最近海外置业非常火，火到渊某身处这么个三线小城，也经常收到这样的短信：金边买房了解一下。
在之前中国投资客海外置业首选的是美国、加拿大、澳洲等地，诉求在于移民、子女教育又或者是风险对冲。
但近些年来，东南亚市场逐渐崛起，比如泰国，因地缘近、环境优、门槛低等优势成为初级海外资产配置的热门选择。
但是要说最近哪个国家最火，你肯定想不到。事实上渊某在今天之前也没想到，这个六年前曾经楼市泡沫破灭的南亚小国——越南，最近些年的变化如此之大。
过去我们谈起越南，第一印象就是穷、乱、脏、黑。是的，10年前的越南确实如此，但近几年越南凭借一系列骚操作华丽转身，一跃成为新的世界加工厂，亚洲经济引擎！
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2017年，越南股市以48%的涨幅称霸东南亚，力压日本、韩国、印度等重要市场。GDP增长高达6.81%，吸引外资创纪录达358.8亿美元。
不过，2017年和2018年相比，也就洒洒水了，根本不算什么。
仅2018年第一季度，越南GDP同比增长7.38%，交出10年来的最佳答卷。
其中，服务业增长达7.44%，工业和建筑业增长达8%，外资投资同比增长8％，房地产业务增长创2011年以来历史新高，4.07%。
最新的数据显示，越南胡志明市中心地段房价已经跃升到3万人民币一平！
毫无疑问，以越南现在的经济体量来看，这个房价绝对是非常高的，按照当地家庭月收入3000-5000来计算，房价收入比已经接近恐怖的100：1。但是仍旧有大量的国际投资者涌入越南的房地产市场，重仓加注。
全球知名机构高盛集团称，到2025年越南经济将从世界第55位上升到第17位，国内生产总值（GDP）将从1860亿美元上升至4500亿美金。
《经济学人》指出越南人均经济增长率已位居全球第二，如越南能在下一个十年里维持7%增速，则将追赶韩国和台湾成为下一个亚洲新小龙！
根据普华永道2016至2050的全球实际人均GDP增速分析：未来30年，越南将是实际人均GDP增长最快的国家，甚至超过了印度、中国等新兴市场明星国家。这意味着该国经济效率高，实际增长处于全球前列！
其实只要稍微研究一下越南的近代经济史，就有一种熟悉的既视感。这是因为越南在政治体制、经济发展轨迹、人口红利、经济增速和文化传统等各方面与中国极为相似。
所以同样有不少中国投资客确信，越南将在未来10-15年内重现中国式的经济爆炸增长。而最重要的一点，中国的楼市奇迹，也将会在越南再度上演。
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随着中国人口红利时代的逐渐远去，大批中低端制造业开始重新寻找下一个廉价生产地，其中越南成为最大的接盘侠。
据《日本经济新闻》报导，组装苹果无线耳机AirPods的歌尔声学向供应商表示，计划将AirPods产线移至越南。
同样还有微软也将诺基亚迁往了越南首都河内，英特尔更是在越南胡志明市的高科技园区豪掷10亿美元，计划将其全球80%的芯片产能投放于此。
三星斥资25亿美元在越南北宁省的一个工业园建设显示面板工厂。
除了这些高端电子制造业以外，传统的低端服饰鞋帽产业也在向越南转移，继Nike阿迪早几年转移越南之后，今年4月，优衣库宣布越南将承担生产总量的40%！
这一大批国际产业的转移可以说将给未来20年的越南带来强劲的持续性发展动力。
最近几年中国、日本的人口老龄化的问题日渐严峻，但越南作为亚洲第三大人口国家，总人口近9500万，在过去五年中年均人口增长率一直保持在1.35%以上，共计增加了484万人。
整体人口结构也非常年轻化。截至2016年，15- 54岁的适龄劳动人口基本占整个人口金字塔的63%，30岁以下的年轻人占比近半，其中最为密集的年龄段是20-34岁的年龄层。
巨大的人口红利背后意味着磅礴的内需，和澎湃的可持续性发展潜力。
03
越南的房地产市场在2015年以前只能说是小打小闹，真正进入蓬勃发展阶段得益于2015年越南政府颁布法令对海外资本开放本国房地产市场，允许外国人投资购买房产。
在2015年以前，可以把越南的房地产市场发展过程分为三大阶段：
第一阶段（1993年-2005年）
1993年越南出台土地法，允许经济组织、家庭、个人可以得到长久、稳定的土地使用权，可以将土地使用权进行转换、转让、出租、租赁、遗赠、抵押贷款和联营供款。
越南房地产市场可以说是自此发端。
第二阶段（2005年-2009年）
