冷清了許久的深圳樓市突然火爆，多個新盤入市均取得了不錯的銷售成績：
25日，龍華璽園開盤，推出251套當天賣了176套；
26日，萬科臻山府三期推出397套房，網上選房，半個小時，僅剩16套，幾近售罄；
27日，華強城開盤，1240套房賣了1033套，去化83%；
28日，萬科星城開盤，推出3337套房，網上選房，半個小時賣了約1900套。
如此亮眼的成績，讓許多人開始討論“市場是不是回暖了？”
不過，與深圳市場購房者火熱搶房截然不同的是，臨深的東莞、惠州市場情況卻並不樂觀。其中，東莞最新成交量價均回落；惠州市場反應繼續冷淡平穩，而房貸利率最高卻上浮了50%！
東莞：成交量價均回落，市場整體低迷
新房市場：
① 新增預售： 第47周，東莞市本週商品房新增供應套數12441套，供應面積23.84萬平；其中，商品住宅新增供應933套，供應面積約10.39萬平。從區域來看，水鄉新城片區成本週供應主力。
② 成交狀況：商品房成交面積16.03萬平，環比下降9.64%；成交套數2299套，環比上升7.23%；成交金額27.91億元，環比下降13.05%；成交均價17412元/平，環比下降3.81%。
本週東莞商品住宅成交量價均回落，市場整體低迷。成交面積11.54萬平，環比下降18.96%；成交套數1041套，環比下降18.22%；成交金額20.33億元，環比下降24.48%；成交均價17622元/平，環比下降6.81%。
東莞全市六大片區商品住宅共成交1041套，成交面積11.54萬平，其中濱海片區西成交282套，成交面積約3.06萬平，排名第一；價格方面，全市本週商品住宅成交均價約17622元，其中城區片區均價20403元/平，位列首位。
東莞六大片區商品住宅成交一覽表
③ 各鎮區成交：東莞全市31個鎮區有住宅簽約成交，共計1041套。其中沙田鎮成交127套，排名第一，其餘鎮區成交量均不過百。價格方面，大朗以成交均價25489元/平排名第一。另外，值得注意的是，沙田和長安本週成交均價分別為11842元/平和9427元/平。
從各項目成交情況來看，海逸豪庭尚都、萬科大中江南院子和保利海棠洋房成交情況突出，碧桂園蘭亭成別墅成交量最好。
東莞各鎮區商品住宅成交一覽表
惠州：供求整體平緩，房貸利率最高上浮50%！
1、新房市場：
據惠州世聯行數據，2018年第47周，惠州新增預售許可證20個，較上週增加6個，預售總套數1921套，環比下降約33%。
成交方面，惠州全市成交2630套，較前周有所下降，但相差不大。
其中，惠城區以1020套的成交量重登成交榜首；惠灣區域共成交993套，約佔惠州全市38%。
各縣區成交情況
① 新增預售：惠州新增預售許可證20個，較上週增加6個，預售面積共23.06萬平、預售總套數1921套，其中住宅1746套、商業33套。
其中，惠灣區域供應5個項目、536套，佔比約3成。
2018年第47周惠州房地產市場新增預售一覽表
② 各片區商品房具體成交狀況：
惠州商品房成交2603套，環比下降10.92%；成交面積23.50萬平，環比下降15.42%；商品房戶均面90.27平，環比下降5.06%。
注：商品房包括住宅、商鋪、寫字樓、其他。
大亞灣商品房成交套數為517套，環比上升56.19%；成交面積4.86萬平，環比上升57.79%； 成交戶均面積為94平，環比上升1.02%。
注：商品房包括住宅、商鋪、寫字樓、其他。
惠陽商品房成交套數為476套，環比下降38.97%；成交面積4.07萬平米，環比下降47.28%； 成交戶均面積為85.50平米，環比下降13.61%。
注：商品房包括住宅、商鋪、寫字樓、其他。
惠城區（含仲愷）商品房成交1020套，環比上升38.59%；成交面積9.40萬平，環比上升41.11%；商品房戶均面積92.11平，環比上升1.82%。
注：商品房包括住宅、商鋪、寫字樓、其他。
博羅商品房成交套數為241套，環比下降65.27%；成交面積2.45萬平，環比下降66.29%；成交戶均面積為101.65平，環比下降2.91%。
注：商品房包括住宅、商鋪、寫字樓、其他。
龍門商品房成交套數為64套，環比下降8.57%；成交面積0.46萬平，環比下降15.16%； 成交戶均面積為72.05平，環比下降7.21%。
注：商品房包括住宅、商鋪、寫字樓、其他。
惠東商品房成交套數為285套，環比下降8.36%；成交面積2.26萬平，環比下降10.08%； 成交戶均面積為79.38平，環比下降1.88%。
注：商品房包括住宅、商鋪、寫字樓、其他。
