導語：
發達國家進入老齡化社會較早，美國、日本等國家經過多年的發展，已經形成了較為完善的養老產業開發運營模式。本文闡述國外養老產業案例，希望對我國養老產業發展有所啟示。
目前，人口老齡化已經成為我國一個極為嚴峻的社會問 題，2017年年末中國大陸總人口（包括31個省、自治區、直轄市和中國人民解放軍現役軍人，不包括香港、澳門特別行政區和臺灣省以及海外華僑人數）139008萬人，60週歲及以上人口24090萬人，佔總人口的17.3%，其中65週歲及以上人口15831萬人，佔總人口的11.4%。通過比較近十年中國老年係數變化，我們發現，中國人口老齡化趨勢日益加劇，65歲及以上人口增速明顯，老年撫養比逐年上漲。
老年撫養比：老年撫養比是指人口中非勞動年齡人口數中老年部分對勞動年齡人口數之比，用以表明每100名勞動年齡人口要負擔多少名老年人。老年人口撫養比是從經濟角度反映人口老化社會後果的指標之一。也稱為老齡人口撫養係數，簡稱老年係數。英文為elderly dependency rate, 簡寫做ODR。
伴隨隨著我國城鎮化進程的不斷加快，資源的日漸緊張使得 社會經濟不斷震盪，同時也進一步推動了人口老齡化對社會發展的影響。
在這樣的背景下，中國未來養老問題引發社會熱議。發達國家進入老齡化社會較早，美國、日本等國家經過多年的發展，已經形成了較為完善的養老產業開發運營模式。本文闡述國外養老產業案例，希望對我國養老產業發展有所啟示。
美國
美國養老產業不僅是單純的提供年長人士居住的房屋，也不只是一種盈利的方式，它是一整套完整的金融生態系統，它的組成部分包括開發者、投資者和運營者三個方面。
美國的老年社區市場經營情況比較複雜，新型社區不斷出現，市場競爭相當激烈，要想在激烈的角逐中贏得市場份額，養老地產的經營者就應當在園區規劃建設上進行不斷的調整和改進，以適應現代社會對滿足客戶體驗的需求。
太陽城模式和 CCRC 養老社區模式是美國現有的兩個具有代表性的養老地產經營案例。
1、太陽城模式
坐落於美國亞利桑那州的太陽城養老社區，自1961年建設起，便定位全美最好的老年社區。其規模已達到微型城市的規模，據估計有超過14萬人口，並且其面積與人口仍在持續增長中。
圖片來源：太陽城官網http://suncityaz.org
01 太陽城內部劃分
太陽城長7英里，寬3英里，內部劃分六大居住區，分別是“太陽城中心”（獨棟別墅）、“國王之殿”（聯體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）、“庭院”、“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）、“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）。
圖片來源：太陽城官網http://suncityaz.org
其價位跨度很大，無論是哪個國家、哪個年齡段的年長人士都可以在這裡找到適合自己的生活。
各個居住區享受著共同的公共基礎設施，包括醫療機構、銀行、超市、娛樂設施、健身館等等。還配備老年大學、進修班等文化配套設施，提供年長人士學習和交流的機會。
太陽城一切以年長人士為中心，齊全的設施配備、應有盡有的服務體驗盡在社區之內。專業化的防火防盜等安全措施，更使得入住的年長人士擁有安全感。
02 太陽城設計特點
圖片來源：太陽城官網http://suncityaz.org
在選址方面，考慮到居住人群多數是消耗積攢的積蓄，一般選擇土地價格低廉的郊區位置。這樣可以大幅度降低房價帶來的壓力，對年長人士有較大的吸引力。太陽城本身不配備專業醫療設施，其選址時考慮醫療設施位置，降低開發成本的同時滿足年長人士醫療需求。
選址環境開闊，能夠更好地營造舒適的居住環境。
客戶定位精確。太陽城規定只有年紀在 55 歲以上的老年人才可以申請入住，如果老年人需要家人的陪護，18 歲以上的陪護人員每年的陪護時間不得多於 30 日。主要針對55-70歲之間人士，這類群體相對年輕化，具有良好的經濟基礎和身體狀況，同時具有強烈的社交和娛樂需求。
03 太陽城盈利模式
太陽城的收益主要來源兩個方面：
（1）出售房產所獲得的一次性收入，通過銷售迅速收回開發成本。
（2）出租房屋所帶來的租金收益以及各類設施使用帶來的租賃收益，這兩項收益形成太陽城社區長期性收益。
04 小結
太陽城模式值得借鑑之處：
（1）依靠銷售住宅迅速回款。
（2）客戶定位精確，從而精確提供服務。
（3）區位選擇，臨近醫療設施，不設置醫療護理配套設施，降低成本。
太陽城模式不值得借鑑之處：
（1）中國地少人多，不適合大量興建低密度建築，應以多層和小高層為主。
（2）中國公共醫療資源不如國外豐富，如果社區不能提供一定醫療護理，就會影響到入住選擇。中國人選擇老年住區更為關心醫療護理有關內容。
2、CCRC社區模式
CCRC社區全稱為持續照料退休社區，完全自理、需要半護理以及全護理的年長人士在這裡都能夠獲取相對應的居住產品，滿足不同年齡段對居住和配套服務的要求。其銷售賣點在於將社區服務逐步精細化，醫療救護方面更具備優勢。
01 CCRC社區內部劃分
