“雙井到了，請您按順序排隊下車”，地鐵進站下來3個人：
率先走出車廂的是位年輕的男孩兒，揹著雙肩包，年輕且疲倦，眼睛一直看著手機，他是小劉，程序員，北漂五年，未婚，想買房，觀望中。
跟在後面的是位30多歲左右的中年女性，領著一個7、8歲的男孩兒，她是張女士，北京人，職場媽媽，35年都生活在這個區域，未曾離開。
最後走出來的是位年紀比較大的朱阿姨，手裡拿著某個醫院的袋子，她已經70歲了，雖然身體已經不那麼健康，但還是著急回家，為老伴做晚餐。
短短的一節車廂，藏著每個人的生活百態，他們每個人的經歷，或許就是發生在你身邊的故事。
雙井某小區降價百萬，他仍想再等等
在北京工作5年，身為程序員的小劉，掙著比大部分同齡人體面的工資，在異鄉北京漂泊著，看書和遊戲佔據了僅有的業餘生活。他在知春路上班，機緣巧合租了雙井的房子，交通還算便利，地鐵上經歷了山呼海嘯般的國貿站，二次衝擊的惠新西街南口，到了知春路他就到單位了。他路過早點攤兒買個油條雞蛋，再配上星巴克的咖啡，還沒來得及回味傳統小吃與西方美食碰撞的火花，就已經邁著百米衝刺的步伐。上一分鐘還在地鐵站“肉搏”，下一分鐘已打卡出現在工位。
家裡的催婚是他最大壓力。在他看來，在北京想結婚，房子是必然條件，他的想法家裡也會全力的支持。在雙井住了5年的他，買房子也看中了這的天時地利，作為程序員的他，每天將生活抽象成數學模型，喜歡用算法解決實際的問題，但卻始終沒有算準買房的時機。即將迎來而立之年的他，想到解決終身大事需要先有一套房子，當從朋友圈看到雙井某小區降價百萬的消息時，他猶豫了，仍想再等等。
廣渠門往東，真不敢讓孩子去了
2000年，張女士那會上大學走讀，父母每天早晚都去300路公交接送，偶爾父母有事，自己家門口打車去學校上學，怎麼茬？還真不是現在所謂的巨嬰病，那會雙井是真荒涼，這一點老崇文的土著最有發言權。
乍一聽不挨著，您得聽我解釋，23路公交伴隨著一代80後南城人的成長，這算的上是他們最美好的記憶。別看他們不住雙井，但廣渠門是很多崇文孩子最愛玩耍的地方，幸福大街，培新小學往北就是廣渠門，老輩兒總愛帶著孩子乘坐23路大公共奔廣渠門橋底下捉蜻蜓，逮蛐蛐，到了那之後再往東就不讓孩子去了，為什麼？因為那邊太荒什麼也沒有，人也少，指的就是雙井一帶。那會情景劇倍兒流行，很多人都以為垂楊柳小區是我愛我家劇中老傅家的取景地，實際上劇中的楊柳小區是虛構的。
而如今，300換特8的北上之路，已隨著區域內三條地鐵線的完善成為回憶，週末更多的時間也是陪孩子去富力廣場和合生匯吃飯玩耍。
我為什麼捨不得你們口中的“老破小”？
朱阿姨家住老舊小區頂層，老伴患有腦血栓，腿腳不便，多虧了這幾年她的精心照顧。但仍會時常犯病，由於小區停車位緊張，地面塞滿了私家車，救護車根本開不進小區。狹窄的樓道里，醫院準備的擔架也無施展空間，2個兒子只好輪流將背老人下樓，送上救護車，從家到垂楊柳醫院這短短1公里多的道路顯得尤為艱難，為此家人一直勸老兩口，把房子賣了，換個遠點新點帶電梯的房子，平時下樓活動也方便，可老人捨不得，一輩子都沒離開過這。朱阿姨說：“曾經的同事，好友都還在，老了老了，也不想再折騰了。”
終
“We are arriving at Shuang jing”，此時，小劉在精心的對比分析後，終於趁著樓市平穩，價格鬆動，住進了首城國際；張女士已經是兩個孩子的媽媽，畢業了分配到三元橋附近的銀行工作，並在富力廣場西側的小區換了房；朱阿姨堅持每天坐地鐵去醫院給老伴抓藥，兒女給老兩口在周邊換了個電梯小區，平時遛彎買菜回來再也不用擔心需要爬樓了。就是這三個毫無交集的人，走出了同一列車廂，每個人身上體會出不同的人生百態，但一致的是他們的目的地都是雙井，這裡的故事還在繼續。
聊了這麼多雙井的故事，接下來依然給大家帶來今天的踩盤記。
板塊介紹
雙井位於東三環和東四環之間，朝陽地界，目前配套已經非常完善，大型商業有富力廣場，家樂福及去年十月開業的合生匯，小型超市，。飯館也是遍佈區域，看病就醫可去垂楊柳醫院，向北五公里可以到達朝陽醫院，片區內學校有北京工業大學附屬小學，芳草地國際學校，陳經綸分校。這邊寫字樓眾多，居住人群主要構成為金融街上班的金融人士和國貿的高端白領，也有2-4環其他區域的改善人群。
如果按照購房需求細分
第一：自己住，沒有那麼多預算，但想在三環地段買個戶型好點大面積的房子
百環家園，華騰園，九龍花園
第二：追求一定的居住品質的剛改一族
首城國際，蘋果社區，珠江帝景，金港國際
第三：高品質居住需求
富力城，樂城國際，樂城公館
第四：高端置業
富力十號，金茂府，首府別墅
熱門小區點評
首城國際中心
該小區位於東三環外廣渠路南側，三軌交匯之間（7號線，10號線，14號線），A區距離10號線雙井站500米左右，距7號線，14號線九龍山站約800米。
