入秋以来，全国楼市凉意肆起，有的打折，有的放优惠，二级市场的风云变幻让人很容易联想到一级市场，毕竟一级市场是二级市场的晴雨表，一级市场活跃一般能说明房企后市较好，如果一级市场成交低迷则很可能意味着房企市场未来信心不足，那近来的土地市场如何呢？
全国土地遇冷，西安出现流拍
答案是，今年以来全国很多城市的土地市场整体降温！
据中国指数研究院的数据显示2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，约是2017年全年流拍建筑面积的1.8倍。流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来的最高值。
其中，在一线城市，20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%。此外，土地成交的溢价率也处在下行通道。数据表明，7月份全国300城市住宅用地成交均价下降幅度近两成，溢价率较去年同期下降22%。
土地市场凉的太快，且很明显的是，西部市场降温速度明显快于东部市场。以8月数据为例，武汉5宗商住用地，底价成交，太原8宗黄金地块 ，起拍价格130亿，全部流拍！上海城投底价拿下杨浦区租赁住房地块；四川南充三宗地均流拍；成都仁寿区三宗地流拍；南京三宗地低溢价成交，两宗流拍；都江堰一宗土地流拍。
然而，相比全国土地市场的普遍降温，今年前三季度西安土地市场则是一片“欣欣向荣”，土拍市场热热闹闹，凡推出住宅用地，必定引得房企争抢。
不过，前两天高陵土地市场的流拍和长安南路地块的底价成交，却好像亮起了西安土地市场转凉的信号灯。
高陵土地遭流拍，西安原“地王”底价成交
说到土地流拍，其实从入秋开始，西安就出现了一些土地流拍，但大都因拍卖条件苛刻，情有可原。如，2018年8月17日，灞桥区107亩优质商服用地流拍，起拍价445万元/亩；流拍原因或因条件较为苛刻而无人报名；2018年9月29日，西安浐灞核心区59亩商业用地流拍，需配建五星级酒店。
如果说这两宗土地被流拍是因为用地为商业性质且占有资金较大的缘故，那完全可以理解。
可是，10月22日，高陵两宗住宅用地却遭流拍了！高陵！住宅用地！流拍了！真的是万万没想到啊！
依稀记得，7月初高陵那场癫狂的土拍盛宴，短短一年时间高陵地价竟翻了十倍，还被多家房企疯抢。如今不到四个月的时间，又被无情抛弃了，“天理何在”？
我们先来看看这两宗流拍地块的基本情况：
宗地一
净用地面积：73.3亩
起始价格（底价）：20350万元
竞买保证金：8140万元
起始亩单价：277万元/亩
起始楼面地价：1485元/平米
附加条件：配建公共租赁住房面积6487平方米
宗地二
净用地面积：53亩
起始价格（底价）：14603万元
竞买保证金：5842万元
起始亩单价：275万元/亩
起始楼面地价：1529元/平米
附加条件：配建廉租房面积4513平方米
这两宗地的价格跟今年高陵土拍盛宴那天的成交价格最高600万元/亩，3203元/㎡的楼面价相比，可谓是小巫见大巫。然而此次遭流拍的原因竟是竞买人数不达标！
从两宗地现场图片来看，地块内均已有建筑物，挂牌文件中明确表示宗地由高陵区人民政府负责移交，地面建筑物由竞得人与高陵区人民政府协商，另行取得。此次起拍亩单价仅为三个多月前的一半，都这了，还流拍，难道是真没钱了？！还是市场预期风向劲转？
如果说高陵的土地市场突然凉凉还刺激不到你，那再说说西安这两天的一桩底价成交吧。
10月23日，西安耀葳置业有限公司底价竞得西安市长安南路117.967亩商住用地，地块分为三块，地块一商业52.856亩，地块二住宅58.162亩，地块三商业6.949亩。
地块位置
起始价格：107900万元（上次为81300，提高32%）
竞买保证金：25000万元（上次为17000）
成交价格：107900万元
溢价率：0%
亩单价：915万元/亩
楼面地价：3041元/平米
要知道这块地在去年12月份的时候，可是被拍到熔断。据悉，当时现场参与该宗地的竞拍单位共4家，分别为苏宁置业有限公司、陕西柏丽置业有限公司、西安耀葳置业有限公司、西安荣骏商业运营管理有限公司，最终现场共叫价83轮达到163300万元，超过最高限价162600万元，拍卖停止。
如此想来，去年年底的喊价到熔断，到今年的底价成交，同一块地，今时不同往日差价竟达54700万元，你觉得凉了吗？
西安土拍分两派，原来有冷还有热！
要我说，西安土地还不算凉，毕竟遭流拍的不是西安住宅用地，而是在高陵，西安住宅用地依然有人竞拍，虽是底价，也只能说明土地市场在回归理性。
我梳理了一下今年上半年及近期西安土拍的数据，一起来看看。
从数据不难看出，近期遭到流拍的土地多为西安周边区县如高陵、阎良等地，荣广在临潼的拿地楼面价达5810元/㎡，新时代汇融开发6月在鄠邑区36亩地块拍出641万元/亩的天价，成交价是起始价的六倍，溢价500%，和如今的市场流拍、底价成交对比你觉得明显不明显？
而西安市内也受凉风波及，目前多为底价成交，不过尽管如此，也不影响好地块溢价成交，如9月28日金茂溢价42%拿下浐灞地块。如此看来，西安土地市场相较于上半年的“如火如荼”，正在回归理性，是不假了。
说到这里，让我不禁联想到二级住宅市场，竟和一级市场的反应如此相似，去年至今年前三季度，西安住宅火热到开一栋卖一栋，好像没有好盘、烂盘之分，在购房者眼里能买到就已经很不错了。
二级市场的炙手可热，引得土地市场也是热热闹闹，融创、经发、沣东城建、紫薇、嘉园置业等一票房企涌向沣西、高陵、临潼、鄠邑等非限购区域，爆发着它们的“实力”，所拍得的土地全部刷新区域内历史记录，地王如击鼓传花一般出现在非限购区的地界中。
犹记得，2017年9月份之后高陵成交的7宗宅地平均单价64万/亩，可到了2018年的7月就达到了500万/亩，翻了7.8倍有没有？再看看现在，可谓是接近腰斩，无人问津！
2017年以前，临潼、鄠邑区的土地亩单价在130万左右徘徊，沣西和泾河新城鲜有超过200万/亩的地块，到了2018年，这些区域亩单价超450万元的土地比比皆是，沣东城建在沣西文教园摘得的地块，亩单价更是高达940万元，楼面价直逼6402元/㎡。
反观现在，别说西安周边，西安辖区的土地都已经开始底价成交，这个深秋，真是不得不让人冷静沉思，也跟着市场回归理性。
说西安的土地市场和如今的住宅市场“同病相怜”，真是一点不假！
如今，西安住宅市场已不再是开一栋卖一栋的盛况，而是性价比高的楼盘更得人喜爱，排号比房源多，但性价比不高的楼盘往往是去化率底甚至0排号，同样的一级土地市场，好地块溢价42%，一般的就底价成交，周边区县开始出现流拍。
事实就是如此，商品的价值决定价格，市场这只无形的手无时无刻不在搅动着楼市这盘棋，或许有时短期内会出现假象，但在时间的验证下，真相总会水落石出。
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