農村大表哥的弟弟
我自己有兩套商鋪，一套在上海外環外，一套在蘇州崑山，所以也許能給你一點小小的建議！
你的商鋪是90萬買的，首付50萬，貸款40萬，然後還款期限應該是10年吧！（商鋪按揭貸款必須首付50%，利率是上浮10%，所謂的50%是按照你要購買的商鋪價值計算。）也就是說每個月的月供為4319元！而你的月資金為7490元，也就是一年將近9000元！
好了，我們算一筆賬，年租金9萬，商鋪價值90萬，每個月還款4319元，收租為7490！也就是說你的商鋪的回報率為10%，並且每年7%遞增，每個月還會有以租抵貸之後的3100元多餘資金，那麼從數據上來看，完全划算，並且是一套不錯回報率的商鋪！
但是我的建議是在看看幾個方面來作分析
1.合同簽了多久？
2.你周圍其他商鋪的情況和回報率是如何的？
3.商鋪是新鋪還是老鋪？
4.商鋪未來附近有沒有新的地標或者規劃！
因為要知道商鋪出租都是願者上鉤，你這個租客簽訂那麼高的租金，不一定代表他能一直做下去，或者說下一個租客能夠繼續以那麼高的回報率租你的鋪子！所以第一要考慮的是周圍的鋪子是不是也是和你一樣差不多的回報率！如果是，那麼就OK沒問題！如果不是，那你就要小心了，要懂得參考市場平均價！其次要注意的是如果是剛開盤不久的新鋪子會可能有租金價格波動過大的可能，但是過了2-3年後才會進入一個正常穩定的區間，所以不要把新鋪的回報率當做未來穩定後的回報率！
如果以上都沒問題，我覺得這套鋪子性價比真的不錯，我的兩套商鋪回報率分別在7.5%和9%！目前也是以租還貸階段！！我覺得有資金可以投資下商鋪，雖然說一鋪養三代的時代結束了，但是一鋪養一代還是沒問題的，再說了，經濟和實體的週期都是輪動的，誰知道在互聯網電商的大爆發之後不會再次迎來實體的崛起呢？？投資於未來才是正確的選擇！！
琅琊榜首張大仙
總價：90萬.
月租金：7490元，
年租金：89880元.
遞增：7%（每年）
月供：4319.28元（十年商業貸款，按基準4.9上浮10%的利率來計算）。
會有這種商鋪嗎？
有這你所說的這種商鋪，早就賣完了，應該是具體的信息都還沒了解清楚。
（1）划得來嗎？
如果有這種商鋪的話，完全可以買了。結合以上數據，該商鋪的回報率算是比較高了。
建議：看看周邊的商鋪租金是否能租到這麼高；人流量是否足矣支撐整個商業的發展；商鋪的地段是否處該區域的於中心位置。
（2）謹防租金抵扣購房款，包租等名義來計算租金回報。
現在市面上的商鋪租金回報率基本都沒這麼高，除了一些一級地段（特殊地段）商業租金回報率才有7%以上。若是以抵扣購房款的名義或包租的名義的商鋪，那租金回報就比較懸。
總結：
不管是住宅性質的房產投資，還是商業地產投資，以目前額市場來看，租金回報率普遍偏低，該問題的應該描述不成立，簡單的來說，90萬的商鋪，年租金89880元，還每年遞增7%，回報率已經超出了當前市場的租金回報率的範圍，有這種好事，大家早就蜂擁而上了。
天天房知道
商鋪總價格為90萬，每月出租價格為7490元，每年租金為89880元，也就是說年化收益率為89880元÷90萬=9.97%，但從年化收益率的角度看，十分划算。而月租金以每年7%的速度遞增，也就是第二年月租金為8014.3元，年租金為96171.6元，而年化收益為96171.6÷90萬=10.69%，每一年將會增加回報率增比，更加划算。
可以說這樣的回報率已經能夠支付貸款的利息，現在5年以上貸款的年化利率為4.9%，如果存在上浮20%，貸款利率為5.88%。首付50萬，貸款40萬，支付貸款按照等額本息的方式進行還貸，10年月還款為4416.75元；貸款20年，月還款為2838.1元；貸款30年，月還款為2367.43元。而每月收取的房租則為7490元，完全能夠應付貸款還款，並且仍舊有結餘。
7490元-4416.75元=3073.25元，3073.25元×12=36879元，36879元÷50萬元=7.38%；7490元-2367.43元=5122.57元，5122.57元×12=61470.84元，61470.84元÷50萬元=12.3%。也就是說，實際上不僅僅能夠月租金抵消貸款月供，還能進行一定的創收，創收金額在3073.25元至5122.57元不等，貸款時間的不同，創收的金額也就不同，並且回報率也是不同，在7.38%-12.3%之間。
