租用別人的房屋作商鋪，雙方簽訂了合法的《租賃合同》，但在經營中商鋪因為房東的債務糾紛，遭到第三方淋油漆打砸的侵害，無法繼續正常經營，由此引起了出租方與承租方關於商鋪損失賠償的糾紛。租客向法院提起訴訟，要求房東承擔相關損失。
案情回放
租商鋪遭第三方淋油漆打砸
2017年6月22日，孔某租賃蔣某位於陽春市春城街道的房屋一樓部分作商鋪，並於當天交付保證金3000元給蔣某，雙方簽訂《租賃合同》。
2017年10月13日，蔣某向陽春市公安局報案稱，其於當天早上7時許發現涉案房屋前後門被人用紅油漆寫上“欠債還錢”字樣。10月20日，蔣某再次向派出所報案稱，其於當天晚上9時許發現涉案房屋後門被人淋上紅油漆，門上的三塊透明玻璃和一塊窗戶玻璃被打爛。在公安機關的詢問筆錄中，蔣某陳述其多次接到陌生人電話，稱其兒子蔣某某欠了他人債務。
孔某稱，由於蔣某的兒子與他人發生債務糾紛，涉案商鋪前後共四次被他人用油漆噴上字樣，以及用磚頭、鐵棍打砸玻璃門等手段進行破壞，使其無法繼續經營，造成裝修損失38048元、經營損失30000元、名譽損失5000元，違約金160元及門鎖損失210元。孔某向陽春市法院提起訴請，蔣某應當賠償上述損失、解除雙方租賃合同並退還保證金3000元。
法院判決
雙方解除合同並退還保證金
法院審理認為，本案是房屋租賃合同糾紛，雙方簽訂的《租賃合同》內容沒有違反法律和行政法規的強制性規定，《租賃合同》成立有效，雙方均應按合同約定履行各自義務。
對孔某請求判令解除其與蔣某簽訂的《租賃合同》，法院審理認為，《中華人民共和國合同法》第二百三十一條規定“因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。”在本案中，在2017年10月13日至2017年11月3日期間，涉案商鋪多次被他人用油漆噴上“欠債還錢”的字樣以及用磚頭、鐵棍打砸玻璃門等手段破壞，導致孔某無法正常經營，無法實現合同的目的。同時，孔某已經將涉案商鋪交還給蔣某，並從2017年11月1日起不再支付租金，孔某以其行動表明不再履行《租賃合同》。因此，法院支持解除孔某與蔣某簽訂的《租賃合同》。
對孔某請求判令蔣某返還保證金3000元、支付違約金160元和賠償各項損失，法院審理認為，雙方簽訂的《租賃合同》的解除，是因他人多次實施的侵權行為導致，孔某和蔣某均不存在違約行為，孔某和蔣某因解除《租賃合同》而產生的損失，應另循法律途徑向實際侵權人主張權利。孔某提供的證據不能證明蔣某在履行《租賃合同》過程中有違約行為，因此，蔣某無需支付違約金160元和賠償各項損失。同理，蔣某抗辯認為孔某沒有提前三個月通知，就擅自搬離涉案商鋪的行為已經構成違約，其可以沒收孔某交付的保證金3000元，抗辯理據不足，依法不予支持。根據《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除後，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失”的規定，《租賃合同》解除後，蔣某應將保證金3000元退還給孔某。
法官說法
房屋租賃應合法交易依法維權
辦案法官指出，在本案例中，《租賃合同》的解除是因他人多次實施的侵權行為導致，因解除《租賃合同》而產生的損失，應另循法律途徑向實際侵權人主張權利。孔某請求支付違約金和賠償各項損失的理據不足，不予支持。同理，蔣某沒收保證金的理據也不足，也不予支持。
辦案法官同時提醒，房屋租賃合同屬於持續性合同，但在合同履行過程中，由於各種主客觀因素影響，難免會出現各種糾紛。在房屋租賃合同履行階段，租賃雙方都應遵循誠實信用原則，嚴格履行合同約定的義務。糾紛發生之後，雙方當事人應當及時收集證據，採用法律手段保護自己的合法權益。
【記者】張俊
【通訊員】關天國 王帶許 劉小婷
【作者】 張俊
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端
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