經濟觀察報 見習記者 吳小飛林小森沒想到，一個“技術操作失誤”將整個公司都搭進去，而原本他只是想做部分資產剝離的。
“你覺得我SB吧，我也這麼覺得。”林小森雙手抓了抓頭髮，聲音喑啞，髮色有著和年齡不相匹配的灰白，語氣中透露出無奈和疲憊。他提及的，是他的公司停止向房東支付租金的決定。
10月23日晚，在上海火車站附近一個咖啡館裡，林小森匆匆趕來，比約定的見面時間晚了一個多小時，因為，被“討債人”拖住了。
在這之前的一週，林小森差不多都是這麼渡過的：車輪式的見不同的人。因為他與愛人程遠一手創辦的長租公寓服務平臺——寓見公寓，遭遇了創立以來的最大危機。數百名租客被房東勒令搬家、數千名房東沒有按時拿到租金、多家銀行上門討債，與之合作的租金貸平臺，為了“挽回損失”，也開始提前向租客扣款……他們現在都來找林小森，要一個交代。
10月19日，部分租客去寓見公寓總部討要交代 攝影 吳小飛
寓見公寓隸屬於上海小寓信息科技有限公司（下稱：小寓科技），成立於2014年。據其官網介紹，小寓科技目前佈局上海為代表的華東地區，擁有門店43家，開業房源數超過2萬間，管理資產超300億元。林小森為小寓科技的副董事長。
現在的局面，是林小森始料未及的。他懊惱著，自2018年以來，寓見公寓雖然資金緊張，但並沒有到“斷裂”、“崩盤”的地步，原本只是打算賣出一部分資產、盤活資金鍊，不曾想競造成眼下這個局面。
偶然？還是“做局”？
2018年9月末，寓見公寓“在有心人的建議下”，做出了林曉森此刻懊惱不已的決定：停止向房東支付房租。
林小森表示，當時公司可支配的流動資金，已經不足以支付一個月的房租。解決這個問題，可以通過與房東協商，延緩10日-15日，等待資金週轉過來；並且由於2018年8月前後，為緩解流動性緊張，寓見公寓的管理層決定，出售約3000間分散式公寓的房源，為增加轉手的合理性，最終決定不再向房東支付房租。
按照寓見公寓一位天使投資人的估算，一間房的承租轉讓費，約為1萬元，出售300間房源就可以拿到3000萬元的流動資金，撐過這段時間，是沒有問題的。
最終的接盤者，是青客公寓——上海青客設備租賃有限公司旗下業務。該公司2012年成立於上海，主要從事的業務有房屋出售、租賃和託管等業務。
2018年國慶節假期後，寓見公寓與青客公寓開始做轉手的前期工作。寓見公寓向青客披露後臺數據，協助青客與寓見的房東做對接說明。而危機便從這一時起，呈幾何倍數爆發。
“青客的人以電話、短信的方式告知房東‘寓見公寓資金鍊斷裂，現由青客接盤’。”前述寓見公寓投資人認為，這是青客公寓在接盤時，“打自己的小算盤”，簡單粗暴的通知，未考慮合作方立場和房東接受度的做法，最終導致了恐慌的擴散，引發“擠兌”危機。“這純屬技術操作上的失誤！”
數位房東告訴記者，部分青客的人來談交接事宜時，確有類似表述，且態度並不友善。
記者所在的數個微信、QQ租客維權群，成員也並不單純。總是有部分人士過分活躍，要用“圍堵”、“刷微博閱讀”等方式激烈維權。10月16日，經濟觀察報記者被一位舊識拉入一個名為“匯郡海棠苑維權大群”的微信群，當時群成員100餘人。詭異的是，該群有超一百名成員，是由一位自稱是寓見公寓租客的人組建的，該人士稱，自己是匯郡海棠苑的物業管理人員，所以掌握租客的聯繫方式。但絕大部分群成員並不認識此人。該人士在群內極其活躍，不斷轉發租客維權動態、“慫恿”人群擴大輿情，且在輿情發酵後，此人還悄悄的轉讓了群主身份。
但是青客公寓公關經理劉晨否認了前述說法，稱青客絕不允許業務人員擴散恐慌情緒，但至於一線員工有無類似話術，需要進一步核實查證。但劉晨並不否認，青客是有擴大房源的需求的。
另外，10月15日，上海華瑞銀行的一紙告知函，無疑讓上門討交代的各方，更加確信，“寓見公寓不行了”。
