“有時候太能看清趨勢的人反而掙不到錢，傻人反而有傻福。”今年7月憑藉《疫苗之王》刷爆朋友圈的自媒體人獸爺，以這樣一句話，開始了他在2018雪球嘉年華上關於樓市的分享。
談論房地產，我們可以往回看，回顧昨天自己怎麼過來的，然後從昨天和今天往後推，大概知道明天是什麼樣子。與此同時，還要弄清楚房地產的邏輯，主要是兩根主線，第一根叫城市化，第二根叫貨幣政策。
首先從昨天來看，在1998年中國開始房改的第一年，溫州人成功地把房子從2000塊錢一平米，炒到7000元塊錢一平米，後來溫州人又去了上海、杭州、北京，把這些地方的房子也炒高一大截。
1998年那時全國的城市化率只有30.4%，但到了2018年，根據社科院最近的預測，城市化率已經到了60%。這意味著，房地產快速增長的階段已經過去，中國房地產早已告別了短缺，進入總量平衡的階段。
今年上半年，相比於一二線城市的冷清，三線城市的房子賣得特別好，很多人覺得這是城市化開始逆週期操作了，但獸爺卻認為主要有三個原因：
一、國家主推去庫存的政策；
二、大城市的限購太狠，一部分的青年返鄉置業，一部分的購買溢出；
三、棚改貨幣化，這個在前幾年比較明顯，但隨著今年棚改貨幣化的退潮或取消，房企要還是沿用以前的模式，那就真的是作死了。
參考發達國家的以往發展階段，城市化率越靠近75%，小城市人口流失就會越多，因為農村基本上被掏空，這個時候大城市的人口會急劇增長。
所以未來中國樓市將會全面分化，如果只有20%的城市值得投資，去三線城市炒房就算是一個笑話。
如果從貨幣來看，獸爺測算，2017年中國的房地產總市值達到200萬億元，相當於29萬億美元，這比美國的27萬億都高。這從兩個層面印證了中國目前的房地產的確到了一個轉折點。
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