財經者思
我從商業實戰的角度來談談：
第一，國內房地產企業普遍負債率高，80%或80%以上很多。
譬如，萬科，恆大，富力，喊得上名字的都要80%，或90%的負債率。這是什麼意思呢？
就是說國內這些知名的開發商，自有資金非常少大量依靠借貸來維持公司的項目。但是大家還要注意一個問題，按道理說這些公司都已經🈶️20多年的經營歷史了，怎麼借債越來越多，難道不是賺到錢就還債嗎？
第二，為什麼房地產商工火20年掙到的錢不是用於還債，減少負債降低負債率。
我的觀點就是貪婪，因為掙到的錢大部分是分掉了，分紅或者高管給自己發工資。而不是降低負債率。
這是非常不好的企業經營觀念，換句話說，房地產上掙到大錢先給自己弄錢了再說，而企業負債率再高其實跟個人沒有多大關係，因為假設哪天企業資金鍊斷了，公司破產，跟個人關係不大。
再通俗一點說，就是什麼樣的企業才會不管負債率到80，90也繼續運營，只有高管個個都認為企業倒了也沒所謂的企業才會這樣。
那有些人說這樣講有負債率低的企業嗎？當然有。
第三，如果說房地產行業，香港的房產公司普遍低負債率，我認為這是對公司的長久運營比較負責任的行為！
香港經濟過很多次經濟危機，房地產商都比較注重風險，他們的負債率基本在30%左右，超過50%的都很少見了！
第四，舉一個小例子方便理解。
譬如某人創業自己出錢20萬，然後按照80%的負債率，也就是對外借款80萬，接著拿這100萬去運營。 可是由於他自己在公司就是管理者，他自己出的那20萬，通過給自己開工資的形式，半年或一年就拿回來了。接下來公司再怎麼運營，好還是不好，對他還有風險嗎？當然沒有了！
這就是為什麼很多公司喜歡高負債率運營的終極原因：把盤子搞大，自己本人從中獲利，自己沒有風險，別人承擔風險。
我把這種稱之為：亡命之徒式的經營模式。
最後，萬達降槓桿最少說明三個問題：創始人還是比較珍惜自己創立的萬達牌子。另外，老王早就有考慮過輕資產運營，而不是繼續沿用高負債的模式。而中國的房地產行業已經到了不可不控制的極限風險階段。
作者：張澤鋒，資深財務實戰派專家，人性管理實戰派專家，2016年出版《坐上財務總監》，2015年出版《起底財務圈》【有合作需求，學習需求，直接點擊關注，發私信給我】案情解說，解除枷鎖，釋放困惑。只講實戰，不講空話。
財務實戰張澤鋒
房地產負債率高，這個是很正常的事情，目前萬達之所以把負債率降到60%，因為最近幾年萬達拋售了大量的資產用於還債，其目的就是為了轉型走輕資產發展道路，因為王健林不看好未來房地產市場的發展。
我們先來看一下目前一些房地產企業的負債率情況。
房地產一直是一個資金導向型的行業，資金就是房地產的命脈，通過高負債高槓杆一直是房地產開發商的生存技能，所以最近幾年很多房地產開發商都一直處於高負債的狀態，目前全國房地產開發商的平均負債率大概是在80%左右。
而排名前列的房地產開發商負債更是驚人。
截止2018年上半年，銷售額排名前5的開發商有息負債高達15850億元。 其中，中國恆大6762億元，碧桂園2945億元，萬科集團1794億，融創中國2098億元，保利地產2251億元。
房地產開發商未來將面臨很大的償債壓力，面臨不可預測的風險
過去幾年我國房價迅猛發展，開發商也賺得盆滿缽滿，也是在這種環境之下，開發商不斷的去加槓桿，不斷的去負債。
但目前我國樓市已經進入了一個轉折點，房價不可能像過去幾年那樣迅猛發展，甚至部分地區房價已經出現下降的趨勢，而在樓市不容樂觀的情況下，很多開發商的債務卻紛紛到期。
