至晚在今年7月下旬，由鏈家系前高管陶紅兵主導的初創公司北京願景明德管理諮詢有限公司（下稱“願景公司”）以105億元人民幣（約合15.3億美元）的代價，從總部位於香港的私募基金基匯資本（GAW Capital Partners）手裡接下了位於北京市朝陽區三里屯區域的盈科中心（亦稱“Pacific Century Place”）項目。
據《中國經營報》記者獲悉，願景公司至少從光大信託、中航信託等金融機構獲取了數十億元債項融資。
即便鏈家集團極力澄清與願景公司及交易事項並無關聯，但至少從股權結構上，鏈家集團實際控制人左暉間接持有願景公司57.6%的股權，而且左暉夫婦為收購盈科中心的信託融資提供了連帶責任擔保。
記者進一步獲悉，願景公司與基匯資本通過境內項目公司股權轉讓的形式完成了這筆涉資百億元的大宗交易。
盈科中心的項目主體為北京京威房地產開發有限公司（下稱“京威公司”），基匯資本此前通過控股香港實體間接全資持有京威公司的股權，今年7月下旬，基匯資本將所持京威公司全部股權轉讓予願景公司在境內設立的北京願科創景管理諮詢有限公司（下稱“願科創景”）。
願科創景穿透後的股東方是一家有限合夥企業，即一隻私募基金，其出資方主要為中航信託與願景公司，另外還有治平資本等資金方。
除了中航信託以外，願景公司獲取的另一部分信託融資還包括光大信託。光大信託為願景公司收購盈科中心設立了一筆募集資金總額15億元、存續期為1年的集合資金信託計劃。
為了獲取信託融資，願景公司除了提供股權質押以外，也向光大信託提供了盈科中心項目的第二順位物業抵押。與此同時，這筆信託融資的增信措施裡，左暉及陶紅兵夫婦均向信託計劃提供了連帶責任擔保。
這個信託計劃甚至設立了交叉違約條款，如果左暉及其控制的公司在任何項目上的融資出現違約情形，將觸發願景公司這筆信託融資的違約條款。
盈科中心項目是一棟建築面積約為16.99萬平方米的綜合性物業，其中包括2棟寫字樓，2棟服務式公寓，以及1棟購物商場。
據記者獲悉，願景公司收購盈科中心後，極有可能會散售掉項目的住宅部分以換取資金回款。因為光大信託為這個15億元信託計劃設立了銷售對賭條款，要求信託計劃設立10個月內，盈科中心項目住宅部分必須開始進入銷售。
另據一位活躍在北京大宗物業市場的交易人士分析，願景公司作為一家初創公司，能夠以105億元的代價收購核心區域的大宗物業項目，收購資金來源大概率來自願景公司的債項融資與股東方的股權出資。
記者查詢瞭解到，幾乎在願景公司收購京威公司的同一時間，願景公司新增了多個投資方。此前持有願景公司主要股權的是左暉、倉梓劍等人。其中，願景公司的核心管理層及出資方之一倉梓劍，擁有在普華永道等跨國公司的戰略諮詢、收購管理的從業背景。
願景公司新的投資方在收購盈科中心項目前夕集中到位，新的投資方包括光大信託、新希望集團、經緯創投、源碼資本以及鏈家系的多名高管等。目前，左暉通過天津維航商務諮詢有限責任公司將其持有願景公司部分股權質押給了上海國泰君安證券資產管理有限公司。
另外，值得注意的是，願景公司新晉投資人名單裡包括光大信託，其通過設立的合夥企業間接持有願景公司2.67%的股權。這意味著光大信託不僅取得了願景公司部分股權，而且同時對其發放了信託貸款。
記者向願景公司董事長陶紅兵求證核實該公司收購盈科中心項目的交易結構及資金來源情況，但沒有獲得回應。
基匯資本在2014年4月份從香港李嘉誠家族控制的盈大地產手裡收購了盈科中心項目，至今年7月下旬退出時，基匯資本管理運營了該項目約4年時間。
當時基匯資本的收購代價為9.28億美元（約合57.5億元人民幣），其為此籌集了總計6.07億美元3年期雙幣貸款融資，其中包括5.26億美元離岸貸款額度，以及5億元人民幣（約合8100萬美元）本地貸款額度，其中離岸美元貸款利率僅約4.4%。這意味著基匯資本收購盈科中心時自有資金僅為3.21億美元（約合20億元人民幣）。
“基匯資本收購盈科中心時取得了大量貸款，綜合貸款利率為5%左右，4年間貸款本金及融資利息合計約為45億元，如今105億元售價退出，相當於20億元自有資金4年時間增值至60億元，年複合收益率接近30%。”上述北京大宗物業市場交易人士稱。
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