年關將至，房地產行業內的焦慮似乎更重了。市場裡不斷傳出經濟滯脹論、消費降級論等，業內說房地產寒冬來了，有的房企彷徨，找不到未來的發展方向。
現在宏觀經濟走勢怎麼樣？房地產行業正在面臨哪些困難？未來該朝著什麼方向轉型？近日明源君在北京應邀出席了由民生銀行主辦的“中國不動產金融年會·2018”，現場著名經濟學家、房企高管、金融機構精英紛紛發表了自己的判斷與預測，乾貨滿滿。明源君今天將乾貨整理成文，與大家分享。
01
房地產仍是經濟的壓艙石
正在從高速增長轉為有質量增長
未來行業會進一步分化重組
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都說房地產寒冬來了，臨近年底，地產人有各種焦慮，而市場上隨著樓盤促銷降價，消費者的信心也一次次被動搖。2018年房地產的走向到底是什麼樣的？當天不少經濟學家發表了自己的看法。明源君總結了一下：房地產仍是經濟的壓艙石，不會崩盤；房地產要從井噴期過渡到平穩增長期；未來房地產行業會分化重組，利潤進一步向優勢企業集中，其他企業困難加大或被重組或出局。
1、宏觀經濟進入中速增長平臺期
關於宏觀經濟，業內有一個通識，那就是中國經濟正在由過去10%左右的高速增長，轉向未來的中速增長。央行貨幣政策委員會委員劉世錦分析，經濟已經觸底，並且不會出現人們期望的“觸底反彈”情況，“觸底”的確切含義是經濟大體上穩住，不再明顯地往下滑，開始進入中速增長的平臺，但是中速增長平臺的重心還會有一定幅度的下跌，此後經濟才能真正穩下來，進入大的L型+一個小的W型的狀態，按照國際經驗，平臺期大概會持續10年。
民生銀行副行長石傑“用“增速換擋”形容宏觀經濟變化趨勢，按照世界銀行的一些判斷，2020年後，經濟可能基本停留在5%左右。不少人感到經濟下行的壓力，很多人甚至十分悲觀。劉世錦提出了這樣的看法，要適當地降低增長預期，才有利於穩增長。
2、以土地謀發展的城市發展模式不可持續
房地產歷史需求峰值已過
宏觀經濟形式對房地產行業的影響深遠。劉世錦表示過去以土地謀發展的城市發展模式是不可持續的，尤其是以下因素出現時。一是房地產歷史需求峰值的出現。歷史需求峰值大概2012年左右就已經出現了，出現以後，房地產投資的增量總體上是朝下走的態勢；二是實體經濟難以承受高房價導致的高成本而出現衰退；三是擴張性貨幣政策終結；四是房地產泡沫破裂。現在已有幾個元素開始出現。
劉世錦的判斷是以後房地產增長是低速的，有些時候會出現零增長，甚至負增長。但這是正常的，即使零增長，每年的量還是很大的，因為基數很大。
3、房地產步入平穩期 未來是一個分化的市場
房地產歷史需求峰值雖然已過，但需求依然很大。陽光資產首席戰略官邱曉華表示，中國的房地產的井噴期結束了，但是中國房地產平穩增長期才剛剛開啟。
人口結構變化、剛性需求減弱、成本提升等原因導致井噴期結束，但是中國城市化還在路上，未來有3億人要進一步進入到城市中，因此，基本住房需求比較穩定的。同時中國的人口增長趨勢還沒有逆轉，人口增長會繼續支撐房地產需求的增長。
易居企業集團CEO丁祖昱此前曾在演講中提到“房地產仍舊是中國經濟的壓艙石”，此次他更新了說法，稱中國房地產行業已經從高速增長期進入到了有質量的增長期。從過去三年和五年的複合增長率來看，今年前幾強房企的增長率迅速下滑，這是一個重要信號。丁祖昱認為以後很難再出現年50%以上的複合增長率，未來兩三年，前20強到前30強能保持20%、30%的複合增長率已是非常不錯。
02
如何在寒冬“活下去”？
來自三個行業的大佬給出了這些建議！
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現金流、融資、降槓桿是多位嘉賓的關鍵詞。真正來到房地產洗牌期，房企應該怎麼操作才能平穩過冬？明源君分別總結了來自銀行屆、信用評價機構、房企的建議，多個角度透視行業。
1、房企要有“保命錢” 賬上現金不低於總資產的10%
石傑以銀行從業者的角色，站在財務角度，提出了三個堅持：一定要保持現金流為正；一定要保持留住“保命錢”的底線，賬上現金不低於總資產的10%；經營模式上一定要保持資金高週轉的這種經營模式。
在經營策略上，石傑給出了四個重點方向：
❶強主業，專注主業，圍繞地產行業整合改善產業鏈。佈局未來，一定要非主業瘦身，防止不必要的失血。
❷降成本非常重要，要豐富融資手段，深化戰略合作，降低成本。
❸調結構，兩個方面，一個是資產結構，一個是資金來源結構，資產結構上要變現、盤活長期資產，剝離低效資產，提高資產的流動性，實現整個資產結構的輕型化。資金來源結構調整則要在期限匹配、股債匹配、匯率風險、融資成本下功夫。
❹ 優槓桿，房企可以考慮一些股權融資，調節企業槓桿水平，引入一些夾層融資，來做股權和債券融資的一個黏合劑。
