回款、回款、加速回款，这是2018年房企们的生存状态，当外部融资渠道被基本锁死后，房企唯有通过内部的自救来实现突围。
对于资金密集型的房地产行业来说，资金有多重要，已经毋庸置疑，但是房企基本能使用的资金杠杆，都被加上了“紧箍咒”，从银行贷款到公司债、企业债，再到非标融资，以及海外融资平台这个“蓄水池”。
但进入11月，房地产融资突然展现出今年以来前所未有的热闹景象。11月数十家房企发布了境内融资公告，融资类型包括增发、优先票据、公司债、ABS等形式，总规模超过1000亿元。
与此前诸多房企融资发债屡屡中止的情况不同，11月房企融资迎来了久违的开闸。
某种程度上这也得益于整体经济政策的引导，目前去杠杆转向稳杠杆、宽货币延伸至宽信用，虽未提及房地产行业，但总体资金环境改善及信用风险下降都将改善房企的融资难问题。
政策虽然没有明显放松，但在货币宽松的背景下，地产债也跟着受益。
借新还旧
地产债确实是此轮融资开闸中变化最为明显的一种房企融资方式。在11月27日发布融资计划的12家房企中，多数为发行公司债，富力地产发行两年期40亿元公司债券，票面利率6.58%；龙湖集团发行五年期20亿元公司债券，票面利率为4.80%；福晟集团发行三年期10亿元公司债券，票面利率7.90%；鑫苑集团发行两年期6亿元公司债券，票面利率8.50%等。
从用途来看，近期获批的公司债主要用途为“借新还旧”，例如华夏幸福获批的80亿元公司债主要是用于偿还有息债务、补充流动资金。
据知情人士透露，按照监管要求，目前获批的房地产公司债用途只能用于“借新还旧”。
背后是房企的旧债集中兑付压力逐渐加大，这也是近期房地产融资规模加大的原因之一。恒大研究院的数据显示，今年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期，未来四年是兑付高峰，2018年下半年到2021年是集中兑付期。
今年前10个月，有公开数据的80家房企融资总额约9000亿元，同比减少约8个百分点。在众多房企前有开发资金需求、后有偿债压力的背景下，融资只能变得更为激进。
分化加剧
知情人士透露，公司债获批增长的确会缓解部分房企的短期资金压力，但从国家对于房企资金的监管来看，并未出现松动的明显信号，同时在大概率上依然会维持对房地产行业资金的严监管。
一位大型房企区域公司融资总监表示，虽然该公司目前在银行的开发贷融资能拿到正常额度，但被金融机构视为条件不优质的企业依然在融资方面比较困难。
从目前来看，不同房企之间的融资差距确实在逐步拉大，分化进一步加剧。
知情人士透露，金融机构未来依然会优先考虑地产50强、地方龙头，中小型房企则愈加难过，不但要面临融资难，还要承受不断提高的融资成本压力。
地产融资圈人士透露，不管是信托公司还是大型银行，都有一份房地产企业的准入“白名单”，在白名单里的房企，融资方面的压力要比不在的减轻很多。
一家大型信托公司的房企白名单显示，金融机构将房地产企业分为了A类、B类和C类，其中优先级别为A类>B类>C类。
其中，房地产企业白名单C类包括：荣盛、中骏、融信、禹洲、金辉、滨江、绿地、福晟、仁恒置地、华发、九龙仓、蓝光发展、阳光城、俊发、卓越、中国奥园、海伦堡地产等。
B类包括：碧桂园、龙光、正荣、时代地产、合景泰富、融侨、路劲地产、龙湖地产、金隅股份、新城、富力、旭辉、南山控股、金科、中铁置业、绿城、宝龙、世茂、雅居乐、中南建设。
A类包括：万科、金地、华润、保利、中海、鲁能置业、越秀、中粮地产、金融街、中国电建地产、招商蛇口、首开、中冶置业、建发、远洋地产、首创置业、五矿地产、中铁建、金茂、华侨城。
银行的白名单和上述名单又略有不同。一家中型股份制商业银行最新规定的代销非标产品（房地产类）标准中，房地产集团准入名单如下：
A类优：保利、中海、华润置地、招商蛇口、中国金茂、中国铁建、华侨城、万科、首开。
A类：首创置业、北京城建、金融街、越秀地产、保利置业、绿城、远洋地产、金地集团、龙湖、旭辉、富力、九龙仓、新城、世茂、雅居乐。
B类优：葛洲坝、中交、中冶置业、信达地产、电建地产、中粮地产、中铁置业、鲁能、五矿地产、金隅、华发、建发。
B类：红星美凯龙、合景泰富、龙光集团、荣盛、华夏幸福、中南置地、融信、金科、时代地产、融侨、蓝光实业、路劲基建、中骏、中国奥园、禹洲、海伦堡地产、珠江投资、国贸地产。
C类：俊发、建业、正商地产、滨江、卓越、正荣、金辉。
按照银行的代销非标产品（房地产类）标准，对名单内融资人所属集团进行限额管理：融资人归属集团代销各金融机构管理产品的代销限额不超过其最近一期经审计合并报表净资产的15%，且不超过银行最近一期净资本的15%。对于房地产名单中B类优及以上的集团代销限额按照不超过其合并报表净资产的25%执行，且不超过银行最近一期净资本的15%。
按照该银行规定，原则上集团财务报告并表的控股项目公司自动纳入所在的房地产集团；上述房地产集团名单原则上A类优>A类>B类优>B类>C类。
此外，对于A类优集团给予不超过40亿元的类信用债额度，须用于管理人认可的合规用途；除A类优类信用债额度外，所有代销产品均需提供抵押物担保，动态抵押率不超过70%，原则上抵押物须为以住宅业态为主的资产，其他风控措施以管理的产品为主，且不低于银行内部对相应代销产品风险等级的风控措施要求。A类集团可以代销准入城市名单范围内的项目。
除了对房企划分白名单，目前银行对不同城市也有不同的融资标准，将不同城市划分为四类城市、三类城市、二类城市和一类城市，其中一类城市指的是北京、上海、广州和深圳四个一线城市。按照规定，四类城市及二、三类城市的下辖县市原则上仅允许A类及以上房地产集团介入。
地产圈融资人士表示，在融资方面确实分化越来越严重，资质不好的或者特别激进的房企就不在名单里，只能尽量去找别的融资渠道，或者走私募，或者发行高成本的小信托产品。
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