眾所周知，去年上市房企在佈局三四線城市後，恰巧遇到三四線城市想通過棚改貨幣化安置來去庫存的機遇，所以房企業績出現大幅上漲，並且獲得了歷史新高的佳績。
然而如今，棚戶區改造走勢如同陰雲籠罩在房地產行業。
7月12日下午，住建部聯合發改委、財政部召開工作會議談到棚改時表示，將因地制宜推進棚改貨幣化安置，不搞“一刀切”。住建部明確表示，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式，開發銀行、農業發展銀行對棚改專項貸款不予支持。
作為曾深刻影響三四線樓市的棚改政策，住建部這一則表態隨即便引發了業界巨大關注。7月20日，恆大研究院副院長夏磊對外發布一則預判稱，“當前，政策已釋放出明確信號，去庫存任務基本完成，棚改貨幣化比例將大幅降低。”夏磊進一步推斷稱，“2018年，如果三四線城市貨幣化安置比例降至40%，商品房銷售面積將減少0.6億平，銷售增速降低5.8個百分點；貨幣化安置比例每降低5個百分點，三四線商品房銷售面積增速降低1.3個百分點。”
夏磊表示，以上結論是基於多年對政策的理解以及經驗判斷。而他的結論是，“棚改貨幣化即將落幕：去庫存任務完成，三四線房地產將深刻改變。”那麼，棚改政策變化將會使三四線樓市產生哪些變化？
其一，國開行近期在重新全面梳理授信白名單，棚改項目也受到影響。目前棚改項目的審批權限上收至總行，且新上報的棚改項目已經處於暫停狀態。但已放款的存量項目會繼續進行。
其二，國務院去年制訂的未來三年棚改計劃不會變更，但是後續的棚改貨幣化安置將會減少，可能會由今年上半年的80%直接降到30-40%甚至暫停。面對房價上漲過快的三四線城市棚改貨幣化安置將被實物安置取代。
其三，現在人們普遍認為PSL作為棚改貨幣化安置的重要資金來源，在釋放大量基礎貨幣的同時，也推高了三四線的房價。未來棚改將由發佈專項項債來擴容，承擔部門PSL的供血職能。這樣由原來的提供大量增量資金，變為通過發債的方式盤活社會存量資金。
實際上，導致近期地產股下跌的主因，乃是國開行對棚改貨幣化安置的權限上收。其實，國開行上收權限主要是基於兩方面的考慮：
一是，這些年國開行分行在審批棚改貨幣化安置項目時，發現違規現象非常嚴重，國開行總行擔心後期的風險隱患難以控制。
二是，棚改貨幣化安置在一定程度上推高了房價，現在地方政府的去庫存已經結束，就沒有必要再拿真金白銀去進行安置了，未來嘗試發行棚改專項債就很有必要。
現在問題是，將棚改貨幣化安置收緊，對於當地的房地產市場走勢有多大影響呢？對於房企來說，棚改貨幣化安置本身就是借了政府“去庫存”的政策。棚改專項貸款發到地方，國開行通過棚改專項貸款向地方，地方通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款，居民拿到補償款去買房。這就形成了資金流的閉環，相當於為房企找到了“客戶”。
藉此利好，開發商在三四線城市房產銷量肯定非常不錯。而如今貨幣化安置將退潮，在缺乏產業支撐的三四線城市，房地產銷售肯定是不可持續的，未來棚改貨幣化對房地產銷售的推動將會減弱。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在接受採訪時認為，棚改貨幣化安置比例降低短期來講對於需求是一個利空影響。短期來看，全國樓市預計從下半年開始降溫，明年會明顯降溫。“棚改貨幣化安置比例下滑會影響新房市場。棚改的推進依然保持著一定的力度，對於拉動GDP和房地產行業的開發投資規模不會造成太大影響，但對房價會造成影響，因為貨幣化安置比例下降，拆遷戶到手的錢少了，會降低他們買房的需求。”
不過，楊紅旭認為，長期走勢來看，棚改政策調整對樓市影響不大，因為到2020年，基本上全國大部分地區的棚改都完成了，棚改完成之後，房屋的老化和更新就會保持一個正常的頻率，比如我國的建築一般都是二十年三十年就面臨老化，按照三十年計算，也就是每年有百分之三左右的房屋是需要更新的。
縱覽行業資訊 解讀最新動態
掃描二維碼關注更多精彩
閱讀更多 Qualive全球投資指南 的文章
