一切辦法全上。
po@鎮長記得第一次見林老闆，是在那1年。
那1年媒體答謝晚宴上，林老闆對每個媒體都謙和多禮。有一句話，這位剛剛晉級房企18名的地產大佬現場重複了n多遍：
（民企旭輝）是“後爹”養的，不容易，還希望在座各位多多支持。
可以想象，對媒體都如此謙虛謹慎的地產大佬，對政府又是何等謙遜？也許就是在一次次碰壁和被漠視中，這種謙恭氣質漸漸融入了林老闆和他的企業血液與靈魂。
po@鎮長見到林老闆的那一年冬天，上海市政府因為旭輝“投標了一塊地卻沒來”，沒收了3.7億元保證金，這是旭輝作為民企遭遇的最嚴重黑天鵝事件。
如果真因堵車而沒到，這可能是為堵車而付出的最慘重代價了。
一個來po鎮做客的圈內人忍不住吐槽：
明明知道一線城市交通不好，早一點不能出門麼？
正因為是“後爹”養的，一心想做強做大的林老闆必須在旭輝很多方面都精益求精、無微不至。
林老闆治下旭輝另一個無微不至的特點是：年終歲末，會對定期須披露年報進行無微不至的“修復”。
一句話已被旭輝重複了很多年：旭輝是一家高規模、高利潤、低負債“鐵三角”穩健型企業。要知道中國那麼多民企、央企、國企，構建此“鐵三角”而不能。
這句話被旭輝重複了多少年，就被吐槽了多少年，旭輝構建“鐵三角”核心手法是：根據外部環境和數據來修正企業內部數字。可這種事無鉅細的“修復”，在其他房企都是很少見的，由此可見旭輝的謹小與慎微。
財務數據“鐵三角”，又的確是旭輝在不幾年間由百億而上千億的核心利器，且賦予了旭輝5年衝擊3000億的勇氣。
可百億旭輝已變成千億旭輝，內外部環境都發生著劇變。千億之後，擺在林老闆面前的一個問題是：
已然奔流了五六年的旭輝，有一些零件可謂“磨損”嚴重，旭輝會因此而停滯，還是會順利完成3000億短期目標？
3000億後又應怎樣？
一些難題，是否會像那向上海市政府要不回的3.7億，即便自己再謹小慎微，再無微不至，再精益求精，也是難以跨越的？
長思這些問題時，林老闆給自己的答案會不會是：哎，總比當年做中介強多了。
當然，這是玩笑話。
1.
就在銷售額過千億的2017年，林老闆的旭輝構建高規模、高利潤、低負責“鐵三角”時，大舉藉助了“外力”。
離2017年結束第11天前，旭輝發了2017年第二筆3億美元永續債，第一筆同樣發生在2017年下半年，具體是在8月。
高槓杆奔跑了五六年的旭輝，一股“外力”已不能支撐旭輝維持低負債率。旭輝藉助的第二股“外力”是對包括平安不動產在內的金主發行了6.8億股份，籌集股本24.2億港元，這次配股同樣發生在2017年下半年。
旭輝除了獲得不到60億元人民幣股本金，“非控制性權益”還從23億元漲到了95億元，這一切導致旭輝“股本權益總額”翻了一倍：從2016年的172.83億元上漲到了342.7億元。
這樣子，就讓有息負債總額從294億元上漲到472億元的旭輝，終於找到了一個平衡：淨負債率穩定在50.9%，只比2016年的50.4%，多了0.5個百分點。
旭輝做大權益的同時，還做小了有息負債，實際上，旭輝“有息+無息”負債總額是1175億元，只不過其中703億元是無息的，無法計入計算淨負債率的分子。
永續債終究是要還的。這兩筆3億美元永續債，初始分派率是5.38%，一筆到2021年，每年分派率增加4%；一筆到2022年，每年分派率增長到9%。三四年後，旭輝若未還清這兩筆永續債，無疑它們將變成利潤黑洞。
因永續債債務屬性，旭輝年報裡說的很明確：若把這6億美元永續債放在債務端計算淨負債率，淨負債率高達70%。
可實際上，旭輝目前淨負債率遠遠高於這一數字。中間奧秘在於淨負債率的時間節點上。
2018年以來，旭輝連續發行了3億美元、27.9億港元、3億美元和5億美元4筆融資，合計約92.5億元人民幣。
把這部分負債計算在內，2017年剛過，旭輝的淨負債率接近100%，超過了它維持多年的紅色預警線，高規模、高利潤、低負債“鐵三角”被打破。
因年報是到年末這一段時期內公司的財務指標。因此，2018年數據被巧妙的隱藏了。
猶記得旭輝2017年業績會上，林中對於負債率的發言是：
我們一直追求比較穩健，95%是我們的紅線，85%是警戒線。
我們基本上都是在60%到70%左右，離我們的警戒線和紅線差距還是非常遠的。
一旦市場有機會，旭輝還是有空間的……
由此可知，縱然70%淨負債率，不能維持在2016年水平，可依然維持在林老闆口中“有空間的”範圍內。
可以想象，若2017年年報淨負債率真的升高到100%上下，喊了高規模、高利潤、高負債“鐵三角”多年的林老闆，得尷尬的研究新口號了。
2.
