說起地產股，估計現在很多人都是一臉嫌棄的表情，畢竟，除了調控加碼之聲不絕於耳，各種環比下滑的新房、二手房銷量和價格數據，也足以令人感到一陣陣寒意。但是，自從10月19日罕見的四部門高層齊發聲以來，房地產板塊已經強勢上漲15.39%。
在萬科高喊“活下去”、各地頻傳房子打折銷售、新房和二手房價格齊齊鬆動的背景下，A股市場上房地產板塊的積極反彈，究竟是火中取栗，還是價值被重估？
房地產板塊機會隱現
房地產行業似乎陷入了“精神分裂”，一方面，樓市降溫、房價下跌，另一方面，房地產板塊表現活躍、逐漸反彈，就像是一邊在寒冬，一邊又迎來春天。那麼，是什麼支撐了房地產板塊本輪的反彈呢？
（1）地產股成為破淨高發區 估值待修復
截至目前，滬深兩市共有340只股出現破淨，房地產股是破淨高發地，共有32只個股上榜，破淨股數量最多。或許有些人會想，地產業這麼多破淨個股，是否因為該行業不行了呀？事實上並非如此。據統計，32只破淨的地產股中，超過半數公司目前市盈率均低於二十倍。
地產破淨股增多從側面說明房地產行業存在整體被低估的情況，目前房地產股整體處於一個比較低的位置，部分業績優良的地產股價值急待修復。
（2）房企密集融資解渴
值得注意的是，進入11月份之後，房地產市場資金面有所緩解。全國多家房地產公司密集獲准發行大額融資，合計數額數百億。資金對於房地產行業尤為重要，只要土地儲備多，現金流充足，房地產企業就有希望創造穩定的業績。因為就我國現階段的國情而言，城市化尚未結束，主要城市的人口流入和房屋剛需、改善性需求，還是實打實的，總量不低。
（3）調控政策鬆動
多地按揭利率出現鬆動，放款速度有所加快。過去一年多，按揭利率一直處於上漲趨勢，但最近，多個城市房按揭利率出現了鬆動。第三季度，特別是年底，銀行往往收緊銀根，但是今年同期，北京、廣州、杭州、武漢、南京等多個城市房按揭利率出現了鬆動，還有一些城市例如上海、深圳，雖然按揭利率沒有出現明顯鬆動，但放款速度加快。
（4）樓市成交量重回正增長
根據國家統計局發佈的2018年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，10月份新建商品住宅中，上漲城市為65個，比上月增加1個，上漲城市數量打破上月下跌趨勢轉而增多，平均上漲1.02%，漲幅環比擴大0.02個百分點。
回顧2012年房地產板塊市場走勢
讓我們把時光倒回2011年。受歐債危機的拖累，2011 年中國經濟增速加速放緩，並在 2012 年持續探底，與當前的宏觀環境如出一轍。同時，2008 年底“四萬億”催生房地產“泡沫”，2010 年起房地產調控不斷加碼，商品房銷售也逐漸轉冷，與當前政策環境又有相似之處。
圖為2012年上證指數走勢
圖為2012年房地產板塊走勢
從市場走勢來看，2012 年 A 股呈現“先揚後抑、整體震盪”的態勢，上證綜指全年僅小幅上漲 3.17%。但房地產板塊卻走出獨立行情，2012 年全年大漲31.73%。可以看出，在宏觀經濟尋底過程中，雖然指數整體可能機會不大，但房地產板塊卻大有所為。
出現這種現象的原因是什麼呢？
從2012 年的房地產行情來看，政策邊際緩和起到了很大的作用。
一方面， 經濟下行壓力加大，土地流拍數量增多，地方財政困難加劇，穩增長、保就業壓力增大。
另一方面，持續嚴格的調控政策，也對住房剛需產生較大的抑制。因此，雖然房地產調控主基調仍然從嚴，但邊際上出現一些微調。
放眼當下，國內外不確定因素較多，經濟下行壓力加大，土地流拍數再次增加，地方政府債務問題又有所暴露，穩就業再次成為政策重點。疊加前期監管較嚴，部分改善性剛需受到傷害，房地產調控未來可能再次邊際緩和，有利於提升市場信心。
需要指出的是，房地產板塊行情並不意味著房價大漲，房價穩定是政策邊際放鬆的前提條件。
2012 年在房地產政策邊際放鬆後，商品房銷售逐漸企穩回升，但房價走勢仍然較為平穩，符合房地產調控的目標。相應的，進入2013 年後房價又一次大幅上漲，再次限制了政策放鬆空間，房地產板塊行情也隨之大幅回落。
圖為2013年房地產板塊走勢
2012-2013年間房地產板塊的走勢或許對當下行情有啟發意義：目前經濟下行壓力增大，房價走勢相對平穩，置換剛需未得到充分滿足，在 “房住不炒”和“長效機制”的前提下，調控政策仍將以嚴為主，但邊際可能有所放鬆，對原本極度悲觀的行業情緒有提振作用。
另一方面，前期行業景氣度持續下行，房地產板塊集中度明顯提升，龍頭股抗擊打能力顯著增強，在政策邊際放鬆中也有望獲得更多市場認可。
地產股投資機會顯現
從多個方面綜合考慮，也許我們是時候改變對地產股的悲觀情緒了，在調控政策鬆動的背景下，價值被低估的地產股有望迎來新一波上漲行情，建議投資者留意以下幾隻個股：
本文內容僅代表個人觀點，所涉及個股僅作案例分析和學習交流，不作為買賣依據，投資有風險，入市需謹慎！
閱讀更多 9龍擒莊 的文章
