最近武汉本地楼市论坛上，一场针对汉阳滨江的骂战，把哥笑抽了。
两位朋友躺枪，遭网友怒怼。
哥有针对性安慰——
跟刚需谈商办房产的现金流，是鸡同鸭讲；
骂你说明心里有你，作为武汉购房者的贴心老棉袄，值了；
关于引发撕逼的汉阳滨江，其实挺可惜。
当年拆迁平整、卖地、分拆一波骚操作，结合操盘者挖坑+填坑的彪悍过往，天时地利人和，大有cosplay上海大宁板块之势。
遗憾的是，一轮限价、行情反复……
厄运女神为何总是长情此地？最终只剩一句，是金子总会发光。
逆袭不是不来，依然时机未到。
今天我们不再谈这个板块如何，只谈骂战本身。
武汉楼市，已经呈现典型“二元结构”，主要参与者是土著和外码（“新武汉人”俗称，哥反正没有歧视之意）。
两类人，完全异型的价值观，在对方眼里，都是SB。
所以认知某个板块，不能脱离微观人群结构——这个板块，谁比较中意？他们能出价多少？
01
既然要PK角力，我们首先要介绍双方出场队员。
土著代表队：人数853万，内含大量老弱病残、歪瓜裂枣。
外码代表队： 人数236万，主要是青壮年劳动力。
以上数据来自武汉截止2017年末常住人口和户籍人口数据。
考虑武汉户口获取难度比较低，853万人中，还有很多初代新武汉人，他们的价值观、喜好依然非土著。
站在房地产购买力角度，武汉土著和外码，已经势均力敌。
而且你要算平均素质，学历、年龄啥的，可能新武汉人占优。
这个很好理解，他们背井离乡，是来武汉打拼，不是养老。
直观上，外码买房冲动更强，自然也是开发商眼里肥肉。
开发商盖房子，明里暗里要围绕新武汉人的喜好转。
——这块地以前干嘛的，不重要，不存在地脉一说。
以前是水荡子还是垃圾场都无所谓，有所谓的是现在的城市界面，一定要好。
马路必须宽阔，建筑必须高大，有大城市样子，父老乡亲来串门，才会觉得你出息了。
一出门就是各种门面/夜市/棋牌室，那是万万不行的，我擦，跟我们县城有啥区别？
你看这就跟土著审美观很不一样。
武汉对土著意味着生活，不是什么标签，除非买豪宅。
既然审美观如此不同，对同一个板块的判断就完全不一样，互称SB合理。
02
本地土著买房，或多或少都有点地段情节，总要问这个地方，以前干嘛的。
比如哥在的这个地方，城市界面看不算差，建筑硬件矮子里拔将军，他还是不怵的。
但一位土著朋友很鄙夷的说，呵呵，你真是不讲究。你这个地方以前是屠宰场，有好多猪葬身于此，不好。
土著守护的所谓腔调，在武汉这座城市，总有一种喜感。
这种情节会跟记忆关联，潜移默化影响你买房。
很多老城区有新盘出来，开发商满大街送汽水，就是提醒你把根留住。
问题不是土著想不想留，是这个价格根本留不住。
执念让土著错失时间窗口。
武汉大规模的城市改造，翻新城中村，起步于2008年。
然后到2011年，二环内56个城中村都改造出让，是一个节点。
新闻图来源网络
那几年，武汉房价也不高，是二环内置换的时间窗口。
从白沙洲到余家头，武昌二环以内到处都是售楼部，6000~1万出头的盘一大把。
人总是有从众心里，越多越不在乎。
然后在本轮行情启动时，这些新盘大部分进入销售尾声。
偶尔有点余货的，捂盘捂到天昏地暗。
武昌土著终于开始惊恐——为什么我日常活动的区域，没有售楼部了？
那段时间，外地人热火朝天买光谷白沙洲，在土著眼里简直愚蠢至极。
二环内新房数量断崖式下滑，为房价大调整蓄势。
2015年行情的启动阶段，二环内次新房的涨幅，其实相当惊人，武昌二环附近，房价从1万2、3涨到3万，用时不到2年。
当土著猛然醒悟，想在熟悉区域找次新房，发现价格已经高得无力承受。
然后加入外地人排队大军，冲向自己根本看不上的三环外，发现便宜的房子也已经被买走，一波行情导致长期积压的库存清空，能买的，都是土地价格重置后的新房。
03
事实胜于雄辩。于是在外码眼里，土著留下傻又缺心眼的印象。
固守地段偏见，完美错过郊区波澜壮阔的城市化和M2泛滥红利。
没错。武汉有很多板块，都是外地人拉起来的。
典型如光谷。
包括杨春湖，吴家山，都有可能被出价能力高的外地人抬着逆袭。
但对内心毫无地段秩序感的新武汉人，也可能在韭菜地里难以自拔。
传统地段，能出来一个新项目，相当不容易。
地价，就是市场对板块现有价值的共识。
他不需要去抬谁，也不需要被卖地的价格数字证明，好或者不好，都在视线范围。
西北湖也好，万松园也罢，价值就在那里，开发商不会对未来画饼子，画了你也呵呵，你不在乎，眼前的苟且，就值3万8。
图源网络：西北湖夜景
新板块，就不一样。
ZF打造一个新板块多难啊，不投钱修地铁修路，做学校、医院，你怎么会就范？
更关键的，新区不是一蹴而就，他是漫长过程。
这个过程，需要地价和房价互相成就。
武汉现在人口刚刚1100万，过去5年净增60万+人口，未来据说要到1300万，1700万……
人这么多要找地方装，城市边界外扩不可避免，这是客观规律。
但怕的是“操控”。
主城区旧改停滞，新房斩断供应，还建房不确权，锁死商品房价格。
卖地，集中2~3个板块，你想买，对不起，只能到这里。
只要人口持续流入，每一个新区都有存活基础。
新武汉人的买房经验告诉他，板块逆袭才够刺激。
房价1.5万，地价1万，我擦这不是房价要到2万？
这才是买房的真谛啊。
你有没有想过，一个新板块势头猛烈，并不是房价上涨，升值的纯市场反馈，而是土地成本被人为推高？
进而掩护现在的房价，凸显当下房价的“合理”？
土著经常嘲笑外地人，花快2万买鸟不拉屎的地方，脑壳有包。
他的潜台词是，过往经历已经教他做人，但脱离价格谈一个板块的潜力前景，都有点扯淡。
一有风吹草动，谁先裸奔谁心里有数。
04
土著和外地人，在对方眼里都是SB。
房地产重要的是共识，SB的共识也是共识。
所以被叫什么不重要，你应该担心的是同好数量不够。
土著在楼市的弱势，就是很难形成共识，内部都有着鲜明的鄙视链。
否则，土著的能量，也可能无穷。
很多开发商都说，土著穷，错过时间窗口，估计再没能力换房。
武汉房价从3000到8000，他们也是这样说的。
从8000到15000，他们还是这样说。
现在说武汉人穷的，那是没见过2000年之前，武汉人有多穷。
工资不到1000，一台486居然卖12000，买电视洗衣机都得存几年钱。
国家中心城市，长江经济带，武汉城市圈......
政策的红包，可以发给长沙也可以发给南昌，但透过房地产商品化，发到很多武汉土著手里。
土著有地方住，手上也有点闲钱，只是住得不爽。
前几年，低密度洋房对土著具有高度杀伤力。
他们不缺地方住，缺的是稀缺，是与众不同。
传统地段有爆款产品，土著才会爆发能量。
所以，文章开头关于汉阳滨江的争论，确实有一点忧桑。
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