告知函的主要內容為：寓見公寓用於裝修房屋的資金系華瑞銀行所貸，該行監測到，因為寓見公寓拖欠房東房租，導致部分房東換鎖收回房屋的傳聞，寓見公寓有義務保障裝修資產的安全。該告知函一出，便迅速在網絡上擴散，一時間似乎成為，寓見公寓出現流動性危機，最有力的證明。
華瑞銀行貼在寓見公寓總部的告知函 攝影 吳小飛
據林小森介紹，寓見公寓對華瑞銀行早期借款為1億元，目前的負債額約8000萬元。知情人士透露，該筆借款以寓見公寓的創始人程遠和林小森的全部股權為質押，目前以小寓科技為主體的公司公章，均已經上交給華瑞銀行。華瑞銀行在這一節點上的一紙公告，也被前述投資人認為，是配合青客收房的舉動。
青客公寓對前述“猜測”也予以否認。
經濟觀察報記者通過電話、短信的方式向華瑞銀行多位中高層管理人員核實，除一名管理層以“信息開起來並不靠譜，華瑞銀行向來把服務小微企業，維護金融消費者利於作為最首要的工作”回應外，其餘皆無正面回應。
期間，更有多家長租公寓服務平臺，跳過寓見，直接跟房東溝通房源承租意向。
壓力下的“開源節流”
寓見公寓出現較為明顯的現金流緊張，始於2018年年初。2018年1月，上海刻靈寧保潔有限公司曾因合同糾紛，向上海市徐彙區人民法院申請凍結寓見資管和小寓科技銀行存款34.91萬元，或扣押其等值財產。
寓見公寓員工劉勇告訴經濟觀察報記者，自2018年上半年，其服務的多位租客在退房時遭遇押金遲遲不能按時退還的情況，數據佔其服務的退房租客總人數的15%~20%。
有據可查的信息也進一步證實了這個說法。
9月14日，上海市消保委發佈《長租公寓中介服務投訴激增，市場隱患凸顯》，信息顯示，2018年起至發佈日，寓見公寓未按約定期限退還押金的，超過300名，拖延時間平均長達3個月。
此外，小寓科技還以誘導租客、向各方隱瞞部分真實情況方式，以“拖舊債補現金”的方式，緩衝資金壓力。
2018年年初至9月末，部分租客陸續收到住房管家的電話提議，稱由於寓見公寓與原來的租金貸方停止了合作關係，需要變更合同，重新與不同的租賃貸方簽訂租房合同，且相較於此前的合同，新簽訂的租房合同價格會有10%~15%的讓利。
按照林小森的說法，“一房兩貸”問題，是在前一個合同期滿的情況下的正常續約，貸款合同是前後簽訂，不是“一房同時兩貸”。小寓科技會以租客臨時退租為由，跟租金貸方商討債務回購問題，但由於現金流吃緊，會延緩債務回購或者延緩償債時間。
事實上，租客多是在優惠房價的誘導下，變更合同的，大部分租客第一份合同並未期滿。且所謂的“停止合作”的說法，也與事實有出入。以租金貸公司元寶e家為例，就曾分別出現在被解約和被續約的不同合同文件中——該操作意味著，寓見公寓可以根據新的租約增加一部分現金流，同時延緩前期合同的債務回購和還款節奏，為平臺週轉爭取空間。
這也成為了租客10月維權的一個重要訴求。多位租客反應，前期已經結束數月的借貸合同，早期一直處於退租處理中，近期突然變為逾期未支付。10月16日，元寶e家在當晚突襲扣款，寓見公寓向租戶發佈及時提取綁定銀行現金的提示。
“我們在今年6月時談成了一筆投資，規模是1.5億元，但是因為後來自如等長租公寓平臺被爆存在租金貸和甲醛超標等問題，風口直下，這件事就黃了。”林小森說。經濟觀察報記者向小寓科技的天使投資人和內部員工驗證了這一信息。
在此輪融資中，小寓科技變更了商業策略，新的商業計劃書主要講了兩個“故事”：一是以收購二房東租約的方式擴大房源，另一個是今年4月通過深交所審批的華泰佳越—中南菩悅浦寓類REITs。
6月“敲定”投資的對賭協議為：3年內房源擴展到20萬間，同一限定期限內完成上市。為了爭取這筆投資，林小森開始鼓勵員工放手收房。不過，受制於資金的限制，小寓科技傾向於從二房東那裡收租約。
所謂二房東，是指類似於寓見公寓和杭州鼎家的租賃服務平臺。林小森算了一筆賬，從資不抵債或者已經完成裝修的二房東那裡收租約，平均每間房的裝修成本可以節約40%。
