按照国务院常务会议决定，2018年到2020年三年时间里，将再改造各类棚户区1500万套，这是棚户区改造的第二个三年计划。2015年，国务院提出，2015-2017年全国改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套，目前，2015年已完成改造601万套，2016年完成改造606万套。2017年1-4月，全国已开工改造各类棚户区219万套，占年度目标任务的36%，比2016年同期提高了3个百分点。
截至2017年中旬，全国棚户区改造已经累计开工3287万套，其中城镇棚户区2592万套，国有工矿棚户区302万套，国有林区（场）棚户区164万套、国有垦区危房229万套。通过棚改，使8000多万居民“出棚进楼”。面对第二个棚改3年计划，住建部要求各地，要重点谋划好2018年棚改工作，尽早落实项目、资金等，确保2018棚户区改造早安排、早开工、早见效。
昆明城中村概况
根据昆明市政府的计划，从2008年到2012年，昆明市将对主城区的336个城中村进行改造，涉及总建筑面积4000多万平方米，相当于昆明主城区7～8年的商品房建筑面积。其中一环以内城中村22个，一环至二环51个，二环以外263个。截止到2017上半年，昆明已有86个城中村进入全面拆迁，累计拆除城中村建(构)筑物760万平方米。113个村的项目改造规划通过市规委会审议。37个城中村工程建设已开工，工程建设面积510万平方米。昆明城中村绝对数量之大，布局之广，较全国其他省会城市更为突出。
2010年9月28日，昆明市首个城中村回迁安置房张官营落成入住。张官营模式即“先安置、再搬迁、后拆迁”，优先启动回迁安置房及公益性项目建设，并按照“政府主导、企业参与”原则，严格参与企业准入条件，通过比选，让具有资质、实力、讲诚信的企业参与到项目改造中来，发挥引领作用，以此确保村民回迁安置房的建设以及城中村改造的推进。张官营城中村改造实现了零上访、零投诉、零加层、零强拆的“四个零”记录，得到社会各界广泛认可，成为全市城中村改造的样板。借鉴全国城中村改造的成功典范，结合自身实际情况，通过探索创新，昆明的城中村改造逐步走出了具有昆明特色的道路。
2昆明城中村的特点
(1)量大面广，基础设施短缺
在249平方公里范围内有多达336个城中村，涉及村民60多万人，而且从城市核心区到城市边缘均有分布。此外，城中村开发强度普遍过大，公共活动空间缺乏，供水、供电、电讯、煤气和排水等市政设施不完善，脏乱差现象普遍，给城市形象和群众生活带来严重影响。
(2)建筑密度大，容积率高
昆明市城中村的平均建筑容积率0.8，二环路内达1.43，有相当一部分村庄的容积率在2.0以上。部分区位条件好，靠近市场的村庄甚至高达4.0。远高于一般的城市居住小区1.8的容积率，改造的难度很大。
(3)产业分布混乱，环境状况恶化
不规范的乡镇及村社企业、以租代征建设、租用民房办家庭作坊式企业众多，企业用房与居民房屋相互交织，企业生产时的废水、废气、废料随意排放，加重了环境的恶化。
(4)违法用地、违章建筑严重
城中村常利用土地的区位优势，大量出租集体土地。据统计，该市2004年违法用地清理8000余宗、近13万亩，大部分发生在城中村。城中村居民大量私建房屋用以出租，“握手楼”、“贴面楼”、窝棚式房屋占城中村房屋比重大，城中村的违法建设较为严重，特别是当城市建设需要进行拆迁时，许多村民把加层等违章建设当作获取高额补偿的一种手段。
(5)人口结构复杂，社会管理滞后
城中村聚集着大量的外来人口，有的城中村人口密度大，流动人口聚集，治安防范和矛盾化解机制弱，治安问题时有发生，管理形势日趋严峻，造成诸多社会隐患和城市问题。
三、深入推进昆明市城中村改造的对策建议
1坚持规划先行，统筹合理布局
按照“规划预定功能、功能引导产业、产业聚集企业、企业促进发展”的思路，坚持“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设、完善功能”的原则，科学编制城中村一村一策改造规划，实现与城市建设总体规划和片区控制性详细规划相衔接，通过有序、有效的重建改造，合理调整城市用地布局，推动产业发展、片区繁荣，完善城市功能，美化城市环境，提升城市品位。
2整合土地资源，提高利用效率
在实施城中村重建改造进程中，除城市规划涉及到市政公用设施及市级以上重大公益建设项目外，建成区内城中村的现有集体土地以及周边村集体经济组织拥有使用权的国有土地，不再审批与城中村改造重建无关的项目，城中村改造不再配给集体自留用地和审批新增宅基地。城中村重建改造项目的土地增值收益和建设项目的同级税收留成部分，按返还比例，全部用于城中村改造。
3推进市场运作，多方参与改造
坚持政府主导下的市场化运作，积极鼓励社会资本参与城中村重建改造，拓宽城中村改造的融资渠道，出台开发建设过程中涉及的城市建设配套费、土地出让金、耕地开垦费等方面的优惠政策，提高优秀开发企业参与城中村改造的积极性，努力提高重建改造项目的经济效益。
4重视村民教育，提高就业技能
目前很多城市都存在重视城中村的景观改造而忽视人的改造问题，改造后村民的生存方式没有得到改变，带来很多问题。因此，城中村改造应将村民纳入教育培训计划，提高村民就业技能与水平，为村民自主创业提供智力与资金扶持。
5完善配套制度，建立社会保障
严格坚持征地政策和补偿安置标准，注意城市房屋拆迁和农村房屋拆迁的区别，注重新老政策的衔接，不能随意突破。要尽快完善户籍、教育、土地等方面的配套制度建设，优先为就业困难的城中村居民提供就业服务，实施与城市居民统一的最低生活保障，在征收土地同时建立养老、医疗、失业保险等为主体的社会保障制度。
6加强督促检查，实行目标考核
实行区级领导对口联系各个城中村制度，将城中村重建改造列入区政府、各街道办事处、各职能部门年度工作计划，实行目标管理，与领导责任挂钩。
三、中国城中村改造需求分析
2008年-2016年，全国城中村、棚户区改造累计开工3287万套。通过棚户区改造，使8000多万居民“出棚进楼”，改善了困难群众住房条件。通过城中村改造，帮助约950万农民就地转化为市民，住进了配套完善的安置房小区。
这是惠及亿万人民群众的大工程，与之相关的需求包括教育、医疗、养老、城市生活消费及其他公共服务提供。
四、中国城中村改造市场规模
图表：2015-2018年上半年中国城中村改造市场规模
注：该数据含棚户区部分，下同。该市场规模为每年新增规模，非累积。
资料来源：住房和城乡建设部、中研普华
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