入秋以來，全國樓市涼意肆起，有的打折，有的放優惠，二級市場的風雲變幻讓人很容易聯想到一級市場，畢竟一級市場是二級市場的晴雨表，一級市場活躍一般能說明房企後市較好，如果一級市場成交低迷則很可能意味著房企市場未來信心不足，那近來的土地市場如何呢？
全國土地遇冷，西安出現流拍
答案是，今年以來全國很多城市的土地市場整體降溫！
據中國指數研究院的數據顯示2018年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，約是2017年全年流拍建築面積的1.8倍。流拍面積佔總推出面積的比重為9.3%，達近年來的最高值。
其中，在一線城市，20家代表房企拿地樓面價同比下降19.1%。此外，土地成交的溢價率也處在下行通道。數據表明，7月份全國300城市住宅用地成交均價下降幅度近兩成，溢價率較去年同期下降22%。
土地市場涼的太快，且很明顯的是，西部市場降溫速度明顯快於東部市場。以8月數據為例，武漢5宗商住用地，底價成交，太原8宗黃金地塊 ，起拍價格130億，全部流拍！上海城投底價拿下楊浦區租賃住房地塊；四川南充三宗地均流拍；成都仁壽區三宗地流拍；南京三宗地低溢價成交，兩宗流拍；都江堰一宗土地流拍。
然而，相比全國土地市場的普遍降溫，今年前三季度西安土地市場則是一片“欣欣向榮”，土拍市場熱熱鬧鬧，凡推出住宅用地，必定引得房企爭搶。
不過，前兩天高陵土地市場的流拍和長安南路地塊的底價成交，卻好像亮起了西安土地市場轉涼的信號燈。
高陵土地遭流拍，西安原“地王”底價成交
說到土地流拍，其實從入秋開始，西安就出現了一些土地流拍，但大都因拍賣條件苛刻，情有可原。如，2018年8月17日，灞橋區107畝優質商服用地流拍，起拍價445萬元/畝；流拍原因或因條件較為苛刻而無人報名；2018年9月29日，西安滻灞核心區59畝商業用地流拍，需配建五星級酒店。
如果說這兩宗土地被流拍是因為用地為商業性質且佔有資金較大的緣故，那完全可以理解。
可是，10月22日，高陵兩宗住宅用地卻遭流拍了！高陵！住宅用地！流拍了！真的是萬萬沒想到啊！
依稀記得，7月初高陵那場癲狂的土拍盛宴，短短一年時間高陵地價竟翻了十倍，還被多家房企瘋搶。如今不到四個月的時間，又被無情拋棄了，“天理何在”？
我們先來看看這兩宗流拍地塊的基本情況：
宗地一
淨用地面積：73.3畝
起始價格（底價）：20350萬元
競買保證金：8140萬元
起始畝單價：277萬元/畝
起始樓面地價：1485元/平米
附加條件：配建公共租賃住房面積6487平方米
宗地二
淨用地面積：53畝
起始價格（底價）：14603萬元
競買保證金：5842萬元
起始畝單價：275萬元/畝
起始樓面地價：1529元/平米
附加條件：配建廉租房面積4513平方米
這兩宗地的價格跟今年高陵土拍盛宴那天的成交價格最高600萬元/畝，3203元/㎡的樓面價相比，可謂是小巫見大巫。然而此次遭流拍的原因竟是競買人數不達標！
從兩宗地現場圖片來看，地塊內均已有建築物，掛牌文件中明確表示宗地由高陵區人民政府負責移交，地面建築物由競得人與高陵區人民政府協商，另行取得。此次起拍畝單價僅為三個多月前的一半，都這了，還流拍，難道是真沒錢了？！還是市場預期風向勁轉？
如果說高陵的土地市場突然涼涼還刺激不到你，那再說說西安這兩天的一樁底價成交吧。