為贏得投資人青睞，寓見公寓迅速拿下了200套房源。按照前述投資人給出的參考標準，以每套房3間房，每間轉租費1萬元算，此次突擊房源600間，共計花費約600萬元，這對於資金緊張的小寓科技，無疑是一筆負擔較大的支出。
8月，我愛我家原副總裁胡景暉公開揭露長租公寓亂象，加之杭州鼎家等平臺暴雷事件頻出，輿論譁然，這筆本可解燃眉之急的投資鎩羽。“這極大的打亂了我們的節奏，一時間非常被動”。林小森說。
“我也不能眼睜睜的看著親生的孩子死掉。”為了保住公司，林小森才決定實施“瘦身計劃”，出售一部分資產，緩解資金流動性壓力。而被出售的資產，就是一直因為成本過高，導致運營困難的分散式長租公寓業務。
模式之痛？還是轉型之殤？
冰凍三尺非一日之寒。投資擱置和資產剝離等“意外”事件，或許加劇了資金崩盤，但沒有找到穩定、可持續的運營模式，或許是導致寓見公寓今日局面的根源。
據前述投資人回憶，在2014年投資時，他們曾測算，通過收房、裝修、再出租的模式運作，當規模達到約1萬間時，可實現盈利。而租房在一線城市是剛需，且現金流穩定充足，是一筆回報可期的生意。
而寓見公寓的創始人程遠，早年因服務過軟銀中國、攜程網和上海奇點投資等機構，為部分投資圈人士熟悉。林小森和程遠是夫妻關係。多個獨立信源向經濟觀察報記者表示，兩人均是較為務實、敢拼的人。林小森主要負責實際業務運作，因其微信名為“DS”，且對待員工頗為友善，被稱為“大叔”。
一位參與寓見公寓天使輪投資的創投人士告訴經濟觀察報記者，至2015年上半年，順為資本等進入，公司在一年的時間內房源拓展到了5000間，這個速度已經超乎投資人的意料。
“當時寓見規模不大，而且拿到的錢不多，在整個長租公寓市場競爭白熱化的時期，發展屬於穩健型的。”前述創投人士說，2015年前後，長租公寓平臺如雨後春筍般出現，包括蘑菇、青客等，寓見公寓並不是其中的佼佼者。
公開資料顯示，2014年3月至2015年3月，寓見公寓先後獲得三輪融資：其中的明星投資方為雷軍旗下順為資本，其餘包括險峰華興、聯創策源等。2015年末，寓見公寓迎來B輪融資，投資方為西安高新投和上海中城聯盟。
在林小森看來，從公司成立到2016年，寓見公寓都處於一種穩定有序的發展狀態。但就當時的情況看，公司的主要業務是分散式長租公寓。這部分因為收房成本高，消費群體對價格的敏感度高於服務，獲利空間有限。根據他們的測算，每套房每月租金毛利為租金的15%-20%，除去運營成本，淨利潤寥寥。
2016年，寓見公寓的管理層與中國REITs聯盟、部分深交所人士一起去美國參加了當年的北美REITs年會。寓見團隊意識到，用託管集中式公寓的方式實現資產證券化，是一種未來趨勢，遂萌生轉型年頭。
同時，在既往收房擴張的過程中，寓見公寓也結識了眾多房地產開發商。林小森說，一個樓盤建起來，平均每個開發商自持15%的房源，而這部分房源是有託管需求的。
按照程遠在今年6月的公開解釋，所謂類REITs運作方式為：首先由寓見公寓尋找價值被低估、值得被投資的一棟資產，開發商以原始權益人身份購買該資產；然後，寓見通過對資產的運營，在產生一定現金流後，將資產打包成類REITs產品；最後將產品放在金融市場上銷售。
據林小森自述，為了發行類REITs產品，寓見公寓開始放慢擴張步調，專門組建團隊做市場調研等前期準備工作。也由於戰略轉型的打算，在2016至2018年間沒有再做融資準備。這使得公司一方面要維持正常運作，同時還要養新團隊，這個過程消耗太大。至2018年，類REITs進展緩慢，且平臺資金緊張，才開始新一輪融資。