當前房企有息負債餘額約為19.2萬億，規模最大的是房地產開發貸，其次是委託貸款、信託融資、信用債、併購貸、海外債和資產支持證券，分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。
這麼高的債務是壓在房地產開發商頭上的一塊石頭，弄不好就把自己的腳砸到了，未來4年將是房地產負債兌付高峰期。2018 下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以後總計僅0.9萬億。
而這幾年估計也正好是我國房地產轉型以及改革的一個重要時間段，如果按照目前的房地產發展趨勢，開發商想像過去那樣高負債高槓杆開發，明顯是不可能的。
所以我們看到目前很多企業都在尋找資金過冬，通過降價促銷，儘快迴流資金，另外還通過發行高息債券來融資。
比如前段時間，恆大就以13%左右的利率發行了18億美元的債券，其中許家印自己就認購了10億美元，從中可以看出，目前房地產行業融資很困難。
而在這種情況下，很多開發商都在紛紛尋找轉型之路。
萬達集團負債率降到60%，轉型初見成效
2017年的時候，萬達負債超過4000億一直是個熱點新聞，當時王健林被稱為中國的負債大王。
而為了降低債務，最近幾年萬達一直在出售各種資產用來償債。
我們先來看一下最近兩年萬達出售的一系列資產清單：
2017年7月19日，萬達與融創、富力上演了一場世紀交易：萬達將77家酒店賣給了富力地產，交易價格為199.06億元，以438.44億元將13個文旅酒店項目91%股權賣給了融創，合計金額為637.50億元。
隨後萬達相繼清空了英國、澳大利亞、美國、西班牙等多處海外資產，並將大多數業務移回國內。
比如以約為50000萬歐元出售了馬德里競技俱樂部17%股權；以3.15億出售澳洲黃金海岸項目及悉尼項目。
今年9月18日，萬達集團又出售位於芝加哥的摩天大樓，10月29日，萬達又將萬達文化管理100%股權出售給融創，融創的代價是支付62.81億元。
通過這一系列的資產處置，萬達集團在一年多的時間內，回籠了將近2000億的資金，大大減輕了還債的壓力。
王健林和萬達的轉型是一個明智的選擇
首先我們不得不佩服老王的眼光和魄力，這幾年中國房地產高速發展，很多開發商都紛紛在擴大版圖，所以我們看到很多開發商都是高負債，高槓杆。
但就在中國房地產高速發展的這幾年，王健林卻在謀求轉型縮減房地產業務，而且目前已經初見成效。
我們以2017年萬達各項業務收入為例：
2017年萬達集團收入總共是2273.7億元，這裡面商業地產收入1125.4億元，文化集團收入637.81億元，影視集團收入532億元，金融集團收入321.2億元，網絡科技集團收入58.6億元，其他業務130.7億元。
也就是說，目前跟房地產有關的業務收入只佔到萬達集團的50%左右，另外的50%是由新業務貢獻的，而房地產業務當中，租金又佔了一部分，所以目前萬達集團非房地產項目開發的業務收入大概是64%左右，這個比例要遠遠高出其他房地產開發商。
比如2017年恆大營業收入是3110.2億，這裡面至少百分之90%以上的收入是來源於房地產。
所以儘管目前恆大的規模比萬達大，但是未來的發展潛力不一定比萬達好。
現在回過頭來看下王健林出售各種資產用於償還債務，降低企業負債壓力，走輕資產道路是一個很明確的選擇，至少他看見了未來中國房地產的道路不是很明朗。
貸款教授
上週，據財新報道，記者從權威渠道獲得萬達集團旗下大連萬達商業管理集團股份有限公司近兩年財務報告。報告顯示：