10月23日，西安耀葳置業有限公司底價競得西安市長安南路117.967畝商住用地，地塊分為三塊，地塊一商業52.856畝，地塊二住宅58.162畝，地塊三商業6.949畝。
地塊位置
起始價格：107900萬元（上次為81300，提高32%）
競買保證金：25000萬元（上次為17000）
成交價格：107900萬元
溢價率：0%
畝單價：915萬元/畝
樓面地價：3041元/平米
要知道這塊地在去年12月份的時候，可是被拍到熔斷。據悉，當時現場參與該宗地的競拍單位共4家，分別為蘇寧置業有限公司、陝西柏麗置業有限公司、西安耀葳置業有限公司、西安榮駿商業運營管理有限公司，最終現場共叫價83輪達到163300萬元，超過最高限價162600萬元，拍賣停止。
如此想來，去年年底的喊價到熔斷，到今年的底價成交，同一塊地，今時不同往日差價竟達54700萬元，你覺得涼了嗎？
西安土拍分兩派，原來有冷還有熱！
要我說，西安土地還不算涼，畢竟遭流拍的不是西安住宅用地，而是在高陵，西安住宅用地依然有人競拍，雖是底價，也只能說明土地市場在迴歸理性。
我梳理了一下今年上半年及近期西安土拍的數據，一起來看看。
從數據不難看出，近期遭到流拍的土地多為西安周邊區縣如高陵、閻良等地，榮廣在臨潼的拿地樓面價達5810元/㎡，新時代匯融開發6月在鄠邑區36畝地塊拍出641萬元/畝的天價，成交價是起始價的六倍，溢價500%，和如今的市場流拍、底價成交對比你覺得明顯不明顯？
而西安市內也受涼風波及，目前多為底價成交，不過儘管如此，也不影響好地塊溢價成交，如9月28日金茂溢價42%拿下滻灞地塊。如此看來，西安土地市場相較於上半年的“如火如荼”，正在迴歸理性，是不假了。
說到這裡，讓我不禁聯想到二級住宅市場，竟和一級市場的反應如此相似，去年至今年前三季度，西安住宅火熱到開一棟賣一棟，好像沒有好盤、爛盤之分，在購房者眼裡能買到就已經很不錯了。
二級市場的炙手可熱，引得土地市場也是熱熱鬧鬧，融創、經發、灃東城建、紫薇、嘉園置業等一票房企湧向灃西、高陵、臨潼、鄠邑等非限購區域，爆發著它們的“實力”，所拍得的土地全部刷新區域內歷史記錄，地王如擊鼓傳花一般出現在非限購區的地界中。
猶記得，2017年9月份之後高陵成交的7宗宅地平均單價64萬/畝，可到了2018年的7月就達到了500萬/畝，翻了7.8倍有沒有？再看看現在，可謂是接近腰斬，無人問津！
2017年以前，臨潼、鄠邑區的土地畝單價在130萬左右徘徊，灃西和涇河新城鮮有超過200萬/畝的地塊，到了2018年，這些區域畝單價超450萬元的土地比比皆是，灃東城建在灃西文教園摘得的地塊，畝單價更是高達940萬元，樓面價直逼6402元/㎡。
反觀現在，別說西安周邊，西安轄區的土地都已經開始底價成交，這個深秋，真是不得不讓人冷靜沉思，也跟著市場迴歸理性。
說西安的土地市場和如今的住宅市場“同病相憐”，真是一點不假！
如今，西安住宅市場已不再是開一棟賣一棟的盛況，而是性價比高的樓盤更得人喜愛，排號比房源多，但性價比不高的樓盤往往是去化率底甚至0排號，同樣的一級土地市場，好地塊溢價42%，一般的就底價成交，周邊區縣開始出現流拍。
事實就是如此，商品的價值決定價格，市場這隻無形的手無時無刻不在攪動著樓市這盤棋，或許有時短期內會出現假象，但在時間的驗證下，真相總會水落石出。
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