在全國樓市“降價”聲中，蘇州樓市出現分化。
分化的主要表現為：一方面新房與二手房的成交量差距拉大；另一方面，買房人會選擇保值和抗跌的區域，迴歸黃金軸線園區、姑蘇區和高新區。
那麼出現這兩種分化，背後到底透露著什麼市場真相呢？接下來，這種分化的趨勢將會怎樣？
一、11月住宅成交4587套 每日成交相對平穩
據房天下蘇州統計數據顯示，11月蘇州新建商品房住宅類成交量為4587套，環比下跌25.24%，成交面積為約559873平米，環比下跌23.93%。
從單日成交套數走勢來看，11月住宅日成交峰值出現在11月1日，當日成交824套，遙遙領先，11月26日和27日和30日表現也不錯，日成交分別為479套、391套和337套。日成交低谷在11月25日，僅成交個位數，為6套。
二、雙吳區域繼續領跑 網籤數據失真
再從各區域的成交數據來看，吳江吳中繼續領跑，相城區位居其後。吳江區住宅成交量為1528套，在六大區位列榜首，吳中區毫不遜色，住宅成交量達到1459套。相城區位居雙吳之後，住宅成交量為556套。
高新區住宅成交量為437套，姑蘇區成交量為412套；工業園區成交量195套，六大區墊底。
受網籤的影響，新房的成交數據，有失精確度。蘇州採用高價盤搭配低價盤混合網籤的方式進行網籤，核心區域倒掛盤不能網籤，如園區的實際數據肯定要大於網籤數據，新房的數據信息，並不能反應出市場的冷熱度。
三、南山維拉網籤175套奪冠
這種混合網籤的方式，也能從全市商品住宅套數排行TOP10的表單中，分析出一二。
從表格中可以看出，南山維拉、華麗家族太湖匯景、蔚藍四季花園佔據全市商品住宅成交排行榜前三的位置，而從前十網籤均價中，只有蘇州唐寧府網籤均價為37027元/平，其他樓盤網籤均價不超過2萬元/平。
也就是說，新房的網籤因素，摻雜著太多的人為因素。
四、驚！二手房成交8038套 姑蘇區漲幅最高
相比於新房市場，二手房市場才能更好的反應出蘇州樓市情況。
據蘇房網數據研究中心整理，11月份蘇州（含吳江）二手房住宅簽約8038套，環比上漲8.98%。這是繼10月份二手房成交數據，小幅下跌後，再次出現上漲，月成交量再度跨上8000套大關。
從各區域的成交情況來看，除園區外，其他區域環比都有不同程度的上浮。
在上漲的區域中，姑蘇區環比上漲24.26%，成為各區漲幅最大的區域，吳江區漲幅22.9%，位居第二，高新區的二手房環比上漲12.58%，排列第三。吳中和相城區漲幅不大。
在這組數據中，姑蘇區格外引人注目，其背後的意義影響深遠。姑蘇區雖然房價單價較高，房齡時間長，但是周邊的學區、配套成熟。這樣的房子，總價並不高，對抗風險係數大。這也體現出，買房人，除了價格因素外，對於主城區和成熟配套區域的迴歸。
園區二手房成交小幅下跌，但是依然是成交量最多的區域。主要是因為，11月份月亮灣3號和中海上東區等新房入市，而且二手房價格高於新房，價格倒掛嚴重，不少購房者把需求轉向了新房領域。
五、蘇州樓市走勢：分化繼續拉大
通過上面的分析，可以看的出來，
新房和二手房的成交量，差距繼續拉大；部分區域的房子仍將熱搶，部分區域的房子賣不動。新房和二手房的成交量差距拉大的主要原因是，新房價格過高，逼著一些剛性需求轉向二手房市場，甚至不少人會選擇老破小。因為總價決定著買不買得起，單價決定著買得爽不爽！
其次，新房和二手房的區別，還在於新房需要一年又半載的時間，這段時間需要租房，而且一年多的時間，錢拿去投資，又將是一筆不小的收益；而二手房，基本上即買即可住。
限籤政策仍在，隨著2016年拍出的高價地陸續入市，限籤將會使新房的成交量萎縮；二手房的簽約，則不受影響，二手房成交量進一步上升，這種差距將會進一步拉大。
從現在的蘇州市場來看，部分區域的房子熱搶；部分區域的房子，已經打起了價格戰。
園區，一直是炙手可熱的區域，11月園區月亮灣3號和中海上東區，線上選房，被一搶而空；一些一二手倒掛的樓盤，如綠地瞰湖廣場，也是熱銷；此外，高性價比的樓盤，如蘇州灣天鉑，最後一次開盤，也取得不俗的成績。
而像高新區的滸通板塊作為供應量最大的區域，區域內的多個項目，已經打起了價格戰。臨近年底，開發商急著回款，利用價格在所難免。如前一段時間，越秀江南悅府，單價直降5000元/平。
降價並不可怕，就怕降價也沒人購買！
2018年，僅剩下20多天的時間，甚至2019年，這種趨勢，將會越來越明顯，短時間內，不可逆轉。
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