對於全球大多數人來說，他們可能不炒股，不買基金，不看財經新聞，但說到經濟泡沫和下行危機，第一個想到的往往都是房價。
全球最大公募Vanguard在最新的研究報告中指出，供給、利率和外國投資是造成許多國家這一輪房價上漲的“罪魁禍首”。但進入調整週期的房價並非“洪水猛獸”，“房價下跌=經濟危機”並不成立。
Vanguard以2005年為基準，研究了澳大利亞、加拿大、英國和美國這四個全球發達國家中規模較大的房產市場，深入探討了房價上漲的原因以及房價與經濟週期的關係。
（澳大利亞和加拿大房價明顯漲幅更大，來源：Vanguard）
房價高估值背後的故事
首先我們要解決一個“永恆”的問題，房價啥時候跌？跌多少？
Vanguard指出，通過傳統的估值方式，上述四國的房地產市場看起來都值得憂慮，尤其是能夠反應家庭消費能力的價格收入比率和貸款比率。這四個市場的估值水平都處於歷史高位，澳大利亞和加拿大尤甚。這兩個國家不僅房價漲幅快，而且家庭房貸壓力也明顯更重一些。
（Vanguard四國房產市場情況研究，來源：Vanguard）
毫無疑問，上述的宏觀數據都只能反映出房地產市場上漲的某一個層面。但抽絲剝繭之後，Vanguard指出房屋供給數量、低利率環境和外國炒房客是引起這一輪房價上漲的主要原因。
(利率、房屋供給、外國投資者是影響四國房價的主要因素，來源：Vanguard)
對於覬覦澳大利亞、加拿大和美國房產的炒房團而言，類似於悉尼、墨爾本、多倫多、溫哥華、紐約和舊金山這些大城市的房價看上去的確有些高了。通過上面的圖表而言價格出現修正是在所難免的，但房價何時見頂這個問題本身就不存在提前預測的可能性。
不過Vanguard認為，一年以上的短期房價修正可能會對經濟造成較大的影響，看起來更像是衰退。但如果修正期超過三年，對於經濟的影響將會變得越來越小。如果房價繼續上漲，對於經濟有利好作用，對於這些國家的家庭而言也是有益的。
由於次貸危機的影響，人們普遍會把房價的下跌和經濟危機聯繫在一起。Vanguard認為重現類似場景的可能性其實並不大。澳大利亞的房價會隨著新建住宅流入市場而變得平穩，而央行加息則會拴住加拿大房價不再繼續上漲。唯一的問題是這些國家的家庭如何在收入增長放緩的情況下應對較高的債務壓力。
而美國房價的支撐將會取決於供給關係。對於單一家庭住房供給量的減少以及25-34歲人口的增加（新鮮上架的首次購房人群）堵住了美國房價下跌的可能性，即使是在房價上升、按揭利率提高、房屋所有權抵扣稅額減少的情況下。
對於英國的房價，Vanguard預計未來幾年上漲的空間不會很大。一系列宏觀審慎措施對於市場的作用（抑制投資性購房）依然有效。而且隨著脫歐談判進行，倫敦房產對於外國投資者的吸引力還需要打一個問號。隨著本地勞動力市場緊張，英國央行也開始了加息步伐，對於房價也會產生抑制作用。
另外，通過Vanguard的研究表明，移民對於美國、英國、加拿大和澳大利亞的房價影響很小，但外國直接投資佔GDP增長率與房價增長有一定的關聯，不過考慮到數據來源較為粗糙，目前只能說“有一定的聯繫”。
房價變動對於經濟的影響
Vanguard表示，房價對於經濟的影響一般來自兩個方面，消費和投資。
在房價上升階段，房屋的升值使得所有者能借到的錢變得更多，從而產生了“財富效應”促進消費，同時房價下降也會對消費產生抑制作用。在房價下跌造成經濟下行的原因中，過度借貸往往是被提到最多的。
而在投資領域，房價的上漲會拉動住宅建設投資和建築行業。造房子的人，房產中介和買家都需要基於後續幾年的預期來做決定。所以房地產市場的指標變化往往是經濟環境變化的先兆。
下圖顯示了1970至2018年間美英加澳四國14次衰退事件中住宅投資的變化。Vanguard提醒大家注意在經濟下性週期中投資的波動性更加劇烈。
（住宅投資是非常重要的經濟先導指標，來源：Vanguard）
而房價下跌多少才能觸發經濟衰退呢？經過Vanguard的測算，按照目前的跌幅，美國、英國和加拿大（沒有計算澳大利亞因為該國已經幾十年沒出現過經濟危機了）出現經濟衰退的可能性很低。而在房價下跌20%的情況下，觸發經濟危機的概率也不到40%。但Vanguard表示，如果房價下跌觸發了其他資產下跌（股市下跌5%，信貸利差上升25個基點等）觸發經濟危機的可能性將會大大增加。
(房價下跌觸發經濟風險可能性預測，來源：Vanguard)
所以Vanguard認為，雖然房屋價格會出現下降，但這不會影響澳美加英四國的經濟預期。房產就像其他資產一樣，總是會有漲價和下跌的週期，最重要的因素不是趨勢本身而是市場的耐心和紀律性。
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