道可道，非常道；名可名，非常名。
這是老子道德經開篇的兩句話，用很精妙的語言表明：世間的萬物很多時候只可意會不可言傳，想要進步，就是要靠自己去領悟。
因為工作的原因，我經常會跟一些地產人聊天，這次約了一個幹了很多年營銷的區域總，聊聊目前客戶對於當前樓市的一些基本的反饋。
他說，“其實你知道嗎，很多時候是大家都太聰明瞭，才導致了目前樓市的情況”
我笑著說，在正常的市場環境裡，所有人都是逐利，只要是合法的，怎麼賺錢怎麼來。
“對的，人都是情緒化的，巴菲特所推崇的別人恐懼的時候我貪婪雖然聽起來很正確，但其實真的很反人性，真實的情況是別人怎麼來的我就怎麼來，然後再彙總各類政策不斷推陳出新出新的套路和招數，以不變應萬變。”
“怎麼理解？”
“房價，可能會把各行動方的智商都提高20%。”
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雖然目前樓市處於調整期，但從全世界經濟發展的進程看，房價的起伏會出現週期性波動，但整體上揚的趨勢是肯定的。
趨利避害是人的天性，為了抓住這種週期性的波動，不掉隊就要時刻關注樓市政策上的種種變動，從蛛絲馬跡中尋找不一樣的點。
但人始終是情緒化的動物，無法避開大腦對自身的掌控，對於很多不關注樓市的人來說，只要經過媒體大範圍的渲染，往往很容易改變自身的立場。這其實就是為什麼山東菏澤取消限售會被那麼多人關注的原因，他們關注的其實並不是政策本身，而是擔心會不會影響到自己的利益。
如果政策的風向真的改變了，一旦自己沒有把握住，很可能損失的就是一大筆錢，而反過來，如果自己有如神助般的提前布好了局，那結果肯定又是不一樣。
不管是政府還是開發商，其實都始終都在圍繞房價這條波浪線做出符合自身利益最大化的行動：
1、對於政府來說，維持城市基礎設施的建設進程，大力推進城市化的進程，改善普通百姓的生活，不斷提高社會保障的力度，這些都需要用到錢。而錢的主要來源，無非就是兩方面，一靠稅收二靠賣地。
稅收收入的增加其實是代表了城市整體競爭力的上升，這是個緩慢的過程，涉及到了城市的能級、可整合的資源、人才結構等，哪怕政府領導人再有能力，也要慢慢去摸索；
但賣地不一樣，基本可以起到立竿見影的效果。對於大部分城市來說，城市能級越低，對土地的依賴就會越大，像北上廣深這樣的一線城市，對土地財政的依賴其實並不突出。
多賣地，多回籠資金，確保城市建設大踏步的往前走，其實本身也沒有什麼對錯。三四線城市經濟結構單一、產業鏈條簡單，也就只能這樣了，但什麼時候賣地卻是門很深的學問。
政府賣地的節奏就是，行情好的時候會多進行土地出讓的操作，行情不好的時候就少賣點地，這就跟我們做生意是一樣的思路。看到商品漲價了，趕緊調整下價格，價格低了，先慢點出貨，實在低到自己的心理預期了，甚至會囤貨不出。甚至在一些三四線城市，政府在準備出讓土地前，會召集地產商們開會，如果大家明確連底價都不會拍，那麼暫時就不出讓了。
對於開發商來說，最大的動作無非就是土拍拿地。在土地市場火熱的時候，遍地都是地王，開發商通過各種渠道去不斷的融資，加高拿地的槓桿，而一旦出現樓市下行，土地基本都是零溢價了。我們可以明顯的看到，在2016年房價暴漲時，全國範圍內土地出讓金的平均溢價率都是最高的。
政府和開發商，其實就是代表了土地市場的強勢供給端，通過在市場上的不斷博弈，圍繞著房價的漲幅，做出最有利決策。
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當然，隨著房價的不斷上升，要調控這種增速，對於政府來說，最直接有效的辦法就是提升買入門檻、限制購買力。比如社保的繳納條件由2年變成5年，比如只有按家庭為單位才能購房，比如一套房的面積不能太大，大了就要多徵稅等等。
但人民群眾的智慧是無窮的，在不斷上漲的房價預期中，也是有各種應對政策的：
如果每個人都只能買一套房，那我就往大面積的買，開發商也根據政策的調整造大面積的房屋，交付以後再隔開，變成兩套房；
如果社保的繳納條件由2年變成5年，那我就去看看能不能跟公司申請多繳納稅，提高繳稅基數，反正就是多交錢嘛，只是把時間縮短一點；
如果一套房的面積不能超過120平，超過了要多繳稅，那就把房子建的高一點，交付以後再隔成兩層，對外宣傳就說是loft躍層；
