目前，人口老齡化已經成為我國一個極為嚴峻的社會問題，嚴重影響著我國社會、經濟等各方面的發展。
人口老齡化是指人口生育率降低和人均壽命延長導致的總人口中因年輕人口數量減少、年長人口數量增加而導致的老年人口比例相應增長的動態。主要體現在老年人口相對增多，在總人口中所佔比例不斷上升的過程；以及社會人口結構呈現老年狀態，進入老齡化社會兩方面。
國際上通常看法是，當一個國家或地區60歲以上老年人口占人口總數的10%，或65歲以上老年人口占人口總數的7%，即意味著這個國家或地區的人口處於老齡化社會。
最新統計數據顯示，2017年年末中國大陸總人口（包括31個省、自治區、直轄市和中國人民解放軍現役軍人，不包括香港、澳門特別行政區和臺灣省以及海外華僑人數）139008萬人，比上年末增加737萬人。
從年齡構成看，16至59週歲的勞動年齡人口為90199萬人，佔總人口的比重為64.9%；60週歲及以上人口24090萬人，佔總人口的17.3%，其中65週歲及以上人口15831萬人，佔總人口的11.4%。
2017年全年共出生人口1723萬人，比2016年減少63萬人。同時老齡化程度繼續加大，60歲以上及65歲以上老人佔總人口的比重都有明顯上升。
2005-2017年中國65週歲及以上人口數量走勢
中國老齡化的速度也非常驚人：法國用了115年，瑞士用了85年，英國用了80年，美國用了60年，而我國僅用18年。並且據聯合國預測，1990年至2020年世界老齡人口平均年增速度僅為2.5%，而同期我國老齡人口的遞增速度為3.3%。並且一直在加速，越來越快。
不難看出，我國的老齡化現狀不容樂觀。不幸的是，未來幾十年，中國的老齡化程度還將繼續惡化。另有數據顯示，預計到2020年，老年人口達到2.48億，老齡化水平達到17.17%，其中80歲以上老年人口將達到3067萬人；2025年，六十歲以上人口將達到3億；在2030年將達到25%，2050年或達到35%，對未來中國經濟社會的穩定和發展都構成嚴峻挑戰。
有學者曾形容我們國家的老齡化目前就像小雨下過了，已經下到中雨，中雨就是中國的老齡化60歲以上的已經超過16%，這就是中等老年化，等待後面的是大雨和暴雨，大雨是60歲以的老人超過26%，暴雨是60歲以上的老人佔總人口超過36%。
人口老齡化程度並不是社會經濟壓力的決定因素，但老齡人口增多對經濟社會的影響是顯而易見的。
老齡化對中國經濟的深刻影響和改變，始終是安邦諮詢（ANBOUND）長期追蹤研究的問題。對於這個問題，很多人士基於各種原因，持有各種相反的看法，認為老齡化對於房地產業的影響不大。可能理論語言的描述是蒼白的，還是案例比較直接，更加客觀。在這方面，日本房地產的例子最為直接，最具有參考價值。
我們都知道，日本已經進入了一個人類歷史上未曾經歷的超高齡化社會，整個社會已經失去了活力。從動態圖可以看出，日本新生兒人口比例越來越小。
據日本總務廳的統計，日本現有人口1億2700多萬，到2020年將降到1億2400多萬。而超過65歲的高齡人口卻超過26.7%，到2025年將達到30%，每4名日本人中就有1位75歲以上的超高齡老人。
為了緩解老齡化社會對社會帶來的負面影響，日本政府努力鼓勵女性多生孩子，但收效甚微，而人口的下降，高齡社會的到來，讓日本政府為空置的房子發愁。
在東京非中心地帶、郊區，一幢連地帶房的新房並不貴，要是買二手房幾乎可以白拿。在一些找房子的網站，只要輸入“空房子免費”“田園生活”等搜索詞，就能找到幾乎等同白拿的房子。
日本總務部2014年調查結果顯示，日本全國住宅總量達6063萬戶，其中閒置空房820萬戶，也就是說，每七戶住宅中就有一戶空置。野村綜合研究所表示，如果不解決這個問題，空房比率將在未來10年提高到20%。
當然，在東京中心地帶，房價無理性升值的泡沫現象依然存在，因為那裡湧入的外來人口多，有剛需支撐。
東京都市圈內人口超過100萬以上的城市有4個，人口在50-100萬的城市5個，人口在20-50萬的城市20個，人口在20萬以下的城市93個。
從人口空間分佈看，東京都市圈大致可分為核心區、近郊區和遠郊區。核心區面積為621平方公里，人口為895萬人，人口密度14412人/平方公里；近郊區面積為1566平方公里，人口為420萬人；遠郊區為11372平方公里，人口為2246萬人。
東京都市圈人口密度及變化情況
此外，2020年東京舉辦夏季奧運會也刺激東京灣附近的房價上漲。
不過從整體看，日本人的土地需求已經變得很低。現在日本人流行住“塔樓”，就是30層至50層那種超高層公寓房，而且樓層越高越貴，每層6戶以上，一幢獨立小樓的住房反而不被喜歡。
由於網購流行，過去那種佔地面積大，集百貨店、超市、商店於一體的商業體，現在基本上都關閉或轉型了。很多大型購物中心現在被改造成一幢公寓對外出租。日本有不少人寧可租房也不買房，所以蓋公寓是不錯的選擇。
由於勞動力短缺，多年來，日本很多工廠遷移到海外，日本人的生活用品幾乎都來自中國等地的工廠，所以日本國內的工業用地需求也在銳減。就連農業用地，因為日本和歐盟等簽署自由貿易協定，讓日本人可以便宜買到外國農產品，農田需求也降了不少。
總的來說，住房對於現在的很多日本人來說不是問題，房地產在日本已經是一個很艱難的行業。
安邦智庫（ANBOUND）擔心，按照中國目前的老齡化現象和趨勢，未來中國的房地產將走日本的老路。
也就是說，一二線城市和三四線城市的房地產市場可能會出現分化。一二線城市由於經濟更發達，產業結構更加完整，營商環境更優良，社會福利配套更健全，會加大對人口的吸引力，反觀三四線城市，人口老齡化可能對他們的地產市場形成致命的一擊。
所以，今後三四線城市的房價支撐，可能要看這些城市對外來人口的吸引力了。這兩年，不少城市出現“搶人大戰”，說起來是爭搶人才，短期內搶的是住房購買力，這是對城市最現實的短期拉動。為了增加與一線城市爭奪人才的競爭力，二三四線城市需要思考適合自己的低成本之路、特色之路。（具體可參考《吸引人的城市，一定是以人為本的城市！》）
總體而言，與此前十年新增城鎮人口快速增長帶來的機遇不同，隨著老齡化的逐步加深，房地產市場未來面臨的將是更為平穩、更為多樣化的需求結構。同時由於國家對產業結構佈局的調整，未來人口遷移方向也將成為影響房地產市場發展的重要因素。
在此背景下，充分把握產業、人口遷徙帶來的區域發展機遇，並根據不同年齡段人口的需求特點，預測未來市場主體需求類型，將成為地方政府以及企業在下一個十年發展的關鍵。
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