案件簡介
西湖區文一西路的由浙江耀江房地產公司開發承建的耀江文翠苑小區在業主私人車輛增多，停車出現困難的情況下，把小區地下人防工程改裝成車庫，出租給業主使用。
原告沈某與被告耀江文萃苑簽訂了七年的地下車庫租用合同。被告把車庫的租金擅自從原來簽訂好的288元上漲到350元，共計收原告沈某車位租金744元人民幣。原告訴至法院，要求返還多收的租金。
原告的訴訟理由是：文萃苑的地下人防工程的產權沒有明確界定，被告耀江文萃苑沒有地下人防工程的使用權，也沒有對該工程有處分權，改建的地下車位出租給業主作為車庫是違反法律規定的行為，請求返還多收的車位租賃費用。
審理和判決
案件經過一審和二審，最後支持了原告的訴訟請求，判決被告返還原告的有關費用。
案件評論
爭議的焦點一：人防工程改裝的車庫的所有權問題
一種意見認為：按照《中華人民共和國防空法》規定，人民防空工程平時由投資者使用、管理和收益。按照這條規定：誰投資、誰所有、誰收益、誰維護的基本原則以及房產測量規範中的規定，人民防空工程歸投資商所有，投資商可以對人民防空工程進行改造，並進行監督和管理。
案件中，開發商在購房協議中載明地下車庫的費用沒有計算入購買房屋的價格中，所以，對地下車庫業主有所有權。另外，按照《商品房銷售面積計算及公用建築分攤規則》中的第9條，以及《中華人民共和國國家標準房產測量規定》B3.1規定，人防工程的地下室不計入公共面積的規定，地下人民防空工程不屬於業主所有。所以，車庫的所有權應該歸房地產公司所有。
案件中原告與被告就車庫的使用問題在街道的協商後把所有權問題擱置後簽訂了租房協議，從事實上認可了對地下防空工程處置問題的決定。也對地下防空設施改造成地下車庫的由物業管理出售給業主使用的事實予以事實上的認可。原告的訴訟請求沒有依據，應該駁回原告的訴訟請求。
另一種意見認為：按照我國物權法的規定，並沒有對防空設施的所有權進行明確的界定。
《中華人民共和國物權法》第六章第七十條中規定：對建築物區分所有權：業主對建築物內的住宅，經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十條：業主對共有部分的權利義務：業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
第七十四條規定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
在業主共有的道路或者其他地方停放的公共部分，所有權屬於業主。雖然，物權法沒有明確規定其他場所的具體地點，但是，從廣義理解的角度，住宅建築物除歸個人所有，明確規定的特定用途的場所以外的用於停車的場地歸業主所有。對這些場所如何開發，利用、收益由業主通過業主委員會決定。
以上的法律規定推論出本案件中涉及的地下防空設施歸屬於全體業主所有。對地下防空設施的使用應該經過業主委員會的商議決定。
法官觀點
《中華人民共和國物權法》與《中華人民共和國人民防空法》以及關於商品房面積的計算和國家標準房產測量標準的規定的法律效力高低是認定與解決分歧的關鍵，適用哪部法律的規定決定了確定人防工程的產權歸屬問題。
法律效力由四個方面的因素決定：對何人適用、在何地適用、在何時適用、對何事適用。體現了法律適用的主體、客體、時效和地域性。而法律法規效力由他的制定機關、調整對象、發佈的時間等因素決定。在實施法律的過程中，常常會出現對同一個對象有不同的規定，出現法律適用的衝突。對法律適用衝突現象的解決一般都是遵循：制定機關高的法律效力高於制定機關低的法律，調整對象特定的法律優於調整對象寬泛的法律規定，新的法律效力優於舊的法律。
《物權法》晚於《防空法》頒佈和實施，從時間效力的規定上，物權法的效力優於防空法的效力。從調整的對象而言，防空法對人民防空工程做具體和特別的規定和有關商品房測量面積的規定，調整對象規定的更加具體。其中第五條，規定國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。這條規定比較清晰的劃清了人民防空工程的權屬。
