//未來將有500萬深圳人住在深圳外！
前一段時間，有一篇文章比較火，講的是粵港澳大灣區格局下，將發生巨大的人口遷移。文章裡面得出結論是：未來將有500萬深圳人住在深圳外。為什麼這麼說呢？除了深圳的房價高之外，最重要的一點就是深圳樓市的供應不足。
根據2016年底深圳出臺的"深圳市住房建設規劃（2016-2020）"內容，預計在"十三五"期間全市的住房總需求約180萬套，其中購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。
在這幾年時間裡，深圳的住房供應量有多少？只有65萬套！其中“力爭新建商品住房批准預售與現售30萬套；保障性住房和人才住房供應35萬套”。
180萬減65萬，還有115萬套房子從哪裡來？當然只能靠周邊城市。按照一家四口人的數據估算，未來的深圳人，將近有500萬人將住到深圳外去。而這，僅僅是“十三五期間”。
所以，你也就不難理解，為什麼很多臨深的樓盤在這幾年的房地產市場中為什麼這麼火，而很多臨深的樓盤裡面，50%以上的貨量（新房）都是靠深圳人消化掉的。
數據顯示，2017年惠州的房子58.6%被深圳人買走，東莞的房子57.3%被深圳人買走，中山的房子51.4%被深圳人買走。
工作在深圳，生活在臨深，這是深圳很多新型的中產階段不得不面臨的問題。
當然，除了房價太高支撐不起之外的剛需之外，還有另一波人也在悄悄的購買臨深的物業，如果要用一個詞來形容他們的話，那就是：剛改。展開來說就是剛需改善型需求。
//深圳中產的換房現狀：換不起罵的起
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我們知道，對於普通的深圳人來說，如果家裡沒有殷實的家底的話，買一套房是要掏空“六個錢包”的，而即使是掏空完六個錢包之外，外加大大小小的裝修、結婚等七七八八的費用，基本已經所剩無幾。
但是，隨著時間的推移，家裡成員的增多以及日益拓展的空間需求，很多家庭如果再從剛需進階到改善，那就變得非常的困難了。而在升級到一套100平左右的四房，那基本是難上加難了。
寧南山在《作為一箇中產階級，我對國家有哪些不滿意》一文中，就形象提到過一個深圳換房的例子，大意是這樣——
有個哥們在深圳有一套房，賣了之後可以拿到300萬現金，他希望換一個福田和南山學位還過得去的90平米住宅，住宅品質一般即可。
但是，看來看去，一套不那麼破的，學位還說的過去的學位房，至少也有800萬人民幣以上，首付5成就需要400萬，另外還要貸款400萬人民幣。
這個兄弟已經三十多歲了，賣房有300萬，加上手裡的100萬總共400萬元，這是他和老婆奮鬥至今的所有積蓄，加起來剛好付首付。另外還有幾十萬的稅和中介費，準備去借。
而且，即使搞定了，30年的貸款週期一個月要還兩萬多，每年要還二十五六萬的貸款，50多萬的年薪到手40多萬，剩餘十五六萬負擔一家三口+老人的生活，一年收入所剩無幾。
而且，這種800萬的住宅，如果你真的去看了，居住品質可能還不如內地三線城市的新樓盤。
這就是深圳人面臨的換房現狀，很難掙脫房子空間大小、配套升級的束縛。所以，近期有一句話特別的扎心：不要大聲責罵年輕人，但你可以往死裡罵那些中年人。
為什麼年輕人不能罵？因為他們沒有任何的壓力，他們隨時可能辭職，年輕氣盛。但中年人可以隨便罵，因為他們有房貸、有車貸，要養家餬口...中年人的生活裡，從來沒有輕易二字。
// 中肯買房建議：深圳>東莞>惠州
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在這種情況下，對於第二套房子空間的升級需求，很多深圳客自然是瞄準了臨深。一來是資金壓力不大，換完房之後，手裡可以留點閒錢。
二來可以掙脫空間的束縛，面對逼仄的空間，升級的大房子更能匹配日益增長的空間需求。 不脫離深圳，將父母與家人安排在臨深，享受到更多優質的配套。
當然，對於深圳人來說，這裡面更多的要考慮的是交通的問題。如果房子能夠鏈接地鐵甚至高鐵，那麼房子的居住功能將發揮的淋漓盡致。
