平付小超
我來回答你的問題，這個問題需要從兩個方面來解答，一是田園綜合體的土地，二是田園綜合體的合作經營形式。
一、土地的利用，土地從哪裡來？
1農民自有宅基地、閒置的宅基地
農業部等部門《關於積極開發農業多種功能大力促進休閒農業發展的通知》中明確規定支持農民發展農家樂，閒置宅基地整理結餘的建設用地可用於休閒農業，因此在進行休閒農業開發建設中要充分利用農民自有住宅、閒置宅基地。所以，可以充分利用宅基地進行田園綜合建設，但是不要拆了重建，否則將會破壞鄉村的原有風貌，而且還需要進行土地和建設的審批。
2、農村集體建設用地
是鄉鎮批准的用於建設的集體土地，土地性質歸集體所有，個人或集體可以租賃，進行農業、非農業的建設使用，同時也需要鄉村旅遊綜合項目的審批。
3、四荒地
“四荒地”一般也是集體所有，主要有荒山、荒灘、荒溝、荒丘等沒有開發利用的土地，這種類型的土地可以直接租賃，一般最長的使用年限是50年。同時，國家也支持這種“四荒地”發展休閒農業，而且每個地區對這種開發還有不錯的政策扶持。
4、城鄉建設用地
這種土地性質建議不要考慮了，如果能買的起這種地，誰還做田園綜合體。
5、基本農田，建議不要考慮
基本農田國家是禁止佔用的，禁止用於非農業建設，這是明文規定的。
基本農田有五不準：
不準佔用基本農田進行植樹造林、發展林果業和搞林糧間作以及超標準建設農田林網;
不準以農業結構調整為名，在基本農田內挖塘養魚、建設用於畜禽養殖的建築物等嚴重破壞耕作層的生產經營活動;
不準違法佔用基本農田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設;
不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃,將基本農田納入退耕範圍;
不準非農建設項目佔用基本農田(法律規定的國家重點建設項目除外)。
因此在進行田園綜合建設開發中必須先弄清楚是不是佔用了基本農田。
二、土地問題解決了，下面就是規劃建設
1、選址
土地並不像普通商品，可以選擇種類，或換地方購買，而土地不行，基本上碰到就是獨一份的，沒的選擇，那我說的選址是選什麼呢？如果是想大規模的建設，只要有地就要拿下，至於適不適合，先拿下再說，然後在根據土地量體裁衣，做符合這塊土地的項目。
2、規劃
規劃需要圍繞“土地”這個根本來執行，土地的面積、地形、大小、周圍設施、周邊環境等進行綜合的規劃考慮，要有長遠眼光，能看透所選之地的潛在價值，然後在進行具體的建設規劃。
3、合作模式
如果有錢，可以獨資建設，如果沒錢，可以通過“土地銀行”或農村合作社的方式進行合作開發，這對於農戶獲取啟動資金來經營個體旅遊項目，和企業規模化獲取土地開發旅遊項目而言都具有現實意義。同時，還能提高土地提供者和經營參與者的積極性，也能提高經營效率，形成規模化。
4、管理模式
綜合體的管理主要包括基礎管理和營銷管理，基礎管理上可以充分利用本地村民和廣大合作社股東的力量，不僅能節省大量的資金開支，還能提高大家的積極性，有利於統一思想形成共識。營銷方面需要聘請專業人員進行指導，制定整體營銷方案，通過現代化的營銷手段進行田園綜合體的宣傳營銷工作。
總體來講，田園綜合體的建設是一個系統工程，涉及的範圍很廣，需要大量的時間來規劃，如果只是一個小個體可能要簡單一些，比如農家院、農家小旅館等。
沂蒙尋山
田園綜合體於2017年2月5日作為鄉村新型產業發展的亮點措施被寫進中央一號文件，它集現代農業、休閒旅遊、田園社區為一體的鄉村綜合發展模式，目的是通過旅遊助力農業發展、促進三產融合的一種可持續性模式。
瞭解田園綜合體概念後，我們再來看看農業用地是什麼？它包括耕地、林地、牧草地、養捕水面、農田水利設施用地，以及田間道路和其他一切農業生產性建築物佔用的土地等。
那麼如何用農業用地來做田園綜合體？我覺得大致可以從以下2塊去著手:
一是發展現代農業。擴大土地流轉規模和力度，鼓勵發展各類農民種植專業合作社，開展大規模的種植，為建立田園綜合體提供吸引力和增長力。
二是打造休閒產業。根據鄉村實際，把坑塘，廢舊林地，荒地等利用空心村整治和林地整理進行改造，由專門部門進行規劃，可以進行綠化，植草及發展小規模的家庭農場。
其實農業用地帶來的增加值是有限的，不夠支撐現代化的成本投入，而鄉村旅遊的出現和興起在一定程度上帶動了農村經濟的持續發展，積極促進農村產業和文化的發展。我敢斷言田園綜合體未來將是中國農村發展的必由之路。
