在全国楼市“降价”声中，苏州楼市出现分化。
分化的主要表现为：一方面新房与二手房的成交量差距拉大；另一方面，买房人会选择保值和抗跌的区域，回归黄金轴线园区、姑苏区和高新区。
那么出现这两种分化，背后到底透露着什么市场真相呢？接下来，这种分化的趋势将会怎样？
一、11月住宅成交4587套 每日成交相对平稳
据房天下苏州统计数据显示，11月苏州新建商品房住宅类成交量为4587套，环比下跌25.24%，成交面积为约559873平米，环比下跌23.93%。
从单日成交套数走势来看，11月住宅日成交峰值出现在11月1日，当日成交824套，遥遥领先，11月26日和27日和30日表现也不错，日成交分别为479套、391套和337套。日成交低谷在11月25日，仅成交个位数，为6套。
二、双吴区域继续领跑 网签数据失真
再从各区域的成交数据来看，吴江吴中继续领跑，相城区位居其后。吴江区住宅成交量为1528套，在六大区位列榜首，吴中区毫不逊色，住宅成交量达到1459套。相城区位居双吴之后，住宅成交量为556套。
高新区住宅成交量为437套，姑苏区成交量为412套；工业园区成交量195套，六大区垫底。
受网签的影响，新房的成交数据，有失精确度。苏州采用高价盘搭配低价盘混合网签的方式进行网签，核心区域倒挂盘不能网签，如园区的实际数据肯定要大于网签数据，新房的数据信息，并不能反应出市场的冷热度。
三、南山维拉网签175套夺冠
这种混合网签的方式，也能从全市商品住宅套数排行TOP10的表单中，分析出一二。
从表格中可以看出，南山维拉、华丽家族太湖汇景、蔚蓝四季花园占据全市商品住宅成交排行榜前三的位置，而从前十网签均价中，只有苏州唐宁府网签均价为37027元/平，其他楼盘网签均价不超过2万元/平。
也就是说，新房的网签因素，掺杂着太多的人为因素。
四、惊！二手房成交8038套 姑苏区涨幅最高
相比于新房市场，二手房市场才能更好的反应出苏州楼市情况。
据苏房网数据研究中心整理，11月份苏州（含吴江）二手房住宅签约8038套，环比上涨8.98%。这是继10月份二手房成交数据，小幅下跌后，再次出现上涨，月成交量再度跨上8000套大关。
从各区域的成交情况来看，除园区外，其他区域环比都有不同程度的上浮。
在上涨的区域中，姑苏区环比上涨24.26%，成为各区涨幅最大的区域，吴江区涨幅22.9%，位居第二，高新区的二手房环比上涨12.58%，排列第三。吴中和相城区涨幅不大。
在这组数据中，姑苏区格外引人注目，其背后的意义影响深远。姑苏区虽然房价单价较高，房龄时间长，但是周边的学区、配套成熟。这样的房子，总价并不高，对抗风险系数大。这也体现出，买房人，除了价格因素外，对于主城区和成熟配套区域的回归。
园区二手房成交小幅下跌，但是依然是成交量最多的区域。主要是因为，11月份月亮湾3号和中海上东区等新房入市，而且二手房价格高于新房，价格倒挂严重，不少购房者把需求转向了新房领域。
五、苏州楼市走势：分化继续拉大
通过上面的分析，可以看的出来，
新房和二手房的成交量，差距继续拉大；部分区域的房子仍将热抢，部分区域的房子卖不动。新房和二手房的成交量差距拉大的主要原因是，新房价格过高，逼着一些刚性需求转向二手房市场，甚至不少人会选择老破小。因为总价决定着买不买得起，单价决定着买得爽不爽！
其次，新房和二手房的区别，还在于新房需要一年又半载的时间，这段时间需要租房，而且一年多的时间，钱拿去投资，又将是一笔不小的收益；而二手房，基本上即买即可住。
限签政策仍在，随着2016年拍出的高价地陆续入市，限签将会使新房的成交量萎缩；二手房的签约，则不受影响，二手房成交量进一步上升，这种差距将会进一步拉大。
从现在的苏州市场来看，部分区域的房子热抢；部分区域的房子，已经打起了价格战。
园区，一直是炙手可热的区域，11月园区月亮湾3号和中海上东区，线上选房，被一抢而空；一些一二手倒挂的楼盘，如绿地瞰湖广场，也是热销；此外，高性价比的楼盘，如苏州湾天铂，最后一次开盘，也取得不俗的成绩。
而像高新区的浒通板块作为供应量最大的区域，区域内的多个项目，已经打起了价格战。临近年底，开发商急着回款，利用价格在所难免。如前一段时间，越秀江南悦府，单价直降5000元/平。
降价并不可怕，就怕降价也没人购买！
2018年，仅剩下20多天的时间，甚至2019年，这种趋势，将会越来越明显，短时间内，不可逆转。
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