■文 | 黃盛
隨著“房子是用來住的，不是用來炒的”基調下，住房租賃扶持政策的轉變、樓市調控舉措的頻頻落地，近一年多來房屋租賃市場浪潮湧動。不僅住房租賃市場中長租公寓的相關平臺創業風起雲湧，嗅覺敏銳的金融資本和老牌房企也加速湧入住宅租賃市場，市場競爭漸趨激烈。
然而，在政策利好的情況下，長租公寓服務創業公司在競爭中依然面臨著市場參與主體良莠不齊、房源市場供給單一、管理程度有待提升、租戶信用生態尚未建立等問題，如何解決租房市場長期積攢的難題，在相對混亂的市場中脫穎而出，仍然是創業入局者和火熱資本所面對的難題。
爭奪遊戲已然開始
隨著房地產市場逐步從增量時代進入存量時代，“因城施策”等調控政策的實施，也讓房地產市場在一定程度上實現了降溫。這些使得住房租賃市場迎來前所未有的發展機遇。
事實上，在租賃政策紅利頻現之前，隨著消費升級的發展，長租公寓的創業就已在市場中逐步前行，各方資本也開始嶄露頭角。在已有的租賃創業格局中，一方面是YOU+青年公寓、蛋殼公寓、優客逸家、寓見、魔方、蘑菇公寓等將房源進行升級改造後再行出租的重資產型公寓租賃公司；一方面是彩虹租房、平安好房、房東東樂乎、房總管等輕資產型長租公寓第三方服務平臺；以及針對長租公寓客戶提供細分領域服務的水滴管家、房乾科技等公寓相關係統管理平臺。
這些平臺在聚集大量年輕人、居住需求大、租房產品需求不斷升級的一二線城市得以生存，大佬們也在這一過程中用“資本之手”為他們投票:YOU+青年公寓曾獲順為基金1億元投資；優客逸家已獲得源渡創投300萬人民幣天使投資，君聯資本400萬美元A輪融資以及經緯中國、海納亞洲基金、君聯資本、華興資本多方投資的2200萬美元B輪融資，估值曾達8000萬美元；樂乎曾宣佈獲得由復興地產提供的數千萬元A輪融資；蛋殼公寓則獲數百萬人民幣的天使輪融資，開物華登的數千萬元人民幣A輪融資以及愉悅資本領投、優客工場和開物華登跟投的過億人民幣的A+輪融資；彩虹租房也曾宣佈獲得來自個人的1000萬元天使輪融資……
而隨著地方政府加速出臺有關住房租賃市場的扶持政策，租賃產業鏈條蘊藏的巨大發展空間會為針對不同客群所衍生出的長租公寓以及提供細分市場差異化服務帶來規模利好。
然而，長租公寓以及細分市場服務市場或許還將面臨一次全新的變革。在新晉創業者紛紛入局、資本強力加持的同時，不僅萬科、碧桂園、龍湖、保利、恆大等老牌房企巨頭紛紛佈局長租市場，中信銀行、建設銀行以及工商銀行等不少金融機構也入局搶食這塊“蛋糕”，住房租賃市場新一輪的變革已然在所難免。只是在老牌房企和強勢金融機構的充足房源、雄厚資本以及多年形成的完善產業鏈面前，新晉的創業企業能否突出重圍，還有待時間考證。
另外，在“房子是用來住的，不是用來炒的”基調下，不少地區積極響應“加快建設多主體供給、多渠道保障、租購併舉”的號召，將加大供應租賃用地、集體建設用地建設租賃住房來解決租房問題；以國企為主導的市場主體，也將積極參與到租賃住房建設中。如此，新晉創業者在政策紅利和火熱的市場中，面臨的競爭廝殺將會是生死考驗。
隱憂懸而未決
萬科董事長兼總裁鬱亮表示，“購租並舉”是建立我國房地產調控長效機制的重要舉措，現在發展租賃市場是在“補課”，未來市場前景看好。
這對不斷入局的長租公寓創業者來說，自然也適用。
YOU+青年公寓、蛋殼公寓、優客逸家、寓見、魔方、蘑菇公寓等新晉公寓長租者往往致力在租客和公寓兩端提高服務質量，無論是房源裝修設計還是日常維護管理，均有較大投入，在一定程度上能夠滿足互聯網時代中成長起來的青年越來越高的住宿空間質感需求；彩虹租房等為長租公寓提供從流量到運營的一站式服務的創業平臺，在簡化租房流程、節約運營成本、提高管理效率方面也做足功夫。
但市場參與主體良莠不齊、房源市場供給單一、房屋管理程度不高、租房信用體系不完善等傳統房屋租賃市場的痛點在新晉創業平臺上尚未完全解決。
一方面，隨著消費升級浪潮的席捲，租戶對房屋環境和品質的要求越來越高，而這就意味著
重資產型租賃平臺在房源收取、裝修、運營維護等方面的成本會較傳統房屋租賃更為提高。同時，在租賃信用體系尚未完善的狀態下，如何解決房東見利毀約，租客損毀房屋、拖欠租金等問題，也是擺在租賃市場入局者面前的難題。另一方面，由於租賃市場透明度問題，房源真實性、房屋重新整修相伴而來的衛生安全及成本問題，運營房屋所需要的人力、物力、財力投入也都是新晉創業者需要考慮的問題，在房租成本符合市場定位的同時，如何在保證質量的前提下提高利潤率，並非易事。特別是在萬科、華住等老牌房企和酒店企業佈局長租市場的競爭壓力面前，做“二房東”的新晉創業平臺要想在競爭中殺出一條血路或許還要經歷一輪殘酷的市場變革，畢竟老牌房企在獲取閒置房產、完善運營體系方面有著天然的優勢基因。
再加上，隨著北京等城市在房屋出租管理方面的收緊、租客維權難依舊存在的線上現實情況下，如何平衡青年租房群體租金承受力和房屋質量、差異化服務之間的關係 ，對於入局者來說，都是不小的難題。
蛋殼公寓投資人、愉悅資本創始及執行合夥人劉二海認為，中國房屋租賃市場規模在2016年就超過萬億元。但伴隨著越來越多的新晉創業者和老牌地產企業湧入這個廣闊的市場，以及行業固有的租賃痛點並未完全妥善解決時，行業洗牌期的殘酷博弈又將會如何上演？
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