最近海外置業非常火，火到淵某身處這麼個三線小城，也經常收到這樣的短信：金邊買房瞭解一下。
在之前中國投資客海外置業首選的是美國、加拿大、澳洲等地，訴求在於移民、子女教育又或者是風險對沖。
但近些年來，東南亞市場逐漸崛起，比如泰國，因地緣近、環境優、門檻低等優勢成為初級海外資產配置的熱門選擇。
但是要說最近哪個國家最火，你肯定想不到。事實上淵某在今天之前也沒想到，這個六年前曾經樓市泡沫破滅的南亞小國——越南，最近些年的變化如此之大。
過去我們談起越南，第一印象就是窮、亂、髒、黑。是的，10年前的越南確實如此，但近幾年越南憑藉一系列騷操作華麗轉身，一躍成為新的世界加工廠，亞洲經濟引擎！
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2017年，越南股市以48%的漲幅稱霸東南亞，力壓日本、韓國、印度等重要市場。GDP增長高達6.81%，吸引外資創紀錄達358.8億美元。
不過，2017年和2018年相比，也就灑灑水了，根本不算什麼。
僅2018年第一季度，越南GDP同比增長7.38%，交出10年來的最佳答卷。
其中，服務業增長達7.44%，工業和建築業增長達8%，外資投資同比增長8％，房地產業務增長創2011年以來歷史新高，4.07%。
最新的數據顯示，越南胡志明市中心地段房價已經躍升到3萬人民幣一平！
毫無疑問，以越南現在的經濟體量來看，這個房價絕對是非常高的，按照當地家庭月收入3000-5000來計算，房價收入比已經接近恐怖的100：1。但是仍舊有大量的國際投資者湧入越南的房地產市場，重倉加註。
全球知名機構高盛集團稱，到2025年越南經濟將從世界第55位上升到第17位，國內生產總值（GDP）將從1860億美元上升至4500億美金。
《經濟學人》指出越南人均經濟增長率已位居全球第二，如越南能在下一個十年裡維持7%增速，則將追趕韓國和臺灣成為下一個亞洲新小龍！
根據普華永道2016至2050的全球實際人均GDP增速分析：未來30年，越南將是實際人均GDP增長最快的國家，甚至超過了印度、中國等新興市場明星國家。這意味著該國經濟效率高，實際增長處於全球前列！
其實只要稍微研究一下越南的近代經濟史，就有一種熟悉的既視感。這是因為越南在政治體制、經濟發展軌跡、人口紅利、經濟增速和文化傳統等各方面與中國極為相似。
所以同樣有不少中國投資客確信，越南將在未來10-15年內重現中國式的經濟爆炸增長。而最重要的一點，中國的樓市奇蹟，也將會在越南再度上演。
02
隨著中國人口紅利時代的逐漸遠去，大批中低端製造業開始重新尋找下一個廉價生產地，其中越南成為最大的接盤俠。
據《日本經濟新聞》報導，組裝蘋果無線耳機AirPods的歌爾聲學向供應商表示，計劃將AirPods產線移至越南。
同樣還有微軟也將諾基亞遷往了越南首都河內，英特爾更是在越南胡志明市的高科技園區豪擲10億美元，計劃將其全球80%的芯片產能投放於此。
三星斥資25億美元在越南北寧省的一個工業園建設顯示面板工廠。
除了這些高端電子製造業以外，傳統的低端服飾鞋帽產業也在向越南轉移，繼Nike阿迪早幾年轉移越南之後，今年4月，優衣庫宣佈越南將承擔生產總量的40%！
這一大批國際產業的轉移可以說將給未來20年的越南帶來強勁的持續性發展動力。
最近幾年中國、日本的人口老齡化的問題日漸嚴峻，但越南作為亞洲第三大人口國家，總人口近9500萬，在過去五年中年均人口增長率一直保持在1.35%以上，共計增加了484萬人。
整體人口結構也非常年輕化。截至2016年，15- 54歲的適齡勞動人口基本佔整個人口金字塔的63%，30歲以下的年輕人佔比近半，其中最為密集的年齡段是20-34歲的年齡層。
巨大的人口紅利背後意味著磅礴的內需，和澎湃的可持續性發展潛力。
03
越南的房地產市場在2015年以前只能說是小打小鬧，真正進入蓬勃發展階段得益於2015年越南政府頒佈法令對海外資本開放本國房地產市場，允許外國人投資購買房產。
在2015年以前，可以把越南的房地產市場發展過程分為三大階段：
第一階段（1993年-2005年）
1993年越南出臺土地法，允許經濟組織、家庭、個人可以得到長久、穩定的土地使用權，可以將土地使用權進行轉換、轉讓、出租、租賃、遺贈、抵押貸款和聯營供款。
越南房地產市場可以說是自此發端。
第二階段（2005年-2009年）