③ 成交排名TOP10：惠州住宅銷售排名Top10的項目共成交782套，其中銷量最高的項目是大亞灣區的豐谷天璽，成交152套。
上週，惠灣區域有3個項目上榜，共成交236套，佔比約3成。
2018年第47周惠州住宅銷售套數Top10
④ 年底新房供應情況：
第四季度，惠州全市的供應處於高位狀態。相關統計數據顯示，11月底到12月，惠州全市將有近萬套新增供應入市。 據南都記者不完全統計，11月份，預計惠州共有超過50個盤入市，但因客戶數量減少，多個樓盤的推售週期延遲至11月下旬到12月。
惠城區是年底供應的主力區域。11月初，城區預計有10個新盤發售、推售房源近3000套，但是截至11月22日，只有隆生金山湖中心集中開盤發售，其他的都在蓄客期。
金山湖片區的方直星耀國際還有100餘套尾貨，奧園譽山湖本週即將開放示範區，水口片區的合生上觀國際、新城鹿江風華富盈公館都有新貨發售。嘉逸園、藍光雍和園兩盤有近600套房源。大江北片區的御豪庭、領地蘭臺府、東旭千江月、東璟華府、東奧苑預計都有新貨推出。物業類型幾乎全覆蓋，從最小39平方米的公寓到230平方米的別墅都有。
仲愷片區，預計有5個以上項目推新，其中隆生仲愷花園、奧園天翔譽峰、龍光玖龍臺是最主要的供應樓盤，貨量都比較大。
粵東世聯行惠灣片區總經理程笑說，現在惠灣每週的新批預售是1200-1500套。按照這個進度，年前惠灣片區還有6000-7000套房源入市。
2、房貸利率情況：
① 貸款額度逐漸正常，但首套房利率最高上浮50%。
雖然近期惠州市場樓市成交放緩，但部分銀行的首套房貸利率有上調趨勢。從銀行的信貸額度來看，11月相比此前，部分銀行的按揭額度迴歸正常。
從近期盛澤按揭發布的11月惠州8家銀行的按揭房貸利率情況來看，除了興業銀行和中國郵政儲蓄銀行的額度緊張外，其他六家銀行的按揭額度顯示正常。而10月份，僅有華潤銀行和建設銀行的額度顯示正常，其他均為緊張狀態。
除此之外，此前一直停止接件的中國農業銀行在11月份重新受理房貸，並且顯示額度正常。
市場反饋顯示，放款速度並沒有加快跡象，依然需要等3-6個月。
盛澤按揭的數據顯示，各大銀行額度迴歸正常的同時，房貸利率依然高企，8家銀行的首套房貸利率均上浮30%-50%，其中中國銀行、興業銀行、平安銀行、光大銀行、農業銀行的首套房貸利率上浮幅度30-40%，郵政儲蓄銀行首套上浮45%，華潤銀行首套上浮區間在45%-50%。
11月份，建設銀行的首套房貸利率相比於10月份的35%-40%，直接上浮至40%-45%。
② 二套房利率普遍上浮35%-50%
二套房的銀行利率，郵政儲蓄銀行上浮50%，中國銀行、興業銀行、平安銀行、光大銀行、農業銀行的上浮比例均處於35%-45%之間，華潤銀行二手利率上浮45%-50%，建設銀行上浮40%-50%。
深圳資深地產評論人侏羅紀認為，惠州的利率高，源於此前的緊縮按揭貸款，這對投資客而言是吃掉了未來數年房價上漲的預期，對於剛需客戶來講，購房的成本增加了不少。
3、未來市場走向預測：
惠州樓市持續兩年多的上揚態勢，可能即將畫上休止符，進入震盪期。
預計12月市場分化將會進一步加劇。
① 新盤銷售放緩 ，影響二手房市場。
惠州五東聯動總經理黃華表示，二手房去年的價格比現在貴，而且很好出，現在二手房價格受新房市場影響，有不同程度降價，“每個區域的筍盤都很多。”
粵東世聯行副總經理胡光宇稱，二手房市場一直受新房市場的影響，上半年新房市場供應量不足，多個樓盤傳出喝茶費、加價的消息，導致選不到新房的客戶轉向二手房市場。惠州是新房和二手房市場倒掛的市場，當前新盤銷售放緩，新房供應量充足，部分此前的二手房客戶轉向新房市場。
② 二手房市場走低 ，部分房源開始降價。
惠州新房市場的下行趨勢，讓二手房市場有了明顯變化。上半年基本掛出來都遭搶的盤，部分現在降價還找不到客源。
東江新城片區的劉先生有一套109平方米的房子，上半年掛160萬有多人來看盤，但現在已經掛出去3個月了，“這套房子賣不出去，降到150萬也沒人看。以前中介老闆還打包票說沒問題。”
惠州隆塬地產江北區域經理梁曉鵬說，市場是從9月底開始走低的，現在和上半年相比，已經淡了一半，“上半年在鼎峰國匯山掛230萬可以賣出去的房子，現在200萬問的人都不多。一些急著用錢的業主，會選擇性地把房子價格調低。”
水口一家中介的營業經理稱，上半年上觀國際的二手別墅230平方米350萬以上，現在都在300萬-320萬之間，“因為看的人少了，價格還是降了一些。”
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