1.前言
M市Y住宅區修建於20世紀80年代，在我國舊住宅區三種物業管理模式中，屬以居民委員會為主的“多部門管理”模式。該小區因建設時間早、規劃設計落後等原因，致使小區環境差、車輛亂停亂放、違規搭建等問題日益突出。為解決這些問題，本文引入縣域化物業管理模式。
2.M市Y住宅區現狀
2.1基礎公共設施建設薄弱，缺乏物業管理
Y區為多層建築，修建於上世紀80年代，大約900多住戶。小區內道路四通八達，沒有圍牆，無專人看守，社會閒雜人員可隨意進出，也沒安裝單元防盜門和小區電子監控設備，致使住戶被偷被盜事件時有發生；由於沒有劃定停車位，車輛隨意亂停亂；飲用水、排汙等管道日益老化；高壓電線等各種線纜在空中隨處可見；小區業主亂搭亂建隨處可見，消防安全也存在嚴重隱患。
2.2Y區業主情況
Y區業主特點：下崗職業、獨居老人、租房客、小商業者以及社會無業人員，大多數業主屬於城市低收入者，經濟上較為拮据。他們既無意願也無能力支付較多物管費，對現代物業服務更缺乏必要的認識，致使業主和物管之間很難形成質價相符意識，缺乏有償物業消費觀念。
2.3Y區房屋產權結構情況
受原計劃經濟時期城鎮居民住房政策的影響，小區內房屋所有權結構很複雜，這裡麵包括：歸房產局管理的公租房和拆遷安置房、業主擁有獨立產權的成本價房改房、回遷房。因房屋產權所有人不同，使得居民對小區環境能否改善，持不同態度。非獨立產權房屋業主，因房屋歸公家，且並非長期居住，具有一定的流動性。該群體對改善小區環境意願不強、積極性不高；而擁有獨立產權房屋的業主則大相徑庭。
2.4Y區現有管理方式的弊端
Y區主要由社區居委會進行日常事務管理，但具體到水、電、天然氣等費用收取和後期硬件設施日常維護，就由相關單位負責，屬於典型的“多單位管理”模式。但是，當出現問題需要多單位共同解決時，又可能因為管理轄區邊界模糊或者小區無機構牽頭進行多方協調，就會出現看似都在管，而實際都不管現象。
3.現有物業管理方式在舊住宅區中的合理性分析
《物權法》規定了業主自我管理、業主委託物業公司管理以及其它形式的管理三種方式。M市Y區是以社區居委會管理的其它形式，存在的弊端之前已經列出。而M市其他舊住宅區較多采用成立業主委員會的自我管理。城市舊住宅區從房屋產權結構、業主委員會法律地位、業主自身特點、物業管理運行機制等方面看，遠不同於商品房小區，比較特殊和複雜。
3.1擁有獨立房屋產權的業主雖然可以成立業主委員會，但是其法律地位還不清楚
《物業管理條例》對業主大會的行為能力未作任何規定，業主大會不能以自己的名義對外實施法律行為，不是物業服務合同的協商和簽訂主體，在司法實踐中亦不被承認，沒有訴訟主體資格。另一方面，《合同法》雖然承認業主委員會在與委託的物業服務公司簽訂物業服務合同中成為當事人之一。但是，當發生物業糾紛時，業主委員會由於沒有獨立財產，則不能夠承擔民事責任行為。而且也存在因運營不善出現不良後果時，不用承擔責任的情況發生，進而損害到全體業主的利益。
3.2《物業管理條例》規定了集體討論和書面徵求意見兩種形式
由於業主委員會內無監督制度，外無監管機構，自身管理較隨意，存在擅自出租小區公共場所、私自挪用物業管理費用等權利濫用問題，且出現問題後，該委員會也不用承擔任何責任，最多被撤掉，從而造成業主委員會公信力嚴重缺失。所以不管哪種方式，業主委員會都很難真正形成有效的決議。
4.縣域化物業管理模式的概念及優勢
目前，我國舊住宅區物業管理主要有三種管理模式：以社區居委會管理為主的多部門管理、業主成立業主委員會自行管理或者委託物業公司管理、帶有公益性質的社區準物業化管理。以上三種模式在對舊住宅區實施物業管理過程中，各有所長，具體採用哪種模式，需要根據小區實際情況而定。從實際運行效果看，社區準物業化管理模式能較好的解決舊住宅區物業管理的問題。然而，社區準物業化管理涉及的單個服務面積和對象較少，會造成相對單位服務成本居高不下，無法實現規模效應，基本處於虧本運營狀態。並且該模式與住房貨幣化的房改政策不符，長此以往將加重政府的財政負擔，對於未享受此種福利的商品房小區居民來說也是不公平的。
4.1縣域化物業管理模式的概念
受社區準物業化管理模式啟發，結合上述三種管理模式，作為一種具有探索性的嘗試，本文提出縣域化物業管理模式。即：以縣級行政區域為一個單位，經所在小區三分之二以上業主同意，由縣行政單位牽頭，委託大型物業管理公司對轄區內所有舊住宅區物業進行統一管理（或者指將舊住宅區納入新住宅區合併分類服務管理），根據轄區內舊住宅區實際情況提供“菜單式”服務，並確定物業收費標準，整個服務過程和質量受縣行政單位監督和管理。
4.2縣域化物業管理的優勢
