Lost-學不會
踩盤無數，見到售樓處小把戲花樣翻新，層出不窮。
開盤前期需要蓄客，如果拿到300套房子的預售，以前是提前就讓800個客戶交了誠意金，現在房產主管部門不讓收錢了，就改為認籌，比如讓客戶在自己的銀行卡里存上10萬元，通過銀行凍結。
這還沒完呢，如果房子好賣，開盤前再升籌，讓客戶在自己的銀行裡內再存入30萬的認籌金凍結，開盤前篩掉一批實力不足的客戶，最好留下來的都是全款客戶。
如果房子不好賣，直接開盤，蓄了800個客戶，拿出300套房子，造成一房難求的假象，增加那些沒有買到房子的客戶的心理預期，為下一次開盤做好鋪墊。
行情好的時候售樓員分工明確，客戶進入售樓部有人引導看樣板房，在看房過程中逼定成交，出了樣板房到大廳坐下來，算好首付貸款等預算後，銷售高手現場逼定成交，如果還沒有成交，再拉到另一個房間，主管出馬第三輪逼定成交。
行情不好的時候，做好銷控表，到售樓處一問都是賣的差不多了，沒幾套了，房子銷控裡先拿出一些不好賣的戶型和樓層，分步奏消化，即使行情不好，到最後剩的也都是一些優質房源，如果這個事弄反了，最後剩的都是頂樓和一些差戶型會更加難賣，很多售樓員看著沒有啥好房源了也會大面積離職出逃。
拔劍泉財商筆記
本人身在重慶，今年重慶的房價也許是因為被紅歌打了雞血，較去年上漲30%以上，大多數樓盤報價在9000左右，特價房源8500左右，好點的開發商的房源一般都是13000-15000之間。按照理論上講，本人身處一家事業單位，月收入3000+，我覺得這至少在重慶算中等水平，按照官方的版本統計看，2011上半年城鎮居民家庭人均總收入12076元，也就是說普通人半年買不到2平。 昨天和今天上午以投資者身份走訪了江北區幾個售樓部，江北區在重慶的地位相當於上海的浦東新區，地位僅次於渝中，掛牌均價普遍在8800元/平。除了昨天加推新盤的華潤中央公園，其他售樓部幾乎都是門可羅雀之勢，感覺生意異常冷清，但是從售樓小姐的口中和銷控表上反映的情況來看完全是另一番天地，所有樓盤的房子幾乎都已經賣光，只剩點低矮樓層或者頂樓的尾房，從實際走訪的7、8個樓盤來看，這是普遍現象，傳達給消費者的信息就是樓市非常緊俏。包括昨天新開盤的華潤中央公園，筆者下午到達現場的時候售樓小姐告之新推的6號樓房源只剩了20套不到，因為開盤當天做活動所以買的人多，但是我發現基本上每個顧客都還是能得到售樓小姐的服務，代表客戶並不是她所描述的那樣多，並且昨天的重慶樓市成交總套數才區區149套，那意思就是說華潤一個樓盤的套數都不止賣這點，更有意思的是今天走訪的保利椰風半島和保利香雪，均被告知因為這周的特價房活動昨天賣了20多套，兩個樓盤也就是40多套，我今天在那裡停留了30分鐘中途只進來了一組客人詢價，種種跡象給我的感覺是，在面對消費者時，售樓小姐在撒謊。 本人只是拋磚引玉，希望各位看官把售樓人員的一些慣用伎倆以及開發商的銷售策略公佈於眾。感謝大家觀看我的回答，謝謝
橙子看房
1、售樓處的人不一定是開發商的人
2、買房送“學位”不一定能實現
3、高層住宅千萬別買9到11層，這些樓層正好是揚灰層，髒空氣到這個高度就會停頓，售樓人員是不會告訴你們的。
4、樣板間裡有很多小手腳 如傢俱尺寸更小
5、到售樓處後直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒了，哪些房子還在，這本東西特別準，只有少數樓盤會做一份假的。
6、售樓員會用許多方法來逼你買房（業內叫sp），讓你無時無刻感到緊張，這時你千萬要冷靜。要自己看中才買。
7、開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然後每個月推出幾套，但單價升得很快，要麼就是你有關係，我們才給你好的房子。
8、你的個人資料可能被賣出
買完房子，你是不是會突然接到各種讓你去裝修、買保險(放心保)、買傢俱的推銷電話?不幸地告訴你：你的個人信息已經被出售了!