2005 年開始，越南的樓價開始起步，信貸的擴張促使房地產市場逐步升溫。到 2012 年為止，胡志明市的高端樓盤價格已經漲到了 4000-5000 美元 / 平方米，中端價格也炒到了2000-3000 美元 / 平方米，甚至較低檔的樓盤也炒到了 1000-2000 美元。
這一水平已經遠遠超出當地工薪階層的購買力，此時越南政府已意識到了房地產泡沫的潛在風險，開始調低信貸規模，控制樓價成交。
第三階段（2010年-2015年）
2009 年 1 月 1 日起，對轉售樓盤收益的徵收的稅收從 10% 直接上提到 25%。樓價的成交量受到了打壓，成為樓市引爆的轉折點。
而真正的樓市泡沫破裂發生在 2011 年前後，首當其衝的是前期漲幅最高的胡志明市，河內緊隨其後。此次調整整體價格下降了大約 30% 左右。以胡志明市為例，樓價腰斬至 1500-2500 美元 / 平方米的水平。
2014 年以後，隨著 VAMC 的成立，政府漸漸開始對銀行體系進行了一系列的重組與改革，市場也開始消化地產泡沫所造成的連鎖效應。
2014年，胡志明市銷售的公寓樓大概為1.7萬套。15年1季度胡志明市推出的房源數量同比增長160%達到5150套，河內同比增長80%為4880套。
2015年下半年放開外國人購買住宅後，房價增速進一步加快，胡志明市有超過30%的漲幅，第一郡的黃金地段漲幅更是高達50%。
04
時間轉入2015年以後，以河內和胡志明市為代表的越南房地產市場，進入旋風般的高速發展階段，特別是胡志明市，它正在從一個雜亂的大型村莊轉變為新興的國際大都會。
根據據PropertyGuru數據統計，2017年越南城市化率為34%左右，且每年正以2.8%的速度增長，眾多農村和小城市的人口向河內和胡志明市這兩個大城市聚集。據估計到2020年越南的中產階級將達到4000多萬人，城市化率每年高達3.5％。
最新數據顯示，目前胡志明市的人口規模已經達到1300萬，不斷湧入胡志明市的外來人口自然會伴生出對優質住房的巨大需求，加速胡志明市的房產升值。不少投資者更是把胡志明市看作下一個“浦東”。
既然要投資胡志明市，那麼我們來具體看看胡志明市24個郡的情況。
1郡 – 金融中心和購物區都位於1郡。最新的樓盤均價在6000-7000港幣一尺，3房的租金回報率只有2%，區內沒有什麼新的項目，租客有較多的居住選擇（如服務式公寓或旅館等）。
對於追求租金回報的海外投資者可以說是毫無吸引力，回報率這麼低也意味資產可能透支未來升值的潛力。
2郡 – 這個區在過去幾年受到本地與國外地產發展商的重視，在資金不斷投入的情況下，區內的配套日漸成熟，也是未來的新CBD。
許多高檔的樓盤、國際學校和大型購物商場已經建成。未來2-3年，一條橫跨第2區到第1區的地鐵會正式啟動，相信會加快帶動兩區的房價和經濟發展。
最新的樓盤均價在2000-4500港幣一尺。
4郡 – 這個區在1郡的南邊，作1郡的輻射區。除了向東發展，越南政府也打算把胡志明市中心向南延伸，將舊房重建。
目前4郡的新盤不多，平均3000-4000港幣一尺，許多投資者還在觀望中。
9郡 – 這是以工業為主的區域。不少國際公司如英特爾、三星等都在這個區設計生產基地。附近有許多廉價房子，方便工人上班。
預計10年內9郡的發展都不會有太大的改變，房價短期的升值潛力不大。
3、5、10、11、6、8郡 –這些區域目前不是政府主要發展的地方，主要是本地人居住。周邊的運輸配套都不完善，主要靠公路開進市中心，堵車是正常的情況。
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與任何一個投資標的一樣，房地產行業最主要的兩大因素：一個是收益，一個是成本。
胡志明市平均年租金回報率可以達到 6%-7% 左右，遠高出目前北京上海等一線城市的回報率。即使扣除管理費等雜項，淨回報率也有 4%-5% 左右。
最後淵某要提醒大家投資越南房產時需要考慮的潛在成本，包括10%的租金收入稅（5%為個人收入，5%為增值稅），3-6元每平方米不等的物業費，2%的交易稅。
有幾點風險也是需要在入手前瞭解，包括：匯率風險，2%的貶值（對美元）；通貨膨脹（2017年5.2%，2018年預計4%）；期房2-3年建築期；外匯管制風險（進入可以，出去要申報）。國內政治環境風險（稅收政策、所有權政策、越中關係等）。
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文丨林淵
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