那個，說一件嚴肅的事兒：林老闆的大哥是萬科家的王大哥，林老闆的大嫂自然就是王大哥的女票獨立田大嫂。
林老闆的獨立田大嫂前一段時間參加《奇葩大會》，保持著一以貫之的倔強。她倔強的說：（一個人）但凡能活的讓人嫉妒，就別活的讓人同情。這句話被高曉松懟的很工整：但凡活的讓人喜歡，就別活的讓人嫉妒。
旭輝面臨著與他的林老闆的田大嫂相同的處境，都沒讓人太“喜歡”。旭輝千億之路頗受質疑。被質疑較多的是：權益銷售額佔實際銷售額比重太低，2017年約53%，水分太大。
歸納此前旭輝高規模、高利潤、低負責“鐵三角”密法，終究還是在時間節點上：出資成立項目公司時，把股權讓渡給別人，以降低負債，節省資金。當項目到了“收穫期”，再把相對應部分權益買回來，這樣子，簽約銷售額、權益銷售額、營收全部做大。
這種手段旭輝用了多年，譬如旭輝和香港置地2017年6月關於上海陸家嘴項目的一則公告。（這則公告還具有典型意義的：兩家公司各佔股50%，旭輝並未再多出資金，而是通過增加董事人數獲得控制權，合營變附屬，未來銷售額和營業額將全部入賬。）
記得2015年那一年，旭輝把旭陽、旭康、旭津等7家聯營、合營公司變成附屬公司，做大規模，降低利潤。如果沒有這些回購，旭輝的權益銷售額和營收數據會更難看。
而現在，類似內部“修整”已經玩兒不轉了。可目前旭輝的土地儲備依然過少：2017年，土儲不過1750萬平方米，權益土儲不過1050萬平方米。對支持未來幾年連續高速增長，尤其是3000億後變成一條真正的大魚，體量還太小。
由此可知，旭輝未來還需要持續投入資金買地。2018年，林老闆預計拿出不少於700億元購地。可旭輝自身創造正現金流的能力很差，2017年經營現金流量淨額不過56億元，2016年不過39億元。由此可知，未來資金來源，還將是直接融資與間接融資。
2018年淨負債率已接近警戒線的旭輝。持續“發股+發債”無疑是唯一可行的模式。旭輝也的的確確在為這種模式鋪路：2018年旭輝就發行了27.9億港元可換股債券，就是為未來擴大股本打基礎。
雖然擴大股本能夠提供債務融資空間，可最大的難題是，具有極大的攤薄效應，因防止攤薄效應，配股年份必須有高利潤；此外還得有高股價。配股條件苛刻。
就因為新發股的攤薄效應，2017年，雖然旭輝利潤由28億元漲到了48億元，可是每股盈利不過從0.42漲到了0.68元。
股價上面，前文提到的2018年1月可轉債，初步轉換價定的是9.3港元每股。可現在，旭輝股價只有6.38港元/每股。還有著很大一段上漲壓力。
利潤上的壓力同樣不小。2012年到2017年，旭輝規模增長了10倍，可是利潤只從20.21億元增長到了61.48億元，增長了兩倍。
實際上，和行業大趨勢一樣，旭輝獲利的能力也在降低。這可以從一個關鍵的數據發現：旭輝新購土地成本大幅上漲，2017年新土地成本已經超過了8000元/平方米，可銷售均價卻是下滑的，這無疑擠佔了盈利空間。
現實就是這樣，高規模、高利潤、低負債“鐵三角”相輔相成，當一方需要外力的時候，其他維度亦會收到此外力的干擾。而這一切，已經在銷售額1000億的旭輝中緩緩展現。
這可能也是林老闆，最焦慮的地方：這些年我旭輝沒有犯什麼錯（2016年被罰款，是上海交通的錯），但可能，來不及了。
猴急：
導致的後果就是：誓言保持40%增長率的旭輝，2018年銷售目標1400億元，增長率35%。這是一個進可攻、退可守 的數字。年終歲末，超出了更好，否則至少可以保底。
因為如果提出了太高的要求而未完成，對以增速快享世的旭輝打擊是災難性的。
到那時候，旭輝這些年的這些“豐功偉績”，就都變成了“但是”這一轉折詞前的背景和材料。
2017年以前，旭輝很……，但是……
來古樓鎮約個破唄。p@鎮長微信。做好爆料準備喲。
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