如果一二手房價差倒掛嚴重，只能通過搖號的方式去購買，那就發動七大姑八大姨，一下子去登記好多個，這樣中籤的概率也就翻了好幾倍，所以90多歲的老奶奶去買新房也就不足為奇了；
如果限制每個家庭只能買一套住房，那麼有些人可能就會通過假離婚，把一個家庭變成兩個家庭，再通過跟其他人結婚和離婚的方式，一生二，二生三~~
房價在不經意間確實會影響到離婚率，從周圍親朋好友瞭解到的情況看，也能明顯感受到一線城市真實的離婚率相比於三四線城市確實存在比較明顯的失真。
現在去很多地方的民政局離婚窗口，工作人員往往會問你兩個問題，你們是準備要辦事還是真的來離婚的，如果說準備辦事，就會工作效率奇高的幫你們辦完各種手續，如果你說是真的來離婚的，就會苦口婆心的告訴你要考慮到孩子、雙方家庭等等，希望你們考慮清楚。
一句話概括就是：
政府政策千萬條，我有法式萬千招
03
房價的起伏，其實就是多方力量博弈和政策導向的結果。從短波週期看，起伏不會太大，但如果真的要對接下來的樓市進行一點預判，結合前期親身調研的結果，有幾點可以跟大家分享下：
1、需要從主觀意識上敬畏政府的力量
影響房產的價格因素有很多，其中，最避不開的就是政府那隻隱形的手，政府的力量可以調控的廣度和深度都非常大 。
針對不同的經濟形勢，政府往往會釋放出不同的政策導向，比如基準利率。2015年底2016年初的時候，樓市暗淡，政府就開始下調基準利率，房貸的話還可以打9折，有的銀行還能做到88折、85折，這其實就是政府鼓勵你在買房，碰到這種情況，都不需要猶豫，適當的加點槓桿，響應政府號召，衝入樓市，買了就有了對沖的籌碼。
到了17年，樓市的溫度有點高了，為了抑制全民買房的熱情，政府又開始上浮房貸利率，這是政府在用另一種形式告訴你，買房得適可而止，得收收手了，這時，就得控制住心中的投資慾望，不然，就只能深深的陷在高位房價中。
對於處在局中的人，追漲殺跌是本能，投資本身就是一場與人性兇猛搏鬥的戰鬥，學會敬畏政府，才能在一定程度上克服人性的一點弱點。
2、買房投資本身就是件延遲反饋的事情
房產除了居住屬性，還有很大的一部分屬性在於可以作為一件投資品進行交易，如果投資正確，很有可能會產生很大的收益率，這種收益率很有可能會遠遠超出你日常的工資，這其實是一件被反覆證明的事情
當然，不鼓勵短線去炒房，那是風險家的事情，房產價格會有波動，如果在短期內頻繁的交易房產，其實與賭博無異。對於我們普通人來說，需要儘可能拉長這種交易週期
政府規劃的落地需要時間，人口的聚集需要時間，產業的形成也需要時間，這些其實都會慢慢反應在房價上，因此，站在相對較長的時間範圍內進行房產投資，才可以吃到最大化地利潤紅利
站在這個時間點，很多人其實已經把大量可用來流動的錢都投資在房產中了，同時受制於限售的影響，又無法出售，會感覺生活的壓力
其實你可以理解為給自己強制性的買了份高收益的儲蓄型產品，與其買著股票被套或是買了P2P提心吊膽，還不如買套房來作為投資儲蓄。
房貸，讓我們把省吃儉用下來的日常費用，配置給了未來，相比於其他人大手大腳的享受生活，你只是選擇了享受的延遲來臨
3、房東的期待值已經被拉低到了極限
但把時間軸線拉到今年上半年或是年初，很多房源的掛盤價格是600萬，甚至是700萬，但發現根本就賣不動，只能不斷降價，最誇張的一套房子幾乎每個月都要調低2次價格，但到現在還沒有賣出。
很多房東表示，自己去年就想賣的，但當時以為還要再漲，想著先等等，就這麼一等，發現就真的再也賣不掉了。
4、不是房子賣不出去，而是價格不對
目前樓市下行，對於有房票的人來說，要麼就是沒錢，要麼就是在觀望等待。中介為了讓自己的推薦更有效率，一般把房源分成A、B、C三類，A類房源就是房子的價格是全小區最低的，房東是最配合的，同時還願意降價的，B類就是房子價格一般，但房子的賣相也就是品質、樓層、裝修什麼的還可以，房東也願意配合，C類就是價格比較高，房東也不同意降價了。
對於A類客戶，基本都會重點進行推薦，所有來諮詢的客戶都會帶看，然後反覆強調房子的性價比，確保A類房源能儘快售出，所以，如果真心想要賣房的，就真的要把自己房子的掛牌價格變成全小區最低的。
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人永遠是趨利性的動物，但也正是個體對利益的這種追求，推動社會在不斷的進步。
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