不過，前述投資人告訴經濟觀察報記者，2016年至2018年，寓見公寓因為沒有達到部分投資人的約定協議，部分股權轉為債權，有一筆不小的償債壓力。期間，寓見管理層也曾試圖尋找新的投資人，但因諸多因素，最終沒有成功。另外，公司意在未來上市，過分規範化的要求，提升了整體運營成本。
至於廣受市場詬病的、以燒錢的方式瘋狂擴張規模，或者以低於成本價出租來惡性競爭，似乎在寓見公寓暴雷事件中並非核心因素。多層面的獨立信源均向經濟觀察報記者表示，寓見公寓房源空置率在5%左右，同一區域的每間房的收房成本與同質平臺相比，上下浮動100元。
此外，值得一提而又頗為蹊蹺的是，就在寓見公寓停止向房東支付房租之後不久的2018年9月27日，林小森和程遠還分別以990萬元、10萬元的認繳出資額，成立了上海遂林公寓管理有限公司。該公司的主營業務為：物業管理，房地產經紀服務，酒店管理，住房租賃經營，自有設備租賃等。
前述寓見員工認為，該公司的成立，是為了過渡部分資金，避免出現當下無可支配現金的情況，實際上並未完成認繳，公司的註冊開銷也有限。“老闆的操作有點暗度陳倉的意思，爭取掌控一部分公司的財務，不過最後沒成功。”
林小森對此予以否認，稱該公司的成立，是為了與臺灣某物業公司合作，做類似雅詩閣、輝盛的高端服務式公寓而註冊的，這是原來公司業務所未覆蓋的。
關於資金託管，前述寓見公寓投資人表示，所有資金均是放在專門成立的銀行賬戶中，由寓見公寓、銀行以及合作方共同監管，管理層擅自挪用資金的可能性較低。此外，寓見的合作方，晉商消費金融的一位管理層人士也表示，對於分散式長租公寓的租金貸，每月支付給房東的租金，由該平臺自行劃撥。
誰為“失誤”買單？
10月16日之後的一週，租客們先後到寓見公寓徐彙區總部、上海市徐彙區經偵支隊、上海市信訪辦組織維權，希望有關部門主張權利，解決侵權問題。
目前租客反應的主要問題有：租期未滿將要被迫退房、已退房的遲遲拿不到押金、綁定的分期付款無法解除、退房後仍要被迫付費、部分租客存在“一房兩貸”問題，以及房東的強勢驅逐。
而房東方面訴求主要有兩種：一是要求立即與寓見公寓解除合同，收回房屋的使用和管理權，自行約定是直租還是託管；另外是願意接受接盤，但希望關聯方拿出誠意，保障轉接後利益不受損。
10月19日，在寓見公寓總部，上海市公安局徐彙區分局警察徐兵告訴記者，目前解決租客和房東問題的最好方式，就是找到新的平臺，實現順利過渡。
租賃市場的異軍突起，也與國家政策導向密切相關。2016年6月，國務院辦公廳發佈的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》稱，為深化住房制度改革，實現城鎮居民住有所居，培育和發展住房租賃市場，要實行購租並舉 。同時強調，要通過鼓勵地產商開展住房租賃業務、規範住房租賃中介機構、支持和規範個人出租住房等方式，培育市場供應主體。
據此，10月22日，經濟觀察報記者就寓見公寓暴雷、租客安置問題先後致電上海市政府新聞發言人和上海市住建委。上海市政府新聞發言人徐威稱，對此事並不知情，不便作答。上海市住建委辦公室的相關負責人表示，寓見公寓是由於P2P平臺運作產生的問題，公安部門正在查證，不屬於該單位管轄業務，對此不便回應。
10月23日晚間，結束了數日來車輪式的面對面談判後，林小森告訴經濟觀察報記者，就前述問題的各方的處理方案為：青客等長租公寓平臺會繼續推進接盤事宜；主要的6家合作金融機構會停止對租客扣款和追繳，應化分期和元寶e家近期也會出解決方案，但承諾不會影響租客的徵信問題。
另外，上海市房管局也成立了“寓見問題小組”，首先確保租客能夠正常居住，政府各部門之間會協調，通知到地方的街道和公安人員，加派人力在房源所在地，一旦發生驅趕租客或者其他情況，會及時勸阻。
“我們是首要責任人，一定不會逃跑。”林小森說。
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