《物權法》第七十條規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條規定，業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第七十二條規定，業主對建築物專有部分以外的共有部分享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，與業主共有的規定相符。
按照以上兩法的規定：根據人防工程誰投資、誰收益的原則，人防工程的權屬歸於投資人。
從民用建築物的建造的過程而言，在建造時，由房地產開發商投資建造，所有權歸開發商。經過買賣，業主通過支付房屋價款支付了開發商投資人防工程的費用，實際已經購買了結建防空工程（相對於專門防空工程）的所有權。
本案中，開發商在賣出房屋時在買賣合同中約定地下車庫不計入商品房的面積。原告也沒有提出相反的證據證明自己對地下防空工程的投資轉嫁入房屋購買價款中，所以，對地下防空工程的使用和收益問題應該由開發商、物業管理公司共同協商決定。涉及到業主利益的，由業主通過業主委員會的決定。
爭議焦點二：在確認所有權的前提下，出租改造後的防空工程車庫的行為的有效性認定
第一種意見認為，本案件中房地產公司和物業公司商量把防空工程改造為地下車庫租賃給業主所有。業主對這些車庫使用必須按照物業公司和業主對車庫的租賃協議使用。
業主和房地產開發商、物業公司之間的租賃協議可以作為租賃行為的合法有效認定的依據。本案件中車庫的所有權雖然歸房地產開發商所有，由物業公司進行管理。如何使用這些改造後的車庫應該由業主共同商量決定。包括對租賃車庫的使用和費用的收取。在這幾年的經營中，物業公司與業主也已經就車庫的管理和收費如何操作在實際運行。從事實上業主們已經認可了對改造後防空工程如何使用行為的有效性的贊同。應該認定以前的出租行為有效。
另外一種意見認為：既然原告認為租賃合同中的收費是沒有經過業主委員會討論決定的，涉及到業主的利益的加收費問題應該經過業主委員會再討論決定。沒有經過業主委員會同意的侵害業主利益的增加車費的行為沒有效力。
分析以上兩個有分歧的意見，結合辦案件中爭議的焦點，法官認為關鍵在於對增加收取停車費的規定是否經過業主委員會的投票決定和認可。
按照2003年國務院第379號公佈的《物業管理條例》中第八條規定， 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第十一條規定，下列事項由業主共同決定：改建、重建建築物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。第十二條規定，業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。
本案件中，業主委員會協定在擱置所有權的前提下約定好了車庫的租賃費用。在經過幾年的租賃後，文萃苑物業公司認為費用太低，在2008年突然把費用調高到350元，並沒有經過業主委員會的民主決議。所以，按照《物業管理條例》的有關規定，這次提高價格應該是無效的法律行為。物業公司應該退還給原告有關費用。
綜合以上的分析，本案件中原告的訴訟請求中認為地下車庫的所有權和收益權屬於全體業主的請求不符合法律的規定。按照誰投資、誰受益的原則，結合《物權法》中的規定，以及在購房合同中的約定，地下防空設施應該歸屬於房地產開發商所有。被告擁有它的使用和收益的權利，可以對業主使用地下車庫進行收費。
但是，對車庫的使用費用應該由業主委員會會議決定。原告請求的返還車庫使用費的訴訟請求應該予以支持，判令被告在判決生效後十日內返還原告多收的車庫使用的費用。
結語
不論是地下防空設施，還是住宅小區內的其他公共部分的所有權和使用權以及收益權，在有關法律沒有完備的情況下，很容易產生糾紛，在法律規定存在衝突的情況下，各家都為自己的權益持一方的觀點，所以，產生了糾紛也難以調和。
這些糾紛也反映出了地區規章和部門規章規定不統一，存在對這些問題的規定沒有按照新的上位法規定重新規定的疏漏。為預防和避免這些問題的擴大和發生，各級政府部門應該加強對各類規章的更新，統一法律法規的規定，把一些在發展過程中出現的新的矛盾解決好。
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