萬達商管在15個月時間內減掉了2158億元負債，較2017年6月底總債務減少了約三分之一。萬達負債率降到了60%以下，公司海外項目只餘芝加哥萬達大廈，境外地產員工不足10人。消息一出，不少網友調侃道：“終於跟黨走了，有肉吃。”
俗話說：“三十而立。”今年剛好是萬達成立的第30個年頭，對於萬達來說更是至關重要的一年。
眾所周知，萬達是靠著地產發家致富，萬達集團的產業已經遍佈全國乃至海外市場。如今，國家積極參與房地產調控，樓市已經不再是曾經的“香餑餑”行業。萬達這兩年一直“買買買，賣賣賣”的動作又何嘗不是在為“過冬”做準備呢。
之前的萬達側重於地產這單一重資產行業，現在拋掉部分地產項目，轉向輕資產、輕重並行的發展模式，“不同時把雞蛋放在一個籃子裡”分散風險總是沒錯的。單憑負債率、大量“甩賣”旗下資產，就認為萬達不行了，說實話還是有點片面的。
就拿王健林的話來說：“什麼叫做生意?做生意用老百姓俗話說,叫做買賣。生意就是買和賣構成的,世上沒有隻買的生意,也沒有隻賣的生意。”不得不說，成功企業家的眼光永遠是犀利的。
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萬達負債率百分之六十，其他房企負債率超過百分之八十，並不能從這個數據上得出結論，萬達比其他房地產公司發展更好，
房地產是個資金密集性產業，房地產負債率高是很正常的事情，百分之八十的負債率並無不妥，萬達公司在資產和市值最大的時候也是負債率最高的時候，當時也沒有人說萬達不健康，同樣其他著名的房地產公司，恆大，萬科，碧桂園都是高負債率，也不說明這些公司經營不正常，
而且萬達在負債率最高的時候資產最大，包括老王的財富也是最高點，恰恰說明了負債並不是壞事，因為資產等於負債加所有者權益，按照這個公式，在同樣所有者權益時，負債規模越大，資產規模也越大，負債規模越小，資產規模也越小，老王把負債還了，萬達的資產規模也變小，老王自己的財富也縮水，
也就是說，萬達的負債率減少到百分之六十，萬達的資產規模反倒變小，
至於萬達為何降低負債率，也許是老王想退出房地產，假如老王對經濟形勢的判斷正確，房地產到達拐點，降低負債率對於萬達是幸事，更有利於萬達進一步發展，
萬事皆空70
看個菊花，這個問題沒個博士學位能發表意見嗎？瞎掰一大堆，一群人總想著人家大公司怎麼撲街，當人家就是瞎貓碰上死耗子發財的，都像電視劇裡面的傻子有錢人一樣沒有好下場。現實中上千億的決策都經過優秀的團隊研究決定的，起碼五六套應急方案，萬達就算是垮也不會是十年內的事，別意淫了。
九年權利教育
萬達降負債的根本原因是因為在港股退市簽了對賭協議，A股目前不接受地產屬性的公司上市，所以必須轉型，降低負債，目前萬達所做的一切就是登錄A股，否則將面臨更大的資金壓力
智盈期權
萬達被逼的，，，這下好了轉型不搞房地產了。。
178241205
第一點，王總可以說是危機意識很強。很多人都會在低谷斷臂自救，但少有人會急流勇退。商業就是如此，規避風險，獲取利益。
二，其他企業，可以說貪心不足蛇吞象，又有幾個人能在15年房價大漲時收心，都想著黃粱美夢，野蠻生長。
三，其他原因。
小年流觴
萬達是綜合體商鋪為主，萬科恆大等是住宅為主，對銀行來說商鋪的風險更高，個人買商鋪最多貸五成，住宅能貨七成。要論倒閉次序，萬達地產會最先倒，其次恆大地產，之後是萬科
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首先房地產的債務問題肯定已經引起各級的重視，從維穩的角度，萬達如此大的集團，各方面都不希望出現難以接受的問題。所以早一步降負債，一方面為了今後更好的活下去，另一方面可以優化資產結構！