可以說是一項十分划算的投資，已經能夠超過10%的年化回報率，並且還擁有房產以及月租金以每年7%的速度遞增，回報率很是可觀。
厚金說
正常租金回報率是5上下，投資商業地產，根據我們的數據分析，以底商為佳。
這是哪裡的商鋪？900K買，7K月租金，即使住宅90萬在三線城市買也最高不過90平，而在三線城市買中等位置的商鋪大概是60平，而租金一個月不會過3.5k。不知道你在哪裡買的，如果真的如你所說，跟撿錢沒區別。
另外如果一二類城市比如青島，900k買商鋪，也就能買最高20平，出租月租金最高不足3k，所以針對你所說的，簡直就是撿錢。
以上是是笨辦法計算，但如果用租金回報率來計算，你的租金回報率大於正常基數5，一般這是很難的。開發商如果如此宣傳，定有套路。當然也不排除沒有大於5的，但你的這個第二年就會超越十，這根本是不會發生的事情。
當然，租金回報率超過5，也不是不可能。傳統租賃模式一般在五個點左右，但與我們合作，一般可以提升三個點，我們非中介非託管，我們的合作模式與傳統租賃模式不一樣。租金是房東與租戶直通直達，還提供租金預支最高五年，以及更多其他服務。 
臻千里
不用去分析。一看就知道是坑。90萬的鋪，月租7千多。這，開發商根本不會賣，你也根本買不到。如果買到了，就被坑了。就這麼簡單！
珠海旅行家
老哥，能租7000多的店，起碼300來萬
koreys
劃不劃的來林子不知道！
也別去聽他們的算什麼經濟帳！
有幾點是所有投資者都要注意的！那就是地理位置！地理位置！還是地理位置！
最近幾年出來了不少以賣店鋪為幌子的詐騙事件！還有不少是開發商反租事件！
他們都是以同樣的噱頭來矇騙投資消費者！就是那些人給你算的經濟帳，你投資多少錢買商鋪一年能回本多少，幾年就把投資掙回來了！
說難聽點用屁股想也能想到的事，有這好事還輪得到你來投資，早就被關係戶拿完了！
最重要的是地理位置！賣店面的推銷員給你推銷的時候看看附近的人流量，看看附近有沒有什麼大型的商場！附近有沒有學校！如果都具備投資十有八九不會虧本！
但是給你推薦的店面是個郊區的郊區一天到晚人影都沒有的鬼城，你投資這店面又有什麼用呢？？
到時候賣都賣不掉！
一點少年郎
這個商鋪的年回報10%，當然買是划算的，但是有一個問題需要你核查清楚，大部分的商鋪都是在銷售的時候說是統一運營的，前幾年是多少後面幾年是9:1分成等類似情況，這種不是這個鋪子本來真實價值，也就是一旦買了之後後面可能就鬧心了；自己要判斷一下週邊的商業氛圍人流量怎麼樣。對於前面幾年的租金是可以抵扣房價的，所以最後買了這個鋪子就是有幾年沒有租金，到最後就是按照實際租金的分成。
重點自己考慮仔細，瞭解清楚，確實如你所說是可以投資的，不要是斷頭路陰陽路，看人流自然走動的情況等等。
新房全民經紀人
如果這些假設條件都是成立的 可以從現金流進行分析。40萬商業貸款如果以4.9%貸款利率，十年期貸款期限計算，每月等額本息還款金額為4223元（負向現金流），每月7490租金收入（正向現金流）；兩項相加實際每月淨現金流為+3267元，12個月淨現金流入+39024元。做一個粗略的計算，39024/500000=7.8%年化回報，可見首年的回報就很不錯。由於每年租金收入會遞增7%，因此每年正現金流會更高，收益會進一步提升。
如果把貸款期限拉長，負向現金流減少，淨現金流會進一步提升，年化回報會更高。
當然理論分析永遠是理論，實際上商鋪的租金受供需關係影響，很難確保長期每年7%的租金增長。並且商鋪較難出手，變現能力較差。流動性風險也是做投資時需要考量的一個因素。
茉莉的老爸
我來講一下，這種價格和租價的商鋪不可能存在。不計算貸款利率，全款的話收益率已經超過9個點了，每年租金還上浮7%，你如果碰到了這好事，一定是開發商做的所謂包租遊戲，承諾幾年包租這種情況。不可能是真正的租客開店承租的市場價格。兩種有啥區別呢？告訴你，只要房子一賣完，包租遊戲就結束了，然後你租不租得出去，租金回報率等都是你自已的事了。另外，包租合同開發商會讓第三方公司來籤，和銷售行為做好法律上的隔離，以便在以後隨時止約。
