房價最大的支撐來自於“城市化”，只要人口始終向城市淨流入，基本上不用擔心房價問題。這是很多人長期看漲的重要依據。然而，相關輿論始終強調“城市化仍有20%空間”，卻鮮有提及“逆城市化”現象。事實上，城市化進程中存在顯著的“迴流因素”，而此類因素正在不斷壯大 ，成為房價背後暗藏的“隱形降價器”！
說的直接一點，“農民進城”是城市化的主要表現形式，但是請注意，國家既鼓勵農民進城，也鼓勵農民返鄉創業……農民進城多了，城裡房價會漲；如果返鄉多了會怎樣呢？很顯然，城市房價將受到抑制……今天，就來聊聊這個話題。把這個話題談清楚了，你會恍然大悟。原來，樓市調控還有一條“隱形主線”！
自2015年以來，關於鼓勵農民返鄉創業，國家先後出過三個文件。分別發佈於2015年6月、2016年11月、2018年1月。有興趣的朋友可以上網搜，作為自媒體最怕系統提示敏感詞，恕不能一一羅列。這三份重要文件，講的都是同一件事：鼓勵農民工以及相關知識分子回到農村創業。有人可能會問，為什麼要這麼做？簡單來講，城市化並非全部，我們既要城市化、工業化，也要農業現代化；既要城市崛起，也要新農村建設。協調均衡發展才是指導方向。
於是，我們在今年11月9日就看到了一組最新的數據——到目前為止，全國範圍內返鄉創業人員已達740萬！你可能覺得這個數字不算大，但是另一個數據一定能震撼到你：非農創業人員達到3140萬！以上都是權威部門的數據，加起來接近4000萬。也就是說，自2015年首個文件發佈以來，全國有4000萬人下鄉創業去了！這是典型的“逆城市化現象”。
3年下來這麼大規模的人口轉向農村，對城市購房需求來講對沖巨大。更何況鼓勵仍在繼續，增長仍保持在兩位數……過去的幾天，因為鄰近“雙11”的關係，網上出現好多“農村創業者觸網致富”的故事。農村造富功能凸顯，反映出一個現實——電子商務和現代物流不斷彌合“二元界限”，使得原產地、原生態的農產品，可以快速對接城市需求。於是，越來越多的返鄉創業者享受到了“電流紅利”，紮根農村的熱情隨之激增。
就政策面的情況看，一方面不遺餘力推動基礎設施建設，農村的創業環境和物流便捷度只會更好；另一方面，“農村金融”試點不斷深入，為信用低、抵押物價值低的農民創造了越來越多融資條件……政策面體現的是一攬子精神，可不是心血來潮。在這樣的背景下，社會資源必然會向農村傾斜！你想啊，開發商想貸款貸不到，想通過資本市場再融資拿地想都別想。但是，農村就不一樣了。農民沒錢創業，國家鼓勵金融下鄉。可謂天差地別啊。
基本情況交代完了，再來看看房價。城裡的房價，已經到了上有天花板，下有維穩價的地步。開發商拿地，限制房價、競爭地價，才有了“限競房”的出現。此外配建和持有時間也要競爭，還有共有產權房等屬性要求……大家應該看出來了，開發商既缺錢，又受限制，同時還要面對市場去化率走低的尷尬。這說明整體形勢的確已經進入觀望期……
過去20年，有錢沒錢的只要弄幾套房一生無憂。這種預期一旦被逆轉，財富從樓市抽身，必然要往能賺錢的方向集聚。舉個例子，華為都從深圳大挪移到東莞了，說明城市的創業成本實在是太高。資本不會幹賠本的買賣，“重心下移”別無選擇。而“返鄉創業”正處在風口，無論是成本還是扶持力度都是空前的。據此判斷，未來若干年，“逆城市化現象”只會有增無減。最終，人口在城鄉間實現均衡流動之後，城鄉協同再創一輪城市化新高度，就可以期待了。
長三角一體化剛剛升格。三省一市抱團大發展，光靠幾座核心城市互聯互通是不可能的。你想啊，崑山比西北一個省都要牛，它可是一個縣級市。只有縣域都起來了，在龍頭城市的帶動下，一體化才能成為現實。這就意味著，區域一體化需要城市與農村協同，需要工業與農業協同，只有均衡發展，才能全面升級。既然如此，房價畸形的城市與剛剛起步的農村，資源必然重新適配，人口和資本的均衡流動，在所難免……從這個角度來講，在“隱形降價器”的作用下，“逆城市化現象”將在很長一段時期抑制城市房價，直到城鄉均衡佈局之後，才有可能再啟新局面。對此，你是怎麼看的？
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