1929年冬。華爾街。約瑟夫·肯尼迪急匆匆走進一幢大廈，半個小時後，他拋出了手裡全部的股票。
約瑟夫·肯尼迪是後來曾任美國總統的約翰·肯尼迪的父親，他的另一個身份，是當時華爾街最大的莊家之一。
1929年的美國股市，正如日中天，許多人對他的做法大惑不解。問及原因，他只說了一句：昨天去擦鞋，那個擦鞋匠全程對股市侃侃而談，我連插話的機會都沒有。
幾個月後，美國迎來史上最慘的經濟危機之一，股市也一瀉千里。
這個事件，後來被寫進教科書，稱作“擦鞋匠理論”。它指當大多數人開始為一件事（市場）著迷時，這件事（行情）就快要到頭了 。
去年下半年至今年上半年，樓市裡也開始出現“擦鞋匠現象”。
許久未見面的朋友打電話來問有個樓盤值不值得買；飯桌上人們討論的幾乎全是房子的事；就連家裡的老人，也被貼上了“房票可供”的標籤。
市場裡更是亂象叢生。全款是常態，號子費、茶水費等明令禁止的行為屢屢上演，金額也從幾萬至幾十萬不等。
原本以為這場脫穎而出會順利走在資產增值的路上，卻不料，其中有一部分人，進入了截然不同的軌道。
PART 1
“重磅！南部新城A盤128.8㎡，四房兩廳兩衛，毛坯280萬，房東包營業稅、個稅。”
昨日，這則消息，在多個粉絲群，引發了熱議。
原因很簡單。不算契稅成本，折算下來，這套二手房單價只要21739元/㎡。而剛剛結束登記的A盤，均價達22800元/㎡（毛坯現房）。
也就是說，它比在售新房，還要便宜1061元/㎡。
與近月二手成交價相比，價差更是驚人。兔博士顯示，A盤最近一次成交，發生在9月，一套88㎡小戶型，單價達30568元/㎡（目前2萬7-2萬8）。
“真有這麼便宜？”、“假的吧，這也太誇張了”、“估計不少人要放棄選房了”……
一片質疑聲中，昨天，我特意跑了一趟南部新城，結果確有其事。
“這是套工程抵押房，跟這次搖號的，是同一批房源，房東急著回籠資金，所以才賣這麼便宜。”當地中介表示，這應該是今年以來南部新城，最便宜的二手房了。
而且房子位置也不錯，8幢東邊套、靠河，採光好，就是4樓這個樓層一般。
不過，即便房東“低價賤賣”，還有得賺。
據中介所言，房東買入價格大概1萬8，差不多是這套房原備案價（2萬1）的85折。
工程抵押房在杭州很常見，也會進行正常網籤，但成交價大多低於市場價（最低不得低於備案價85折）。
假設房子最終以280萬成交，在不考慮資金成本的情況下，扣除原先的契稅，和這次的個稅、營業稅，淨獲利26萬左右。
“少賺點而已，現在能賣掉最重要”。中介表示，已經有不少人，來諮詢這套房子了。
PART 2
仗著買入價格低，這位房東倒是可以拍屁股走人，但其他人就慘了。
首先，一些搖新房的人，極可能棄選。
有粉絲原打算投資一套A盤，但最後時刻，選擇放棄登記。更多網友的心態是，先搖著，搖中了再說，大不了棄選。
據悉，這次545套房子，共登記了2000來組，算下來中籤率在25-30%之間。我們不妨關注，幾天後的選房結果，棄選率到底有多高。有人說，這一次搖號，還不一定能賣完。
當然，最慘的，還是上半年全款加茶水費，買入的那批投資客。
你沒看錯，就在半年之前，A盤一直在通過中介賣房（預售證早已領出），條件是“全款+25萬茶水費”。當時，行情還很火，所以真有一批人“入坑了”。
“原先價格2萬2-2萬3，加上號子費，實際單價2萬6左右。”中介說。
換句話說，跟搖號價格相比，已經虧了3000多元/㎡；若是對比這套低價二手房，虧損已達4000+。
基本可以確定，他們已經成為，杭州第一批套牢的全款加茶水費投資客！
或許有人會說，他們是買貴了，但周邊二手房，不還要2萬8嗎？這或許不假，但在量縮價跌的二手行情中，這樣的對標，意義不大。