首城國際我認為是雙井區域最具性價比小區，交易流通性在區域內數一數二，最重要的一個原因就是和同類型小區相比，
房齡更新，都是2010年後建成的小區，主打八九十平的2-3居，總價比其他小區同類產品低一些。
數據來源中介官網近30天成交量統計
小區共分為abcd四個區，共3800多戶。按照當初開發商的設計理念，a區定義為夢想首城，
以小戶型為主，目標客戶群為剛需一族；b區為浪漫首城，以88平2居，90平3居為主，適合初步置換和小兩口因為生孩子的換房家庭；c區為繪畫首城，以140-188平的4居構成；d區為失憶首城，戶型和b區相同。
A區實景圖
09年新房銷售的價格是1萬出頭，目前二手房均價已達9萬之多，88-90平的2-3居，總價在800-830萬，低樓層戶型便宜一些，有770萬左右成交的。但具體還得看業主的賣房需求，是否繼續出手決定議價空間，在2017年5月該小區同戶型成交價格一度達到1000萬左右，月租金情況1居7000元/月，2居11000-12000元/月。
小區為人車分流設計，物業費2.83元/月/平，在現在的次新小區裡相對便宜，所以物業管理不是那麼嚴格。但從小區整體環境和綠化來看，屬於區域內做得比較好的，所有樓棟臨的都是小路，沒有挨著三環和廣渠路，相對來說小區內部會安靜一些，另外小區東側也有街心花園。
小區東側街心公園
吃喝玩樂不必多說，富力廣場，合生匯，家樂福等大型商業可以滿足業主的日常所需。在周邊轉了轉也是到處可見小型超市和飯館，配套完善，小區內部有幼兒園，劃片學校為北京工業大學附屬小學，在朝陽算是一般水平。
學校
缺點：
1.小區樓密人多，低層採光比較受影響，也直接體現在了房價上；
2.小區90-140平的中間戶型斷檔，導致同小區置換難度增加，購買人群有限制；
3.畢竟物業不算貴，物業管理一般。
富力城
富力城是雙井板塊唯一一個在三環內的小區，同時小區東側緊鄰區域內最大的商業配套富力廣場，小區和7號線廣渠門外站和10號線雙井站也只有不到600米的距離，無論是乘坐公共交通還是開車走廣渠路和三環都非常方便。
富力廣場
富力城同樣為規模小區，分為abcd四個區，光d區的體量就有50多棟樓，戶型種類繁多，可以說是更親民一些，從60多平的1居到200多平的大戶型房源都有，選擇多，沒有中間面積斷檔，所以內部置換率很高，小區1居起步價700萬，2居基本接近1000萬的起步價了。
小區實景圖
從價格來看單價，單價10萬左右，比首城，蘋果社區，珠江等周邊小區單價足足高了近1萬元，但近幾個月成交量卻始終在10套以上，除了戶型選擇多，更重要的是小區品質和物業管理要優於周邊的很多小區。
小區規模大，所以有充足的老人和兒童活動空間，當年是先植的綠地後建的樓，綠化做的很好，而且物業管理比較嚴格，劃片學校為芳草地國際學校。
小區保安非常嚴格，外來人員進入小區需要登記
蘋果社區南區
蘋果社區同樣為雙井板塊二手房成交大戶之一，距國貿較近，我認為是和首城屬於同檔小區，南區價格在85000-90000之間，北區有酒店式公寓所以價格低，約6萬左右，小區純南朝向兩居在800萬左右，如果非南向戶型，不到700萬可以拿下。
整個南區雖然規模相對小一些，只有8棟樓，但樓棟相對規整，南排4棟，北排4棟，樓間距大，低層採光要明顯好於首城，另外小區中心還有4萬平的花園，綠化率，整體環境感覺也很不錯，這個小區居住構成以國貿工作的年輕白領為主，租金高，75平的小2居能租金在9000元/月左右，110平的2居能租到11000元/月以上。
小區實景圖
缺點：
1.車位相對緊張；
2.距離地鐵遠一些，約1000米以上；
3.租客多，物業管理難度大；
4.戶型相對一般，1居沒有南向戶型。
百環家園
百環家園為雙井比較有名的經適房小區，也是屬於入住這裡的起步型小區的代表，單價6萬左右，1居300-400萬，2居600萬左右，配套好，離地鐵近，適合自己住，沒有那麼多預算，想在三環地段挑大面積且朝向好一些的房子，可以看看這個小區，缺點是小區品質，物業，戶型等和前文介紹的商品房小區會有較大差距。
總結
當今樓市，購房人該不該買房，我認為是可以買的，理由如下：
1.樓市嚴控期，觀望情緒濃，成交衰減，可以等等出手，但遇到優質房源，價格合適，可以隨時上車。
2.好社區優質房源出房多，就拿雙井舉例，每個小區出房都不少，尤其是南北通透和純南朝向的中高樓層房源比較多。
3.對比其他區域再做選擇，各區域各板塊釋放的房源很多，完全沒必要著急出手，10分滿分的房源，買一個心理預期8-9分的小區是一定可以做到的，不及格有硬傷的房子堅決不碰，因為沒必要。
最後預祝現在有購房需求的朋友，在年底能買到適合自己的房子。
閱讀更多 佳爺房談 的文章