2、優化債務結構和企業治理機構
中誠信集團創始人毛振華提出房企要把負債控制在合理水平，優化債務結構，因為負債擴張是一個企業死亡的最主要的原因，大概95%以上的企業死於借債。
調整負債結構非常重要，其次要加快去庫存管理，提高資金週轉率。同時還要完善內部治理結構，避免公司治理問題導致再融資風險。作為信用評級從業者，毛振華非常關注公司管理層、公司大股東的負面影響力。他舉了一個例子，一間公司一直是高負債，20多年來佈局重資產，資產至少升值十幾倍，然而這間公司最近做了一次清盤，清盤之後，接近資不抵債的水平。那升值的十幾倍去哪了？原來大股東和下屬們或者高管和下屬們，拿走了相當一部分。他建議一定要完善內部治理結構，防範風險。
3、管理好現金流 沒有現金流會立馬“死”
地產行業週期波動不斷，旭輝集團董事長林中則說房企從業人員已經是老運動員，應該要習慣地產行業波動特點。因為房企已經經歷過多次困難，地產本身是一個週期性行業，一定有繁榮、衰退、蕭條、復甦的四季。
從房企管理者角度，林中提出了七點實操性建議：
❶在行業調整期裡保證價值觀。走正道、遵紀守法、盡到社會責任，遵守底線，這是企業度過任何一個行業調整期、行業低谷必要的地方。
❷均衡穩健增長，長久地活下去。房企要向百年企業的目標發展。
❸高質量的增長，未來房企一定以質量決定速度，合理的負債能支撐速度，合理的管理能力能支撐規模，產品的打造能力以及服務的能力能支撐這種週轉。
❹打造獨特的優勢，有自己的核心競爭力，未來這個行業的競爭不會弱化，這個行業的競爭只會進一步強化。
❺把握好週期節奏，因為地產是週期波動的行業，節奏非常重要，踏準節奏事半功倍，沒踏準節奏，可能事倍功半，所以對於這種節奏把握，對於佈局的把握，對地產企業來說，還是一個非常重要的事情。
➏去槓桿，降負債，特別是中大型企業越來越大的時候，其實在財務和法務上要越來越保守。未來10年到20年以後，中國TOP30的地產企業淨負債率可能達到百分之二三十。
➐提高資金週轉效率，特別是在未來的日子裡面，管理好現金流，因為現金流比一切東西都重要，沒有利潤不死人，沒有現金流會立馬死人，所以房企要不斷地提高自己的資金週轉效率，遠比資產重要，這是過好冬天的不二法則。
03
融資難上加難
股本融資、資產證券化…
看看你家房企適合哪個
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年底房企忙著“找錢”，融資成了老大難問題。陽光控股集團董事吳建斌說今年融資環境非常難，是有史以來遇到的融資環境最差的一年，陽光城的融資團隊幾乎把所有市場上能用的工具都在使用，效果雖不錯仍然沒有達到預期目標。與此同時融資成本也在提高，去年平均融資成本是7.08，今年上升了大約10%。
針對融資難題，幾位嘉賓給出了不少實操性建議。
1、發展直接融資 提高股本融資比例
毛振華呼籲要提高企業股本率，他建議每個企業家都要想辦法提高自己的股本，因為只有股本才能夠防範風險，特別是風險企業。從他的經驗來看，如果企業股本都賣不出去，要借錢做項目，這個項目死亡率是最高的。
提高股本率是企業的根本，毛振華認為，從某種程度來說，股本融資是企業的有效生存發展之道。
2、關注資本證券化 明年規模或超發債
資本證券化今年多受關注，已經有房企開始嘗試。石傑從銀行角度建議，房企一定要企業資產證券化，明年他預判會比發債的比重還要大，未來資產證券化會成為房地產行業的一個主流方向。
3、融資渠道多樣化 資產負債表裡的科目都可以融資
吳建斌分享了今年陽光城在融資上的操作。今年陽光城融資總額的70%來自於開發貸，20%來自標準化的融資，證券化融資大約佔10%。
吳建斌認為資產負債表裡的每個科目實質上都是可以用來融資，比如應收款、應付款可以融資，施工方的結算款可以做融資，物業管理費可以做融資，然後有形的商業資產也可以做融資。一些項目雖然時間會長一點，比如說做這項工作要3-5個月，融資金額相對會小一點，但要有一組人堅持做，3-5個月時間很快就過去了。
資產證券化融資上，陽光城完成了將近120億。吳建斌把融資方面總結為18般武藝、33個工具，房企要多渠道進行融資在現階段好好活下去。
現場吳建斌還提出了房企“均好”的12個要求，明源君覺得很有啟發性，發出來與大家共享。
根據吳建斌演講整理，明源地產研究院製表
小結
無論是房企過冬論、拐點論、經濟滯脹論，聽完各路大咖演講，明源君認為當下最重要的就是讀懂局勢，跨越週期。身經百戰的地產人大可不必焦慮，冬天來了，春天也不遠了！（作者：明源地產研究院 崔曉丹）
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