回款、回款、加速回款，這是2018年房企們的生存狀態，當外部融資渠道被基本鎖死後，房企唯有通過內部的自救來實現突圍。
對於資金密集型的房地產行業來說，資金有多重要，已經毋庸置疑，但是房企基本能使用的資金槓桿，都被加上了“緊箍咒”，從銀行貸款到公司債、企業債，再到非標融資，以及海外融資平臺這個“蓄水池”。
但進入11月，房地產融資突然展現出今年以來前所未有的熱鬧景象。11月數十家房企發佈了境內融資公告，融資類型包括增發、優先票據、公司債、ABS等形式，總規模超過1000億元。
與此前諸多房企融資發債屢屢中止的情況不同，11月房企融資迎來了久違的開閘。
某種程度上這也得益於整體經濟政策的引導，目前去槓桿轉向穩槓桿、寬貨幣延伸至寬信用，雖未提及房地產行業，但總體資金環境改善及信用風險下降都將改善房企的融資難問題。
政策雖然沒有明顯放鬆，但在貨幣寬鬆的背景下，地產債也跟著受益。
借新還舊
地產債確實是此輪融資開閘中變化最為明顯的一種房企融資方式。在11月27日發佈融資計劃的12家房企中，多數為發行公司債，富力地產發行兩年期40億元公司債券，票面利率6.58%；龍湖集團發行五年期20億元公司債券，票面利率為4.80%；福晟集團發行三年期10億元公司債券，票面利率7.90%；鑫苑集團發行兩年期6億元公司債券，票面利率8.50%等。
從用途來看，近期獲批的公司債主要用途為“借新還舊”，例如華夏幸福獲批的80億元公司債主要是用於償還有息債務、補充流動資金。
據知情人士透露，按照監管要求，目前獲批的房地產公司債用途只能用於“借新還舊”。
背後是房企的舊債集中兌付壓力逐漸加大，這也是近期房地產融資規模加大的原因之一。恆大研究院的數據顯示，今年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期，未來四年是兌付高峰，2018年下半年到2021年是集中兌付期。
今年前10個月，有公開數據的80家房企融資總額約9000億元，同比減少約8個百分點。在眾多房企前有開發資金需求、後有償債壓力的背景下，融資只能變得更為激進。
分化加劇
知情人士透露，公司債獲批增長的確會緩解部分房企的短期資金壓力，但從國家對於房企資金的監管來看，並未出現鬆動的明顯信號，同時在大概率上依然會維持對房地產行業資金的嚴監管。
一位大型房企區域公司融資總監表示，雖然該公司目前在銀行的開發貸融資能拿到正常額度，但被金融機構視為條件不優質的企業依然在融資方面比較困難。
從目前來看，不同房企之間的融資差距確實在逐步拉大，分化進一步加劇。
知情人士透露，金融機構未來依然會優先考慮地產50強、地方龍頭，中小型房企則愈加難過，不但要面臨融資難，還要承受不斷提高的融資成本壓力。
地產融資圈人士透露，不管是信託公司還是大型銀行，都有一份房地產企業的准入“白名單”，在白名單裡的房企，融資方面的壓力要比不在的減輕很多。
一家大型信託公司的房企白名單顯示，金融機構將房地產企業分為了A類、B類和C類，其中優先級別為A類>B類>C類。
其中，房地產企業白名單C類包括：榮盛、中駿、融信、禹洲、金輝、濱江、綠地、福晟、仁恆置地、華髮、九龍倉、藍光發展、陽光城、俊發、卓越、中國奧園、海倫堡地產等。
B類包括：碧桂園、龍光、正榮、時代地產、合景泰富、融僑、路勁地產、龍湖地產、金隅股份、新城、富力、旭輝、南山控股、金科、中鐵置業、綠城、寶龍、世茂、雅居樂、中南建設。
A類包括：萬科、金地、華潤、保利、中海、魯能置業、越秀、中糧地產、金融街、中國電建地產、招商蛇口、首開、中冶置業、建發、遠洋地產、首創置業、五礦地產、中鐵建、金茂、華僑城。
銀行的白名單和上述名單又略有不同。一家中型股份制商業銀行最新規定的代銷非標產品（房地產類）標準中，房地產集團准入名單如下：
A類優：保利、中海、華潤置地、招商蛇口、中國金茂、中國鐵建、華僑城、萬科、首開。
A類：首創置業、北京城建、金融街、越秀地產、保利置業、綠城、遠洋地產、金地集團、龍湖、旭輝、富力、九龍倉、新城、世茂、雅居樂。
B類優：葛洲壩、中交、中冶置業、信達地產、電建地產、中糧地產、中鐵置業、魯能、五礦地產、金隅、華髮、建發。
B類：紅星美凱龍、合景泰富、龍光集團、榮盛、華夏幸福、中南置地、融信、金科、時代地產、融僑、藍光實業、路勁基建、中駿、中國奧園、禹洲、海倫堡地產、珠江投資、國貿地產。
C類：俊發、建業、正商地產、濱江、卓越、正榮、金輝。
按照銀行的代銷非標產品（房地產類）標準，對名單內融資人所屬集團進行限額管理：融資人歸屬集團代銷各金融機構管理產品的代銷限額不超過其最近一期經審計合併報表淨資產的15%，且不超過銀行最近一期淨資本的15%。對於房地產名單中B類優及以上的集團代銷限額按照不超過其合併報表淨資產的25%執行，且不超過銀行最近一期淨資本的15%。
按照該銀行規定，原則上集團財務報告並表的控股項目公司自動納入所在的房地產集團；上述房地產集團名單原則上A類優>A類>B類優>B類>C類。
此外，對於A類優集團給予不超過40億元的類信用債額度，須用於管理人認可的合規用途；除A類優類信用債額度外，所有代銷產品均需提供抵押物擔保，動態抵押率不超過70%，原則上抵押物須為以住宅業態為主的資產，其他風控措施以管理的產品為主，且不低於銀行內部對相應代銷產品風險等級的風控措施要求。A類集團可以代銷准入城市名單範圍內的項目。
除了對房企劃分白名單，目前銀行對不同城市也有不同的融資標準，將不同城市劃分為四類城市、三類城市、二類城市和一類城市，其中一類城市指的是北京、上海、廣州和深圳四個一線城市。按照規定，四類城市及二、三類城市的下轄縣市原則上僅允許A類及以上房地產集團介入。
地產圈融資人士表示，在融資方面確實分化越來越嚴重，資質不好的或者特別激進的房企就不在名單裡，只能儘量去找別的融資渠道，或者走私募，或者發行高成本的小信託產品。
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