因為現在的二手房價本來就變化非常快，甚至不誇張地說，如果這套低價房成交，瞬間會對整個板塊的二手房產生衝擊效應。
何況，南部新城是整個杭州新房潛在供應，最多的板塊。7個已亮相樓盤，加上2宗地塊，實際可建面積達137萬㎡。
昨天，我一到A盤售樓處門口，立馬就圍上來三四個競品新盤的銷售，遞上名片，殷情邀請看房，可見板塊新房銷售壓力之大。
而且，從其他新房公示價格看，高層均價2萬5，剔除精裝後，比A盤還便宜。
將來，這麼多新房入市，南部新城的二手房，還能撐在2萬8的高位嗎？想想御景藍灣，被千套江灣城衝擊後，二手房價是如何迅速跌落的，你就該明白了。
在這樣的重壓環境中，房價變得尤其敏感。只要出現少量低價房源，市場被攪動，只是時間早晚而已。
所以，那批投資客，可以做好準備，把房子多拿兩年了。
PART 3
不光是A盤，搖號之前，很多樓盤都有過茶水費現象，
少則十幾二十萬，多則五六十萬，甚至上百萬。但在那個癲狂的時期，在巨大的一二手倒掛刺激下，照樣有大把人，前仆後繼的衝進去。
但是很不幸，僅僅半年，或者一年之後，這本賬可能就已經算不過來了。
比如，我同事的朋友小青，去年全款加車位，買了一套B盤房子，89㎡總價150萬。這個樓盤，崇賢往東還要過去幾公里。
小青是純投資，交付後就準備出手。他算過一筆賬，攤上稅費、中介費，這套房子帶車位出手，成本接近1萬8。
但正宗的崇賢板塊，剛開盤的江南院子，精裝還不到2萬。
即便當時“無比劃算”的網紅板塊，現在看起來，也沒那麼誘人了。
大林去年運氣很好，託關係買到了某奧體紅盤，單價3萬5，加車位。一套89㎡總價差不多350萬，全款付清。
當時周邊二手房一度賣到5萬+，從賬面上看，買到就能淨賺100萬。
但離房子交付，還有近兩年，市場就開始降溫了。他算了筆賬，若行情再差下去，這房子甚至可能還會虧。
他的算法很簡單：350萬總房款一次性支出，其中200萬自有資金，剩餘150萬通過親朋好友和信貸所借，年化利息10%左右。
從買進到賣出，兩年多時間，這部分資金，光利息支出就要30多萬。也就是說，二手房價賣到4萬3，才能保本，這還沒算交易稅費。
我查了下，目前奧體周邊差不多戶型的二手房，實際成交也就4萬5左右。明年行情會怎麼樣，還不知道。
“還好沒花號子費，聽說當時有人花了五六十萬買號子。”大林心有餘悸。
相關數據顯示，杭州市區160餘個成交活躍小區，今年二手房月成交均價，跟2018年最高點相比，跌幅多的高達30%。
PART 4
當然，我們不是說，市場行情將一路走到黑。
而是認為，目前這種形勢下，短期投資客的路，基本被堵上了。比如，今年買進江灣城，準備明年交付出貨的投資客，美夢就大概率落空了。
房子還是那個房子，變得只是行情。
統計數據顯示，今年9月至明年10月，房企將迎來第一次償債高峰，償還規模約為3800億元，月均償還額280億元。
一些悲觀的人因此預測，明年房企競爭出貨會更加瘋狂，很多板塊的價格有可能被重塑。
“擦鞋匠理論”並不是放之四海而皆準的真理，但它確實值得重視。
因為，在大多數市場裡，能笑到最後的，終究只有少部分人。
當市場瘋狂時，我們往往會擴大獲利將帶來的正面信息，而忽視其他潛在的成本（比如有些錢是借來的）。
幸好，房地產是強週期行業，每一輪的高漲，通常意味著接下來的平穩和低迷；而長時間的低迷，也通常意味著回暖的即將到來。
所以，對很多選擇自住的人來說，接下來可能到來的低迷期，或許就是非常不錯的入場機會。
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