Lost-学不会
踩盘无数，见到售楼处小把戏花样翻新，层出不穷。
开盘前期需要蓄客，如果拿到300套房子的预售，以前是提前就让800个客户交了诚意金，现在房产主管部门不让收钱了，就改为认筹，比如让客户在自己的银行卡里存上10万元，通过银行冻结。
这还没完呢，如果房子好卖，开盘前再升筹，让客户在自己的银行里内再存入30万的认筹金冻结，开盘前筛掉一批实力不足的客户，最好留下来的都是全款客户。
如果房子不好卖，直接开盘，蓄了800个客户，拿出300套房子，造成一房难求的假象，增加那些没有买到房子的客户的心理预期，为下一次开盘做好铺垫。
行情好的时候售楼员分工明确，客户进入售楼部有人引导看样板房，在看房过程中逼定成交，出了样板房到大厅坐下来，算好首付贷款等预算后，销售高手现场逼定成交，如果还没有成交，再拉到另一个房间，主管出马第三轮逼定成交。
行情不好的时候，做好销控表，到售楼处一问都是卖的差不多了，没几套了，房子销控里先拿出一些不好卖的户型和楼层，分步奏消化，即使行情不好，到最后剩的也都是一些优质房源，如果这个事弄反了，最后剩的都是顶楼和一些差户型会更加难卖，很多售楼员看着没有啥好房源了也会大面积离职出逃。
拔剑泉财商笔记
本人身在重庆，今年重庆的房价也许是因为被红歌打了鸡血，较去年上涨30%以上，大多数楼盘报价在9000左右，特价房源8500左右，好点的开发商的房源一般都是13000-15000之间。按照理论上讲，本人身处一家事业单位，月收入3000+，我觉得这至少在重庆算中等水平，按照官方的版本统计看，2011上半年城镇居民家庭人均总收入12076元，也就是说普通人半年买不到2平。 昨天和今天上午以投资者身份走访了江北区几个售楼部，江北区在重庆的地位相当于上海的浦东新区，地位仅次于渝中，挂牌均价普遍在8800元/平。除了昨天加推新盘的华润中央公园，其他售楼部几乎都是门可罗雀之势，感觉生意异常冷清，但是从售楼小姐的口中和销控表上反映的情况来看完全是另一番天地，所有楼盘的房子几乎都已经卖光，只剩点低矮楼层或者顶楼的尾房，从实际走访的7、8个楼盘来看，这是普遍现象，传达给消费者的信息就是楼市非常紧俏。包括昨天新开盘的华润中央公园，笔者下午到达现场的时候售楼小姐告之新推的6号楼房源只剩了20套不到，因为开盘当天做活动所以买的人多，但是我发现基本上每个顾客都还是能得到售楼小姐的服务，代表客户并不是她所描述的那样多，并且昨天的重庆楼市成交总套数才区区149套，那意思就是说华润一个楼盘的套数都不止卖这点，更有意思的是今天走访的保利椰风半岛和保利香雪，均被告知因为这周的特价房活动昨天卖了20多套，两个楼盘也就是40多套，我今天在那里停留了30分钟中途只进来了一组客人询价，种种迹象给我的感觉是，在面对消费者时，售楼小姐在撒谎。 本人只是抛砖引玉，希望各位看官把售楼人员的一些惯用伎俩以及开发商的销售策略公布于众。感谢大家观看我的回答，谢谢
橙子看房
1、售楼处的人不一定是开发商的人
2、买房送“学位”不一定能实现
3、高层住宅千万别买9到11层，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，售楼人员是不会告诉你们的。
4、样板间里有很多小手脚 如家具尺寸更小
5、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
6、售楼员会用许多方法来逼你买房（业内叫sp），让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。
7、开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
8、你的个人资料可能被卖出
买完房子，你是不是会突然接到各种让你去装修、买保险(放心保)、买家具的推销电话?不幸地告诉你：你的个人信息已经被出售了!
