租用别人的房屋作商铺，双方签订了合法的《租赁合同》，但在经营中商铺因为房东的债务纠纷，遭到第三方淋油漆打砸的侵害，无法继续正常经营，由此引起了出租方与承租方关于商铺损失赔偿的纠纷。租客向法院提起诉讼，要求房东承担相关损失。
案情回放
租商铺遭第三方淋油漆打砸
2017年6月22日，孔某租赁蒋某位于阳春市春城街道的房屋一楼部分作商铺，并于当天交付保证金3000元给蒋某，双方签订《租赁合同》。
2017年10月13日，蒋某向阳春市公安局报案称，其于当天早上7时许发现涉案房屋前后门被人用红油漆写上“欠债还钱”字样。10月20日，蒋某再次向派出所报案称，其于当天晚上9时许发现涉案房屋后门被人淋上红油漆，门上的三块透明玻璃和一块窗户玻璃被打烂。在公安机关的询问笔录中，蒋某陈述其多次接到陌生人电话，称其儿子蒋某某欠了他人债务。
孔某称，由于蒋某的儿子与他人发生债务纠纷，涉案商铺前后共四次被他人用油漆喷上字样，以及用砖头、铁棍打砸玻璃门等手段进行破坏，使其无法继续经营，造成装修损失38048元、经营损失30000元、名誉损失5000元，违约金160元及门锁损失210元。孔某向阳春市法院提起诉请，蒋某应当赔偿上述损失、解除双方租赁合同并退还保证金3000元。
法院判决
双方解除合同并退还保证金
法院审理认为，本案是房屋租赁合同纠纷，双方签订的《租赁合同》内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，《租赁合同》成立有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
对孔某请求判令解除其与蒋某签订的《租赁合同》，法院审理认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”在本案中，在2017年10月13日至2017年11月3日期间，涉案商铺多次被他人用油漆喷上“欠债还钱”的字样以及用砖头、铁棍打砸玻璃门等手段破坏，导致孔某无法正常经营，无法实现合同的目的。同时，孔某已经将涉案商铺交还给蒋某，并从2017年11月1日起不再支付租金，孔某以其行动表明不再履行《租赁合同》。因此，法院支持解除孔某与蒋某签订的《租赁合同》。
对孔某请求判令蒋某返还保证金3000元、支付违约金160元和赔偿各项损失，法院审理认为，双方签订的《租赁合同》的解除，是因他人多次实施的侵权行为导致，孔某和蒋某均不存在违约行为，孔某和蒋某因解除《租赁合同》而产生的损失，应另循法律途径向实际侵权人主张权利。孔某提供的证据不能证明蒋某在履行《租赁合同》过程中有违约行为，因此，蒋某无需支付违约金160元和赔偿各项损失。同理，蒋某抗辩认为孔某没有提前三个月通知，就擅自搬离涉案商铺的行为已经构成违约，其可以没收孔某交付的保证金3000元，抗辩理据不足，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《租赁合同》解除后，蒋某应将保证金3000元退还给孔某。
法官说法
房屋租赁应合法交易依法维权
办案法官指出，在本案例中，《租赁合同》的解除是因他人多次实施的侵权行为导致，因解除《租赁合同》而产生的损失，应另循法律途径向实际侵权人主张权利。孔某请求支付违约金和赔偿各项损失的理据不足，不予支持。同理，蒋某没收保证金的理据也不足，也不予支持。
办案法官同时提醒，房屋租赁合同属于持续性合同，但在合同履行过程中，由于各种主客观因素影响，难免会出现各种纠纷。在房屋租赁合同履行阶段，租赁双方都应遵循诚实信用原则，严格履行合同约定的义务。纠纷发生之后，双方当事人应当及时收集证据，采用法律手段保护自己的合法权益。
【记者】张俊
【通讯员】关天国 王带许 刘小婷
【作者】 张俊
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
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