4.2.1由縣行政單位牽頭，委託專業物業管理公司對舊住宅區物業進行統一管理，一方面可以增強該委託物業管理機構在業主心中的公信力和權威性；另一方面，考慮到舊住宅區物業管理費用低，並且不易收齊，將增加運營成本，同時難以管理，所以物業管理公司通常不願意接手舊住宅區。引入縣域化物業管理可以幫助舊住宅區業主找到服務質量好的物業管理公司。4.2.2縣行政單位在這一模式當中充當裁判員角色，對委託物業管理服務公司的服務質量進行監督和檢查。業主也可以對物業管理公司的不作為、亂作為等違規違法行為進行投訴。這樣可以督促物業管理公司改進工作方法、提高服務意識，保證服務質量。4.2.3隨著物業服務面的擴大，將出現更多的工作崗位，增加勞動者的就業機會。同時，物業服務總量的增加，可以讓物業管理公司的資源得到充分利用，這樣會攤薄運營成本，從而提高公司的營業額。推行縣域化物業管理既增強了物業管理公司在業主心中的公信力、提高資源利用效率、降低運營成本、增加營業額和就業崗位、履行社會責任等；又改善了舊住宅區業主的居住環境、提升了政府形象、促進了社會和諧與穩定。所以，該模式具有現實意義。
5.解決Y區物業管理難的幾點建議
5.1引入縣域化物業管理
由於舊住宅區的特殊性，不能將市場化的物業管理和社區居委會管理隔離開考慮，應突破現有管理思路，從更廣更高的角度考慮，將二者有機結合起來，以縣行政單位為主導，專業物業公司為依託，充分整合各方資源，形成以大帶小、以強帶弱的大區域物業管理形式。
5.2M市要建立健全物業管理制度和服務流程
針對Y區的實際情況，M市政府在推進實施縣域化物業管理過程中，應力爭從職能定位、行業規範、責權劃分、從業人員行為準則和收費管理等方面，通過法律或政策途徑予以明確，進行物業管理頂層設計，以此建立健全物業管理制度和服務流程。
5.3對Y區軟硬件設施進行再造
5.3.1硬件建設方面。Y區要因地制宜修建和完善基礎配套設施，修建圍牆。在小區內交叉路口安裝電子監控器；各單元樓道口安裝防盜門；根據小區內道路情況劃定出停車位和修建綠化帶。5.3.2軟件建設方面。縣行政單位需要定期檢查物業管理公司運營的情況，並在小區開展服務滿意度調查，對物業服務過程中存在的問題給予指導和幫助，確保物業服務質量不打折扣。通過滿意度調查、月度考評等措施，年終給予物業管理公司評級，如考核達到優秀，可給予物業管理公司適當減免稅收等優惠政策，以提高物業公司參與的積極性。物業從業人員素質的高低和業務技能的熟練程度，直接關乎到物業服務的質量，物業服務公司應有針對性的對從業人員進行業務和技能培訓，強化服務意識，改進工作手段。
5.4加強物業服務宣傳力度，增強Y區業主有償使用物業服務的意識
由於居住在Y區的業主多為城市低收入者，長期以來已經形成特有的生產和生活方式，多數居民認為物業服務就是變向收業主的錢，對其缺乏認同感和充滿牴觸情緒。因此要加強物業服務宣傳力度，以及物業公司與業主之間的交流與溝通，增強物業服務工作過程的透明度，讓其對物業服務工作有更多的認識和了解。明白物業服務過程需要耗費人力、物力、財力以及佔用部分社會公共資源，具有勞動成本。在宣傳的同時提高物業服務質量水平，把工作做細做實，讓業主真心感受到物業服務給自己帶來的益處，讓其覺得物有所值。
5.5創新物業管理收費方式，實現物管經費來源多元化
物業管理費來源的單一性，造成了運營經費的嚴重不足，而經費不足會進一步造成物業服務工作難以開展。這也是為什麼沒有物業管理公司願意接手舊住宅區的重要原因。因此，要拓寬物業管理費的來源渠道。5.5.1M市政府出臺相關政策，增加現有物業管理費的收取方式，通過可行性論證之後，建議從業主水/電/氣三項之一進行扣除，建立大社區物業管理費統一收費制度。5.5.2實現物業管理費來源多元化。將轄區內公共地區停車費、廣告費、攤位費等收入部分納入縣財政物業管理專項經費，作為幫扶困難戶的專項資金。5.5.3推行差異化收費。在對困難戶情況進行審核後，按照困難程度將其分成多個等級，實行差異化收費，分別對困難戶實行少收、免收物業管理費等政策。因此產生的物業管理費空缺，可按照要求從縣財政物業管理專項經費撥付到物業管理公司。
5.6通過立法，強制性約束惡意不繳納物管費的行為
因《物業管理條例》沒有對業主欠費問題進行強制性規定，所以很難從制度上找到較好的解決途徑。另外，業主委員會不具有完全民事行為能力，所以也不能通過司法途徑解決業主欠費問題。對此建議，制定相關法律法規，明確業主欠費處理意見，保障物業管理條例的權威性。對惡意不繳納物業管理費的行為予以處罰，從而保證物業管理費的收取。結束語改善舊住宅區環境對提升城市整體形象具有重要意義。縣域化物業管理是一種新型物業管理模式。作為解決舊住宅區物業管理途徑之一，其運行效果還需要實踐去檢驗。不同舊住宅區的情況會有不同，具體採用哪種物業管理模式去服務，需要根據小區的實際情況判斷。而無論採用何種模式，只要能有效改善舊住宅區業主居住環境、提升生活品質，就值得我們學習和借鑑。所以，它們對實現物業管理規範化、專業化、市場化以及建立長效治理機制等方面都將發揮重要作用。
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