近期，暴哥在瀏覽國內新聞的時候，經常會看到很多關於樓市下行等相關的報道。各種土地流拍，量價齊跌，花式維權等等！
我想起了幾個月之前，那時候的樓市雖然也有一些下降的風聲，但是整體來說還是蠻堅挺的，當時暴哥跟朋友聊起房價會跌，但是相信暴哥的並不多。
跟目前的場景相差甚遠，放眼現在，估計認為目前樓市還是火熱一片的人也沒幾個了。
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樓市涼了，人們所預期的金九銀十也只是空中樓閣。
燕郊的房價從以前的3萬跌倒目前的不足2萬還是無人問津，市場成交量下跌接近80%，真是涼到冰點了。
房價下降卻依然無人問津並不是燕郊的個例，在全國範圍內其實這樣的例子還是很多的。熱點二線城市也是跌跌不休。廈門部分二手房價格幾近腰斬，杭州部分偏遠一點的二手房降幅也超過30%，其他城市也出現了不同程度的下降。
花式降價活動輪番上演。
上海打出買房送寶馬的廣告；恆大宣佈在全國範圍內最低6折賣房並且無理由退房；萬科高喊活下去，在廈門白鷺郡率先推出百餘套特價房；碧桂園則也採取降價促銷措施，江西上饒1萬降到7千、上海浦東南郡3.5萬降到2.6萬、合肥院子2萬降到5千等等，差價太大導致多個業主紛紛到售樓處維權。
現在這種情況，人們買房的意願降低了好多，主要還是在觀望。
不過也有粉絲向暴哥反映，說他看到現在房價下跌了，雖然是心裡挺開心，但是也很焦慮生怕錯過一個機會。
因為他並不知道房價未來的趨勢是怎樣，是一直陰跌下去？還是“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”？
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事實上，我們的房地產一步步走到現在，也並不是前所未有的。放眼全球，其實很多城市都經歷過類似經歷。所以暴哥特意去研究了一下全球的房價趨勢是怎樣的。暴哥看到了恆大研究院發佈的一份研報，裡面就比較詳細透徹地分析了房價大趨勢。
不同的經濟體房價漲幅差異比較明顯。
全球近50年以來（1970-2017）不同經濟體房價走勢差別比較大，平均的房價漲幅是20.6倍、年均增長6.5%。
主要可以分為4類：一是房價基本持續上行、期間調整幅度小；二是房價曾大幅下挫但後期上行超過前高；三是前期房價泡沫破滅、至今仍不及高點；四是房價走勢基本平穩、漲幅總體較小。
造成不同的房價走勢主要是由於經濟增長帶來的收入效應、人口總量與結構變動引起的人口效應、貨幣供應帶來的貨幣幻覺、住房制度影響的供求格局不一樣。
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各國內部房價漲幅最大的區域主要是人口流入的大都市圈。下面就是幾個比較典型的例子。
英國倫敦
英國倫敦近50年以來的房價上漲幅度是非常大的，漲幅達到了106倍。而從細分區域來看，大倫敦房價漲幅是居於首位的。再細化去分析，在大倫敦內部核心區域的房價漲幅更大，其中最貴的房價是134.36萬英鎊/套（約1200萬人民幣）。
法國巴黎
法國巴黎近50年房價漲幅是33倍。巴黎的區域主要分為小巴黎，近郊3省以及遠郊4省。1965-2015年間巴黎市的房價上漲幅度是明顯超過法國房價平均漲幅的，法國平均漲幅22.7倍，而巴黎的漲幅是32.5倍。
美國紐約
美國紐約房價42年上漲8.1倍，比美國平均房價漲幅高。但是相比於紐約周邊以及洛杉磯地區的房價來說想相對低一些。主要是因為雖然紐約是國際大都市，但是由於美國經濟重心向西海岸、南海岸偏移，紐約的人口增幅是84%，遠小於洛杉磯地區的328%。
日本
說到日本的樓市，應該大家都相對熟悉。因為日本曾經爆發過嚴重的經濟危機。在1991年的時候，日本的房價達到峰值，六個核心城市曾36年上漲210倍。但是房地產泡沫太過於嚴重，所以在經濟危機爆發的時候，房價迅速下跌至今未恢復。地價趨勢跟房價趨勢差不多，峰值在1990年。泡沫破滅時在所有區域之中，大阪圈地價是下跌最為嚴重的地方，這主要是大阪在金融危機之前的上漲幅度最大，但是卻缺乏人口支撐。
04
通過分析全球的房價差異性以及共同點，其實我們可以看出。一個地方的房價變化主要是受經濟增長、人口變化、貨幣供應以及住房制度的不同。
經濟增長快的地區，人口持續流入大的地區房價上漲幅度會更大。
就我們國家來說不同城市的不同區域在經濟增長和人口變化上會有很大的區別，但是貨幣供應全國都是一樣，住房制度即使略有不同，主要基調還是跟國家的政策大方向是一樣的。
目前房地產市場雖然很涼，大家的購買意願都很低。
但是從長期的角度來分析房價總歸還是會繼續上行的，部分城市一兩年內會是購房的好時機，但是不同的地方就會有明顯的差異。
我的觀點是比較看好經濟增長快並且人口處於持續流入的一二線城市，對於很多三四五線城市未來可能進入一個較長時間的慢慢陰跌的階段。
因為三四五線城市來說，房價之前上漲了很多但是因為在資源上比不過一二線城市，產業也不足以吸引很多外來者。人口難以持續流入，反而是處於流出狀態，沒有人口的支撐難以讓房價快速回暖。
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