在南寧奮鬥的小哥
首先明確小把戲和小貓膩是二回事，現在的開發商相對而言比較規範，因為備案價由政府制定，不能超過備案價銷售，一期二期三期等都不會有上漲的逾期，所以開發商會選擇快速去化，政府又規定需要搖號，所以不存在有些房子不對外銷售，那麼這種情況下是否就沒有小把戲了呢！答案是肯定的，電腦搖號的軟件可以讓誰在第幾批搖到就會第幾批出現，綁定裝修價格不寫進合同，綁定車位，綁定儲藏室，提供首付貸，偷換概念增值稅由買家支付，先買房子再辦理社保等符合資格再籤合同，選擇多家外包公司全部開放合作等等
新房全民經紀人
前兩天剛做過類似的回答，在這裡我再編輯補充下吧：
1）先說置業顧問的銷售說辭，就是看房時置業顧問給你講的項目基礎信息。這些說辭都是基於政府與開發商的設計規劃去進行誇大的，比如說前些年總有人調侃，臨著條臭水溝就敢說是濱水而居，挨著一個池塘就敢說是臨湖美宅，在郊區就是生態住宅，在市區就是繁華居所……雖然比實際情況有略微的誇大，但也可見一斑。
2）你進入售樓部之後置業顧問首先讓你看的應該是項目的區位圖，這個區位圖都是經過處理的，也就是在這個圖上項目所在地及項目周邊的區域會被放大，而其他區域都會被縮小，所以你看到每個項目距離市中心都很近，其實不然。
3）社區沙盤，這個通常是根據社區規劃來做的，基本能反映真實的情況，但同樣的沙盤上是把規劃中的不利因素去掉之後來呈現的，你在沙盤上不會看到垃圾池、變電站等不利規劃。
4）戶模、戶型圖、樣板間，這三樣道具是同一類，都是為了讓你更直觀的去感受戶型優劣，但在設計製作時，無論是戶模還是戶型圖，內部的傢俱示意都是被人為縮小的，所以才會看起來感覺室內空間很大；樣板間的情況更嚴重，你仔細去觀察會發現房間內擺放的床、沙發等傢俱都是比正常尺寸要小很多的，而且臥室裡邊經常會沒有衣櫃或衣櫃很薄，所以你參觀樣板間時候會感覺空間挺大的，還很好看。要看明白戶型，你讓置業顧問給你找張帶尺寸的戶型圖，拿著帶尺寸的戶型圖比對著看。
5）景觀示範區，我們會發現每個項目的景觀示範區做的都很漂亮，綠樹成蔭、花紅柳綠的，有些示範區還特別大，但其實社區建成之後的園林景觀很少能比肩銷售期的景觀示範區的，大多都大大不如。要規避這個坑，你最好仔細研究下他們的容積率和建築密度、綠地率，這三者綜合比對會得出這個社區大概的綠地覆蓋率，從而推斷社區環境的好壞。這個需要比較專業的知識，其實一般人是不懂的，景觀示範區的這個坑還不太好規避。
6）在賣房時，如果置業顧問告訴你你要的房子沒有了或者快沒有了，很多時候並不是真的沒有了，而是現在能賣的沒有了。因為開發商在賣房時，很多時候並不是所有的房源一起打開了銷售的，而是一批一批的放，先放差的再放好的，等上一批賣的差不多了再放下一批。
7）在正常的市場環境下，如果置業顧問突然告訴你他們週末有幾套特價房或者週末有優惠，那你就要去打聽下是不是真的，因為通常開發商會把案場本來就有的優惠折扣統一打個包，一次性優惠放給你，讓你覺得佔了便宜，其實這些優惠折扣你平時去也能申請的到；同樣的道理，如果市場不是他別火爆，那置業顧問告訴你優惠明天就取消了，那你也要去仔細打聽下是不是真的要取消了，因為有時候這只是託詞，優惠第二天仍然還在。當然，如果市場特別差，那這時候的優惠多半是真的；如果市場特別好， 那優惠截止多半也是真的。
8）其他一些小把戲，比如通常置業顧問給你放的優惠並不是項目的最終優惠，項目領導手裡邊都會有1-2個點的優惠用來搞定難搞的客戶；當售樓部很多人、氛圍很好的時候，置業顧問告訴你你趕緊下定吧，再不定就沒有房了之類的話，這時候你就要特別留意觀察，因為這些話多半是假的，就是為了讓你感到緊張；還有你在買房時經常會聽到廣播中“恭喜某某先生認購……成為我們最珍貴的業主”之類的話，這些話多半是假的，並沒有某某先生買房，就是為了讓客戶感到房子搶手、房源緊張，趕緊下定。
老沈說房
售樓處賣房子前期先把位置樓層差的拿出來賣，一批一批的往外吐…開發商不會把所有的房子一起拿出來賣的，要不然位置樓層好的都賣完了，差的誰要啊。
售樓部什麼時候都會有特價房，說出來吸引人，其實都是特價房。買新房是可以打折的，售樓部業務員和經理的打折權限也不一樣的。這也和他們的收入有關係的。
新房還有個團購費，貓膩也不小，真想買房的話倒不用在意
沉X默
壓高樓盤價格
好房源最後賣
Struggle艾總
套路滿滿，現金為王
