隨著經濟環境下，法拍房作為一種新的買房方式，開始走進越來越多的普通人的視野。法拍房到底是什麼，有什麼優勢，有什麼潛在風險，本期，小編就給大家分析一下：法拍房的那些事
什麼是
法拍房
所謂法拍房，是指遭到法院強制拍賣的一類房子。通常是債務人（業主）無力履行按揭合同或者無法清償債務時，被債權人經由司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價滿足債權。
法拍房
產生的原因
一般情況下,有如下幾種情況的房產會成為"法拍房"
1
商業貸款產生。購房人向銀行貸款購房的，在不能如期如數償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現來償還貸款的；
2
民間借貸產生。比如：張三借李四的錢，約定以自有房產抵押給李四，到期不能還款，根據《擔保法》的規定，李四不能直接取得抵押房產，也只能向法院申請張三還款，並出示抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍賣張三的房產來還款；
3
司法沒收產生。比如：刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，如該財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫；
4
無主財產。這個很容易理解，就是無人認領的房產。這個也可以進行拍賣，但現實生活中幾乎很少發生。
舉個例子：小王把自家房子抵押給銀行借錢做生意，但是人品不好，生意失敗還不上錢。這時，銀行為收回自己的貸款，需要向法院申請拍賣掉小王的房子，來償清他的貸款。小王的房子就成了法拍房。
在這個過程中，原房主還是房子的賣家也就是小王，但在法拍過程中，法拍房將屬於銀行，房主將不參與房子的出售，但銷售法拍房不是通過銀行來進行的 ，而是以信託拍賣的形式在當地的法院進行的。
法拍房兩大賣點
“便宜”是最大的賣點
按拍賣程序來說， "法拍房”都是先由法院委託專門的評估機構，出具房屋的評估價，一般低於市場行情價；而同時，法院為了吸引更多競價人參與，通常會設置一個比評估價更低的起拍價；
房產(不動產)按規定可以拍賣三次，而只要”流拍”一次，價格就會降到原來的八折，所以到了”三拍”，經過幾次折扣，價格已經十分優惠(誘惑)了。
而如果三次均"流拍” ，法院則會以更低的折扣進行"變賣”, 屆時價格會更低。
“不限購”成利器
目前全國鋪開的限購政策,讓很多人一夜之間失去了“房螵”， 同時也衍生了許多與“房票” 相關的灰色利益行業，費用幾千至上萬不等；加上新政細則迭出，不斷查漏補缺，所以，破解限購的方法也越來越少，越來越難；
而“法拍房”,則是為數不多的合法避開限購的渠道之一。目前除北京外,其餘各大城市均末對“法拍房”實施限購。也就是說,購買法拍房,可以遊離餘政府的政策之外，不限購。
那又人問小編了，二手房也便宜啊，那麼法拍房與他的區別在哪？
法拍房與二手房的區別
1、一般低於市場價。《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第8條第三款規定：人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。不過，最終需以成交價來判定是否有性價比。
2、一般只繳納契稅。法拍房不需要繳納增值稅及其附加，不需要繳納個稅，需要繳納契稅，如果為一類經濟適用房，需要繳納綜合地價款，二類經濟適用房需要繳納土地出讓金。因此，購買法拍房較普通二手房交易會省下不少稅費。
3、一般交易週期比普通二手房交易週期短。
4、購房途經不同。普通二手房交易一般通過中介機構或者個人交易，而法拍房則是通過法院拍賣平臺進行拍賣，簽署特製的《房屋競買委託協議》，而不是《二手房買賣合同》。
購買法拍房的注意事項
買家在法拍房源競拍之前需注意以下事項：
01
拍賣前讀懂各類條款，比如房屋的相關權利關係，另外要調查此類房屋被拍賣的原因，尤其是部分未公開的原因。只有這樣，在接手此類住房時才能規避各類問題和風險。
02
注意委託拍賣的法院是第一手直接查封房屋者，還是輪候查封者，關注是否被其他機構查封。法拍房的房主往往涉及債務問題，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可辦理解押。如果無法解押，未來可能面臨相應的債務償還風險，因為法拍房後續所有費用均由購房者承擔。
03
留意所拍賣房屋產權、產權性質是否有問題，是否存在產權不清、無產權、小產權、產權共有情況。
04
要關注是否存在實際居住權人及戶口遷出問題。若存在長期租約的法拍房被買下後，雖然購買人已完成房屋過戶，卻因租戶不搬離或原來產權人拒絕搬遷，而無法實際入住。一般情況下，執行法院不會強制騰空，只能由購房者通過另立民事案件處理。
05
法拍房原房主也可能存在未交清的水電費、物業費等費用情況，部分房產因長期無人居住，可能面臨數額較大的欠費，將由競買人自行承擔和解決。
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