撰文=徐三刀
—壹—
最近有幾個跡象引起了社會的關注，被中介人士大量轉發，分別是在土地，利率，銷售，三個方面：
其一，土地，11月底，刷新北京甚至是刷新全國房地產歷史的一天。土地供應井噴，特別是住宅土地。13宗土地合計起拍價高達295.19億（可以理解為如果要參與這些土地的拍賣，參與的房企總共需要準備300億保證金），按照正常溢價率成交價肯定超過300億。一直以為房企資金鍊緊繃已經被掏空，沒想到還敢重金拿地。
其二，利率，近期，杭州、廈門和南京等多地多家銀行下調了按揭貸款利率，諸葛找房數據顯示，截至10月份，首套房貸利率下調銀行數量達到19家。房企發債窗口也已經打開，包括恆大、中海、萬科、碧桂園、新城。
其三，銷售，因為是雙向限價，既要穩住土地價格，又要抑制房價，因此，房企被夾在中間，促銷不斷加大。與之同時，萬科星城開啟網上選房，半小時賣出1900套，銷售金額突破70億元，且打破深圳有史以來的單盤銷售記錄。
不少朋友諮詢，這是樓市調控政策轉向的信號嗎，為什麼土地、銷售、利率全部都有所變化？
—貳—
在投資客普遍退潮的時候，樓市沒有想象中的萎靡，銷售反而一直保持穩增長，這讓很多人詫異，究竟是什麼力量讓樓市“嚴而不寒”？
在不考慮“外部環境”變化的情況之下，我們仍然以任澤平提出的“長期看人口，中期看土地，短期看金融”來分析：
其一，金融，銀行中長期貸款呈現負增長，最多下降了21%，房企卻普遍要求全款、提高付款比例，這直接抑制了銀行的貸款需求。因此，銀行利率普遍下調，可以視為房企與銀行之間的“爭利行為”。
其二，土地，全國土地流拍嚴重，在限價政策和土地溢價過高的雙重影響之下，私營房企拿地不積極。因此，土地市場國企十分活躍，不斷高價接盤。國企財務成本更低，地產逐漸進入強者恆強。
其三，人口，“新一線”城市普遍搶人，官方又推行“強省會”策略，在城市搶人的背後，卻無異於另類加槓桿。層出不窮的搶人政策之後，究竟如何留住人口，成為難解之題。因此，軟實力不足，反而成為一場泡沫。
政策持續收緊，沒有放鬆的跡象，人口搶奪略顯疲軟，土地市場流拍嚴重，銀行利率降低與房企爭利。更為重要的一點是，在嚴厲的限價令要求之下，房價上漲預期不再，投資客全面退潮，自住型客戶開始“探底”。
但必須提醒一點，2018年、2019年不會再出現2014年的那種情勢，儘管土地出讓金不足，但土地價格卻比2013年翻了一倍，因此，即便是缺錢，也不至於像2014年那樣慘絕人寰。
—叄—
當下，房地產已經成為經濟波動的壓艙石，過快增長，或者放慢增長，對於經濟都有傷害，最好的選擇，就是一字“橫盤”！
2018年冰火兩重天，上半年高速增長，下半年尤其是731會議，官方提出了“六穩”，土地成交、樓市清盤率普遍下降，地方政府不斷加大供給量，導致房企資金量吃緊，銷售乏力，去化率銳減，客戶觀望情緒嚴重，回款難度變大，房企的苦日子剛剛開始。
關於2019年政策變動，我們猜測很大程度上會趨於“穩定”，為什麼一定會趨於穩定？而不是暴跌或者暴漲？在很長一段時間，一些專家釋放出了2019年反彈或者2019年下挫的預判。為什麼我們會認為是“橫盤”？
其一，必須穩政策，已經是一城一策，不可能再降維管理。其二，必須穩預期，2018年大規模調整之後，無需再動作。其三，必須穩增長，房企增長必須保持，否則拖累GDP下滑。其四，必須穩槓桿，房企槓桿率達到高位，負債率79.42%.其五，必須穩住價格，房價上漲，投資全民財富，房價下跌，基層維權困難。其六，必須穩總量，2017年銷售量16.9萬億元，這個銷售量不能下降，否則行業整體收縮，將會挫傷上下游產業。
因此，2019年房地產走勢一定是要“穩定”，既不能上漲，也不能下降，最大的可能性就是“橫盤”！
—肆—
從房地產週期波動和城市化分佈現狀，我們必須要看清楚兩點：
其一，市場儘管波動多變，但總體來說，還是上行週期較長，下行週期較短，從2008年到2018年市場一直是顛簸前行，但整體是上行；其二，城市化率在全國範圍內不均衡，東高西低十分明顯，如果說房地產還有下一個十年，那一定是在中西部新興城市群。
我們要認識到城市發展的政策變化，每10-20年就有一次變動，從“平衡發展戰略時期”到“非均衡發展戰略時期”，再從“非均衡發展戰略時期”到“協調發展戰略時期”，想要平衡社會、經濟、配套、文化等方面的“東、西、中、東北”差距，一定是“抓大放小”。
北上廣深一線城市已經屬於飽和發展，“城市更新”價值要比“新區開發”價值更大，不適合房企做規模，也不符合城市增長要求，因此，如果在“東部振興”仍然處於徘徊的情況之下，中西部將是房企發展的重點。
因此，未來我們將看到更多的大型房企進駐西安，關中城市群，或是陝南、陝北，在低城市化率的城市之中再次廝殺！
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