在南宁奋斗的小哥
首先明确小把戏和小猫腻是二回事，现在的开发商相对而言比较规范，因为备案价由政府制定，不能超过备案价销售，一期二期三期等都不会有上涨的逾期，所以开发商会选择快速去化，政府又规定需要摇号，所以不存在有些房子不对外销售，那么这种情况下是否就没有小把戏了呢！答案是肯定的，电脑摇号的软件可以让谁在第几批摇到就会第几批出现，绑定装修价格不写进合同，绑定车位，绑定储藏室，提供首付贷，偷换概念增值税由买家支付，先买房子再办理社保等符合资格再签合同，选择多家外包公司全部开放合作等等
新房全民经纪人
前两天刚做过类似的回答，在这里我再编辑补充下吧：
1）先说置业顾问的销售说辞，就是看房时置业顾问给你讲的项目基础信息。这些说辞都是基于政府与开发商的设计规划去进行夸大的，比如说前些年总有人调侃，临着条臭水沟就敢说是滨水而居，挨着一个池塘就敢说是临湖美宅，在郊区就是生态住宅，在市区就是繁华居所……虽然比实际情况有略微的夸大，但也可见一斑。
2）你进入售楼部之后置业顾问首先让你看的应该是项目的区位图，这个区位图都是经过处理的，也就是在这个图上项目所在地及项目周边的区域会被放大，而其他区域都会被缩小，所以你看到每个项目距离市中心都很近，其实不然。
3）社区沙盘，这个通常是根据社区规划来做的，基本能反映真实的情况，但同样的沙盘上是把规划中的不利因素去掉之后来呈现的，你在沙盘上不会看到垃圾池、变电站等不利规划。
4）户模、户型图、样板间，这三样道具是同一类，都是为了让你更直观的去感受户型优劣，但在设计制作时，无论是户模还是户型图，内部的家具示意都是被人为缩小的，所以才会看起来感觉室内空间很大；样板间的情况更严重，你仔细去观察会发现房间内摆放的床、沙发等家具都是比正常尺寸要小很多的，而且卧室里边经常会没有衣柜或衣柜很薄，所以你参观样板间时候会感觉空间挺大的，还很好看。要看明白户型，你让置业顾问给你找张带尺寸的户型图，拿着带尺寸的户型图比对着看。
5）景观示范区，我们会发现每个项目的景观示范区做的都很漂亮，绿树成荫、花红柳绿的，有些示范区还特别大，但其实社区建成之后的园林景观很少能比肩销售期的景观示范区的，大多都大大不如。要规避这个坑，你最好仔细研究下他们的容积率和建筑密度、绿地率，这三者综合比对会得出这个社区大概的绿地覆盖率，从而推断社区环境的好坏。这个需要比较专业的知识，其实一般人是不懂的，景观示范区的这个坑还不太好规避。
6）在卖房时，如果置业顾问告诉你你要的房子没有了或者快没有了，很多时候并不是真的没有了，而是现在能卖的没有了。因为开发商在卖房时，很多时候并不是所有的房源一起打开了销售的，而是一批一批的放，先放差的再放好的，等上一批卖的差不多了再放下一批。
7）在正常的市场环境下，如果置业顾问突然告诉你他们周末有几套特价房或者周末有优惠，那你就要去打听下是不是真的，因为通常开发商会把案场本来就有的优惠折扣统一打个包，一次性优惠放给你，让你觉得占了便宜，其实这些优惠折扣你平时去也能申请的到；同样的道理，如果市场不是他别火爆，那置业顾问告诉你优惠明天就取消了，那你也要去仔细打听下是不是真的要取消了，因为有时候这只是托词，优惠第二天仍然还在。当然，如果市场特别差，那这时候的优惠多半是真的；如果市场特别好， 那优惠截止多半也是真的。
8）其他一些小把戏，比如通常置业顾问给你放的优惠并不是项目的最终优惠，项目领导手里边都会有1-2个点的优惠用来搞定难搞的客户；当售楼部很多人、氛围很好的时候，置业顾问告诉你你赶紧下定吧，再不定就没有房了之类的话，这时候你就要特别留意观察，因为这些话多半是假的，就是为了让你感到紧张；还有你在买房时经常会听到广播中“恭喜某某先生认购……成为我们最珍贵的业主”之类的话，这些话多半是假的，并没有某某先生买房，就是为了让客户感到房子抢手、房源紧张，赶紧下定。
老沈说房
售楼处卖房子前期先把位置楼层差的拿出来卖，一批一批的往外吐…开发商不会把所有的房子一起拿出来卖的，要不然位置楼层好的都卖完了，差的谁要啊。
售楼部什么时候都会有特价房，说出来吸引人，其实都是特价房。买新房是可以打折的，售楼部业务员和经理的打折权限也不一样的。这也和他们的收入有关系的。
新房还有个团购费，猫腻也不小，真想买房的话倒不用在意
沉X默
压高楼盘价格
好房源最后卖
Struggle艾总
套路满满，现金为王
