最近武漢本地樓市論壇上，一場針對漢陽濱江的罵戰，把哥笑抽了。
兩位朋友躺槍，遭網友怒懟。
哥有針對性安慰——
跟剛需談商辦房產的現金流，是雞同鴨講；
罵你說明心裡有你，作為武漢購房者的貼心老棉襖，值了；
關於引發撕逼的漢陽濱江，其實挺可惜。
當年拆遷平整、賣地、分拆一波騷操作，結合操盤者挖坑+填坑的彪悍過往，天時地利人和，大有cosplay上海大寧板塊之勢。
遺憾的是，一輪限價、行情反覆……
厄運女神為何總是長情此地？最終只剩一句，是金子總會發光。
逆襲不是不來，依然時機未到。
今天我們不再談這個板塊如何，只談罵戰本身。
武漢樓市，已經呈現典型“二元結構”，主要參與者是土著和外碼（“新武漢人”俗稱，哥反正沒有歧視之意）。
兩類人，完全異型的價值觀，在對方眼裡，都是SB。
所以認知某個板塊，不能脫離微觀人群結構——這個板塊，誰比較中意？他們能出價多少？
01
既然要PK角力，我們首先要介紹雙方出場隊員。
土著代表隊：人數853萬，內含大量老弱病殘、歪瓜裂棗。
外碼代表隊： 人數236萬，主要是青壯年勞動力。
以上數據來自武漢截止2017年末常住人口和戶籍人口數據。
考慮武漢戶口獲取難度比較低，853萬人中，還有很多初代新武漢人，他們的價值觀、喜好依然非土著。
站在房地產購買力角度，武漢土著和外碼，已經勢均力敵。
而且你要算平均素質，學歷、年齡啥的，可能新武漢人佔優。
這個很好理解，他們背井離鄉，是來武漢打拼，不是養老。
直觀上，外碼買房衝動更強，自然也是開發商眼裡肥肉。
開發商蓋房子，明裡暗裡要圍繞新武漢人的喜好轉。
——這塊地以前幹嘛的，不重要，不存在地脈一說。
以前是水蕩子還是垃圾場都無所謂，有所謂的是現在的城市界面，一定要好。
馬路必須寬闊，建築必須高大，有大城市樣子，父老鄉親來串門，才會覺得你出息了。
一出門就是各種門面/夜市/棋牌室，那是萬萬不行的，我擦，跟我們縣城有啥區別？
你看這就跟土著審美觀很不一樣。
武漢對土著意味著生活，不是什麼標籤，除非買豪宅。
既然審美觀如此不同，對同一個板塊的判斷就完全不一樣，互稱SB合理。
02
本地土著買房，或多或少都有點地段情節，總要問這個地方，以前幹嘛的。
比如哥在的這個地方，城市界面看不算差，建築硬件矮子裡拔將軍，他還是不怵的。
但一位土著朋友很鄙夷的說，呵呵，你真是不講究。你這個地方以前是屠宰場，有好多豬葬身於此，不好。
土著守護的所謂腔調，在武漢這座城市，總有一種喜感。
這種情節會跟記憶關聯，潛移默化影響你買房。
很多老城區有新盤出來，開發商滿大街送汽水，就是提醒你把根留住。
問題不是土著想不想留，是這個價格根本留不住。
執念讓土著錯失時間窗口。
武漢大規模的城市改造，翻新城中村，起步於2008年。
然後到2011年，二環內56個城中村都改造出讓，是一個節點。
新聞圖來源網絡
那幾年，武漢房價也不高，是二環內置換的時間窗口。
從白沙洲到餘家頭，武昌二環以內到處都是售樓部，6000~1萬出頭的盤一大把。
人總是有從眾心裡，越多越不在乎。
然後在本輪行情啟動時，這些新盤大部分進入銷售尾聲。
偶爾有點餘貨的，捂盤捂到天昏地暗。
武昌土著終於開始驚恐——為什麼我日常活動的區域，沒有售樓部了？
那段時間，外地人熱火朝天買光谷白沙洲，在土著眼裡簡直愚蠢至極。
二環內新房數量斷崖式下滑，為房價大調整蓄勢。