臨深如何選？很多人會選擇東莞的房子，因為可選擇性更強。數據顯示，深圳連接東莞的有10條線，連接惠州的只有3條（注意，尚未確定）。強大的交通網絡，將給“捱罵的中年人”更多的選擇，節省時間成本。
當然，有一條需要強調的是，東莞之所以強於惠州，很大一部分原因也是東莞具備更強的產業支撐。而且，東莞曾經的世界工廠，具有雄厚的產業支撐和經濟基礎，東莞與惠州相比，東莞要強於惠州。
這就決定了東莞房子保值增值能力更強。所以，對於深圳人買房的選擇，投資排序是深圳>東莞>惠州。而在東莞的投資建議裡面，安靜早前也在小密圈說過：要關注塘廈的房子，這裡面的爆發力更強。
// 買臨深房子如何選？首選塘廈！
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塘廈的區位優勢十分明顯，毗鄰觀瀾，去龍華和福田都十分便捷；去松山湖和東莞主城區也十分方便。塘廈高鐵站正式動工之後，為塘廈的後續發展打下了更加堅實的基礎。
作為東莞東南臨深片區中心，塘廈一直是東南部的經濟重鎮，正致力於打造成東莞片區經濟中心，成為帶動片區增長的領頭羊。
在塘廈的十三五規劃中（2016-2020年），塘廈鎮被定位為東莞三大組團中心之一，也是東南組團唯 一一個組團中心，承擔著統籌服務東南組團，建設莞深融合先行試驗區的重任。
塘廈所在的東南臨深片區在承接深圳產業轉移上擁有得天獨厚的區位優勢，也擁有非常強的產業基礎。2017年，塘廈工業增加值在全市排名第二，僅次於長安，工業基礎雄厚;
科技創新能力也排在全市前列，全鎮國家級高新企業達140多家。而深圳的科技產業，尤其是工業企業，大量集聚在靠近東南臨深片區的龍崗、龍華等地。
目前這裡老舊廠房較多，科技創新企業具有向東莞就近轉移的內在動力、資源轉移的重要承載地，眾多深企紛紛佈局塘廈，加速產業集聚。在這種優勢下，塘廈的房子未來增值潛力可期。
在一系列的投資洪流當中，奧園觀瀾譽峰值得期待。
//換一套100平的房子？奧園觀瀾譽峰幫你做到
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奧園觀瀾譽峰，項目處於梅觀高速塘廈大坪出口旁，5分鐘觀瀾，10分鐘龍華，20分鐘可以直達福田中心。項目緊鄰東莞R4號線，無縫對接深圳地鐵4號線，周邊還有贛深高鐵‘塘廈站’，地理位置相當的優越，簡直為深圳人量身定做。
除了優越的地理優勢外，最值得一提是項目的人居環境，因為
觀瀾湖高爾夫球會與項目零距離，可以說是家門口的“天然氧吧”。觀瀾湖高爾夫球會是我國的 5A 級旅遊景區，又是“全球最佳高爾夫旅遊度假勝地”，負氧離子可達 3000 個/cm3，休閒、舒適、健康，讓家人生活在這樣的環境裡，生活將非常的愜意。
除此之外，項目周邊還有總面積 26.3平方公里大屏障森林公園、公巖水庫、仙女湖釣魚場、企洞水庫三大水庫...
比鄰觀瀾湖高爾夫球場，一線高爾夫景觀、大屏障森林公園、三大水庫環繞，如此生活，對於高節奏、高強度的深圳人，完完全全是享受。
奧園集園，以“打造常青基業，構築健康生活”為企業願景，近些來一直深喑人居之道，已佈局80多個城市，打造逾200個複合精品標杆項目。
品牌足跡覆蓋華南區域、華東區域、中西部核心區及環渤海區域四大經濟核心區。此次用心打造奧園觀瀾譽峰，完美解決深圳人的痛點。
奧園觀瀾譽峰，低密度墅區生活，綜合容積率僅1.48，5000m²私家山體公園，定義健康生活。據瞭解，項目已推91-125平的帶裝修洋房，3-4房；另有雙首層全套房設計的別墅產品，投資自住皆可，值得期待。
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PS：安靜的小密圈持續更新中，裡面除了深圳跑盤摘要、片區行情分析、深圳樓市研究報告、一線消息播報等外，還特邀數名深圳涉獵地產二十餘年的大伽團坐鎮，裡面可以解答關於深戶、豪宅&剛需 選籌技巧、金融貸款等問題。
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