2005 年开始，越南的楼价开始起步，信贷的扩张促使房地产市场逐步升温。到 2012 年为止，胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了 4000-5000 美元 / 平方米，中端价格也炒到了2000-3000 美元 / 平方米，甚至较低档的楼盘也炒到了 1000-2000 美元。
这一水平已经远远超出当地工薪阶层的购买力，此时越南政府已意识到了房地产泡沫的潜在风险，开始调低信贷规模，控制楼价成交。
第三阶段（2010年-2015年）
2009 年 1 月 1 日起，对转售楼盘收益的征收的税收从 10% 直接上提到 25%。楼价的成交量受到了打压，成为楼市引爆的转折点。
而真正的楼市泡沫破裂发生在 2011 年前后，首当其冲的是前期涨幅最高的胡志明市，河内紧随其后。此次调整整体价格下降了大约 30% 左右。以胡志明市为例，楼价腰斩至 1500-2500 美元 / 平方米的水平。
2014 年以后，随着 VAMC 的成立，政府渐渐开始对银行体系进行了一系列的重组与改革，市场也开始消化地产泡沫所造成的连锁效应。
2014年，胡志明市销售的公寓楼大概为1.7万套。15年1季度胡志明市推出的房源数量同比增长160%达到5150套，河内同比增长80%为4880套。
2015年下半年放开外国人购买住宅后，房价增速进一步加快，胡志明市有超过30%的涨幅，第一郡的黄金地段涨幅更是高达50%。
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时间转入2015年以后，以河内和胡志明市为代表的越南房地产市场，进入旋风般的高速发展阶段，特别是胡志明市，它正在从一个杂乱的大型村庄转变为新兴的国际大都会。
根据据PropertyGuru数据统计，2017年越南城市化率为34%左右，且每年正以2.8%的速度增长，众多农村和小城市的人口向河内和胡志明市这两个大城市聚集。据估计到2020年越南的中产阶级将达到4000多万人，城市化率每年高达3.5％。
最新数据显示，目前胡志明市的人口规模已经达到1300万，不断涌入胡志明市的外来人口自然会伴生出对优质住房的巨大需求，加速胡志明市的房产升值。不少投资者更是把胡志明市看作下一个“浦东”。
既然要投资胡志明市，那么我们来具体看看胡志明市24个郡的情况。
1郡 – 金融中心和购物区都位于1郡。最新的楼盘均价在6000-7000港币一尺，3房的租金回报率只有2%，区内没有什么新的项目，租客有较多的居住选择（如服务式公寓或旅馆等）。
对于追求租金回报的海外投资者可以说是毫无吸引力，回报率这么低也意味资产可能透支未来升值的潜力。
2郡 – 这个区在过去几年受到本地与国外地产发展商的重视，在资金不断投入的情况下，区内的配套日渐成熟，也是未来的新CBD。
许多高档的楼盘、国际学校和大型购物商场已经建成。未来2-3年，一条横跨第2区到第1区的地铁会正式启动，相信会加快带动两区的房价和经济发展。
最新的楼盘均价在2000-4500港币一尺。
4郡 – 这个区在1郡的南边，作1郡的辐射区。除了向东发展，越南政府也打算把胡志明市中心向南延伸，将旧房重建。
目前4郡的新盘不多，平均3000-4000港币一尺，许多投资者还在观望中。
9郡 – 这是以工业为主的区域。不少国际公司如英特尔、三星等都在这个区设计生产基地。附近有许多廉价房子，方便工人上班。
预计10年内9郡的发展都不会有太大的改变，房价短期的升值潜力不大。
3、5、10、11、6、8郡 –这些区域目前不是政府主要发展的地方，主要是本地人居住。周边的运输配套都不完善，主要靠公路开进市中心，堵车是正常的情况。
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与任何一个投资标的一样，房地产行业最主要的两大因素：一个是收益，一个是成本。
胡志明市平均年租金回报率可以达到 6%-7% 左右，远高出目前北京上海等一线城市的回报率。即使扣除管理费等杂项，净回报率也有 4%-5% 左右。
最后渊某要提醒大家投资越南房产时需要考虑的潜在成本，包括10%的租金收入税（5%为个人收入，5%为增值税），3-6元每平方米不等的物业费，2%的交易税。
有几点风险也是需要在入手前了解，包括：汇率风险，2%的贬值（对美元）；通货膨胀（2017年5.2%，2018年预计4%）；期房2-3年建筑期；外汇管制风险（进入可以，出去要申报）。国内政治环境风险（税收政策、所有权政策、越中关系等）。
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文丨林渊
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