2015年行情的啟動階段，二環內次新房的漲幅，其實相當驚人，武昌二環附近，房價從1萬2、3漲到3萬，用時不到2年。
當土著猛然醒悟，想在熟悉區域找次新房，發現價格已經高得無力承受。
然後加入外地人排隊大軍，衝向自己根本看不上的三環外，發現便宜的房子也已經被買走，一波行情導致長期積壓的庫存清空，能買的，都是土地價格重置後的新房。
03
事實勝於雄辯。於是在外碼眼裡，土著留下傻又缺心眼的印象。
固守地段偏見，完美錯過郊區波瀾壯闊的城市化和M2氾濫紅利。
沒錯。武漢有很多板塊，都是外地人拉起來的。
典型如光谷。
包括楊春湖，吳家山，都有可能被出價能力高的外地人抬著逆襲。
但對內心毫無地段秩序感的新武漢人，也可能在韭菜地裡難以自拔。
傳統地段，能出來一個新項目，相當不容易。
地價，就是市場對板塊現有價值的共識。
他不需要去抬誰，也不需要被賣地的價格數字證明，好或者不好，都在視線範圍。
西北湖也好，萬松園也罷，價值就在那裡，開發商不會對未來畫餅子，畫了你也呵呵，你不在乎，眼前的苟且，就值3萬8。
圖源網絡：西北湖夜景
新板塊，就不一樣。
ZF打造一個新板塊多難啊，不投錢修地鐵修路，做學校、醫院，你怎麼會就範？
更關鍵的，新區不是一蹴而就，他是漫長過程。
這個過程，需要地價和房價互相成就。
武漢現在人口剛剛1100萬，過去5年淨增60萬+人口，未來據說要到1300萬，1700萬……
人這麼多要找地方裝，城市邊界外擴不可避免，這是客觀規律。
但怕的是“操控”。
主城區舊改停滯，新房斬斷供應，還建房不確權，鎖死商品房價格。
賣地，集中2~3個板塊，你想買，對不起，只能到這裡。
只要人口持續流入，每一個新區都有存活基礎。
新武漢人的買房經驗告訴他，板塊逆襲才夠刺激。
房價1.5萬，地價1萬，我擦這不是房價要到2萬？
這才是買房的真諦啊。
你有沒有想過，一個新板塊勢頭猛烈，並不是房價上漲，升值的純市場反饋，而是土地成本被人為推高？
進而掩護現在的房價，凸顯當下房價的“合理”？
土著經常嘲笑外地人，花快2萬買鳥不拉屎的地方，腦殼有包。
他的潛臺詞是，過往經歷已經教他做人，但脫離價格談一個板塊的潛力前景，都有點扯淡。
一有風吹草動，誰先裸奔誰心裡有數。
04
土著和外地人，在對方眼裡都是SB。
房地產重要的是共識，SB的共識也是共識。
所以被叫什麼不重要，你應該擔心的是同好數量不夠。
土著在樓市的弱勢，就是很難形成共識，內部都有著鮮明的鄙視鏈。
否則，土著的能量，也可能無窮。
很多開發商都說，土著窮，錯過時間窗口，估計再沒能力換房。
武漢房價從3000到8000，他們也是這樣說的。
從8000到15000，他們還是這樣說。
現在說武漢人窮的，那是沒見過2000年之前，武漢人有多窮。
工資不到1000，一臺486居然賣12000，買電視洗衣機都得存幾年錢。
國家中心城市，長江經濟帶，武漢城市圈......
政策的紅包，可以發給長沙也可以發給南昌，但透過房地產商品化，發到很多武漢土著手裡。
土著有地方住，手上也有點閒錢，只是住得不爽。
前幾年，低密度洋房對土著具有高度殺傷力。
他們不缺地方住，缺的是稀缺，是與眾不同。
傳統地段有爆款產品，土著才會爆發能量。
所以，文章開頭關於漢陽濱江的爭論，確實有一點憂桑。
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