CCRC社區最顯著的特點就是以年長人士的自身情況為依據對其產品的類型進行細緻的劃分，並且依據住戶身體和心裡狀況的變化來調換住處以及相對應的服務。
CCRC社區將入住的年長人士分為三類：
（1）剛剛步入老齡階段，身體狀況較為良好的自理型。CCRC社區為這部分人群提供住所，以及醫療、日常餐飲以及保潔等基礎服務，同時還開設各類娛樂內容豐富年長人士日常生活。
（2）生活半自理的年長人士，稱之為協助型。除可以得到與自理型老年人同樣的日常護理服務外，還為他們提供吃飯、穿衣服、洗澡等基礎協助服務。
（3）完全不能自理的年長人士，稱之為藉助型。其分配在特殊社區內，擁有專業護理團隊24小時監護。
02 CCRC社區設計特點
（1）選址選擇地價較低的郊區，降低開發成本，整體建築以多層為主，規劃佈局緊湊，有利於集中護理，減少管理成本，方便對年長人士及時護理和照料。
（2）擁有較高的管理護理人員比例，管理護理人員與年長人士比例一般可達到1：1。
（3）從設計的總體佈局來看，CCRC 中獨立居住單元、協助生活單元和完全護理單元根據入住者的普遍特點而形成具有不同特點的設計重心，例如，獨立生活單元會在建設環節中側重對交流空間的建設，滿足居住者溝通的需求；協助護理單元會更加側重室內設計的人性化，給入住者提供更加便捷的生活體驗；對於完全不能自理部分，會更加註重醫療設施的建設。
（4）配備相應的服務設施，社區內設有醫療室，每層設護理站；附近緊鄰醫院資源；社區內設專屬食堂，為年長人士提供營養配餐；不設大會所，化整為零，為年長人士提供豐富的活動設施。
（5）充分考慮年長人士身體特殊性，房產建設，室內設計時候採用通用化設計理念。該理念力求滲透到每個細節，核心目的是使居住者不需要專門指導就能直接使用室內設施。這樣的設計理念可以使住戶的居住質量從細微處得到改善，從而提升整體居住質量。
03 CCRC社區盈利模式
CCRC最主要的收入來自於月費收入和一次性的會費收入。其只提供租賃權和服務享受權，不提供房屋產權。
月費的金額要根據護理的難度而定，對於健康的居民每月收取的月費金額大約為 3000 美元，協助護理型長者的年費為每月 4000 美元，完全照護型老年人的年費每月在 5000 美元到6000 美元不等。
會費也就是入門費，想要入住 CCRC 養老社區的老者需要在入住時一次性繳納 20 萬美元到 100 萬美元不等的入住費，金額的大小由入住者選擇的房間的大小而定。
04 小結
CCRC模式滿足了年長人士對健康管理、護理和醫療的基本養老需求。同時在同一社區內滿足了不同生理年齡段的不同養老需求。經營方面通過入門費以及年費月費的方式獲得收益。同時通過出租店面獲得租金收益。
但是由於配套設施要求高，前期投資大，資金回籠慢。入住費用偏高，需要強大的政府養老保險去支撐。同時需要強大的品牌和信譽去支撐，讓客戶會繳納入門費用去入住。
日 本
日本是亞洲老齡化最嚴重的國家，其養老經過多年的發展，形成了完備的體系。由於日本土地資源緊缺，政府不主張大型養老機構項目，提倡以居家養老為基礎，加強與社區的互動，構建“小規模、多功能”的養老社區。
港北新城模式
日本養老產業開發以居家型老年住宅為典型模式，在其完善的社會保障體系和介護保險制度的基礎上，通過開發養老地產來改善傳統的居家養老環境，注重提高老年人的生活質量。日本港北新城是居家型老年住宅的典型項目。其形成了
具有自身特色的兩代居老年住宅模式。01 港北新城內部劃分
日本港北新城在生活社區內不僅有多種老年住宅產品，還有其他用於租賃的普通住宅產品。
老年住宅產品大致分為三類：
（1）能與家人共同居住的“兩代居”住宅。其服務對象是身體健康並希望與子女居住的年長人士。
（2）帶有介護功能的老年專用住宅。其服務對象是需要介護服務的年長人士，適老化設計並擁有醫護人員。
（3）適老化設計高級老年公寓。適合身體健康狀況良好、生活能夠自理的年長人士。
02 港北新城設計特點
（1）港北新城項目是由多方參與開發建設運營的，包括住宅經營者、護理和醫療保健服務的經營者等。既有專業管理公司管理住宅租賃和物業管理，也有專門的養老運營管理機構負責提供介護服務和醫療服務。管理成本低，經營風險通過分離有效降低。
（2）擁有完善的配套設施：社區設有護理之家、康復指導部及其他生活服務機構，為不願離開家的老人提供社會服務，滿足其健康和精神方面的需求。
（3）規劃設計人性化：引入高科技智能產品，在生活設備上進行人性化設計，為老人獨立行動提供方便。
（4）社區活動豐富多彩：社區建有各種興趣活動中心、圖書館等，並鼓勵老人培養自己的愛好活動。
03 港北新城盈利模式
港北新城採用租售結合的方式，通過出售租賃住宅產品獲取直接盈利。這類模式區別於長期持有，不用收取一次性入住金或保證金。港北新城項目除了住宅產品和房租收入外，還通過徵收物業管理費、護理費等其他服務費用來增加項目收入。
04 小結
港北新城模式是最值得中國借鑑的，兩代居模式很值得模仿。中國大部分年長人士都希望子女在身邊安享晚年。同時港北新城也為年長人士提供了醫療救護保健娛樂設施功能。同時中國也是一個土地資源稀缺的國家，這種“小規模、多功能”社區，很符合中國國情。
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