房企求索，產城融合。
當房企轉型週期遇上產城融合大勢，各家房企紛紛使出渾身解數，押寶產城融合會成為下一個利潤增長點。
“不管是城市發展還是產業發展，服務對象都是人，所以，產城融合真正的出發點是從使用者的角度規劃城市，最終實現空間環境良好、產城內部和諧、城市特色鮮明的結果。”碧桂園集團莞深區域產城發展事業部規劃設計總監張道元認為，產城融合的關鍵在於人。
在金科集團聯席總裁方明富看來，產城融合和城市更新將成為未來主流。星河控股副總裁閻鏡予則一針見血地指出，社會比較關注房企是否以產城融合之名行房地產開發之實，這恰恰是房企轉型產城融合的痛點與難點所在。
當前，房地產市場經歷深刻調整，房企依靠自身基建能力和房地產經驗，紛紛佈局產城融合，探索一條從開發到運營的轉型之路。綜觀當前涉足產城融合的房企，多為實力較強的大型企業。
儘管如此，這對於每家房企來說都是一個全新的路徑，若把房地產思維嫁接到產城事業，似有“削足適履”之嫌，如何給產城項目“量體裁衣”，成為擺在房企面前的現實問題。
現狀：房企試水 多種打法
世界上惟一不變的是變。對於已經熟悉房地產開發的房企來說，產城融合仍是一個全新的課題。2017年，我國城鎮人口占總人口比重達到58.52%，但是發展不充分、結構不平衡的問題仍然存在。黨的十九大明確提出，以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。在此背景下，打造“產城融合”發展新格局成為當前房企轉型升級的新模式。
在“以產興城、以城促產、產城融合”的發展要求下，房企的發展定位特別是產業和區位的選擇成為轉型的第一步。正如碧桂園集團董事局主席楊國強在《碧桂園是什麼》中寫道：碧桂園是中國城鎮化進程的身體力行者。從運營郊區大盤、深耕三四線城市、建造森林城市到打造科技小鎮，碧桂園一直在產城融合的道路上上下求索。
張道元認為，未來城鎮化的發展是農業人口的市民化，城鄉差距二元化推動城鄉戰略的提出和落地。2016年7月，碧桂園集團組建產城發展事業部，提出“為鳳築巢，陪伴成長”的理念，首個標杆旗艦項目潼湖科技小鎮即將於今年9月面世。
“2016年8月，碧桂園向全球發佈了科技小鎮戰略，目的在於以產業促發展。”張道元表示，碧桂園選擇在二線城市的周邊建設科技小鎮有一定原因。比如，東莞作為一個以製造業為主的城市，隨著全球產業分工的細化以及東莞自身產業的轉型升級，開始向工業企業郊區化或者近郊化的外圍轉變。於是，在二線前列城市或一線城市周邊打造產城小鎮的規劃設計便應運而生，以配套支持企業與產業的發展。
針對產業地產的發展與佈局，金科集團鎖定了“產業綜合運營”的戰略發展思路，聚焦智慧科技、文化旅遊、大健康三大核心產業，進駐重慶、長沙、太原、瀋陽、濟南等10餘個城市，形成了“產業開發、投資、運營”三位一體的業務模式。金科正以“產城融合”的發展理念，打造產業服務體系，推動城市配套體系升級和區域產業結構調整，帶動經濟持續發展。
圍繞房地產進行產業運營，是房企搶灘產城融合、進行市場化管理的重要舉措。金科集團沿著房地產開發主業向上下游延伸，通過對新業務進行孵化，完成在生活服務、科技園區、酒店（公寓）、商業、園林市政和精裝修等領域的佈局，與地產主業形成協同效應，延伸地產業務價值鏈。
沒有與政府進行PPP模式合作的碧桂園，主動承擔園區建設、運營等成本，優先發展生態友好的高新產業，同時配套商業、教育、醫療、交通等多重資源，實現職住一體，宜居宜業。雖有資金壓力，碧桂園卻有更大的自主性。碧桂園通過自身的主業支撐全產業鏈，自主完成產業選擇與佈局，同時提供多樣化的運營場景。碧桂園以強大的資金整合能力為產業提供基金支持，降低企業成本，保障了企業專注產業發展。
動因：城市發展 轉型所需
城鎮化發展不平衡成為推動產城融合的重要因素。在城鎮化發展的要求下，一些地方追求快速擴張，卻忽視產城融合問題，城市缺乏持續增長活力，進而使得新城變“空城”、“睡城”。因此，房企進行產城融合，是以城市發展為前提、地產開發為抓手、產業發展為支撐，從而達到“以產興城，以城促產，產城融合”的協同發展格局。
城市的發展離不開產業的支撐，而工業企業遠郊化是國際城鎮化進程的普遍規律。中國城市和小城鎮發展改革中心理事長、首席經濟學家李鐵曾表示，因為工業需要低成本的土地供給，不得不選擇價格更低的中小城鎮，或者遠郊區。
例如美國沃爾瑪超市、微軟公司、蘋果公司等都在郊區小鎮。方明富曾表示，產城融合和城市更新將成為未來主流。當一個城市發展到一定階段後，城市更新是不可逆轉的趨勢。
中國正在經歷這個過程。業內人士指出，隨著逆城鎮化的興起，應允許一定規模的工業企業到小城鎮和村莊落戶。在市區，高地價、小空間成為限制企業發展的重要因素，但是城市郊區不完善的配套設施也是企業轉型產城融合面臨的一個現實問題。碧桂園潼湖科技小鎮正是在一片未開發的空白區域進行建設，積極探索產城融合發展模式。
轉型產城融合另一個重要原因在於政策支撐。2015年7月國家發改委發佈《關於開展產城融合示範區建設有關工作的通知》，提出在全國範圍內選擇60個左右條件成熟的地區，開展產城融合示範區建設。到2020年，將示範區建設成為經濟社會全面發展、產業和城市深度融合、城鄉環境優美、居民生活更加殷實安康的新型城區。這對房企在產城融合方面的探索，對其優先獲取資源和項目、實現規模突圍具有重要意義。
除了城市與產業發展需求外，房地產業自身的發展瓶頸倒逼房企轉型升級、走向產城融合。閻鏡予稱，過去的房地產都是朝陽行業，但現在慢慢成為夕陽行業。隨著城鎮化進程的加快以及深入，房地產市場開始步入精細化發展階段，而土地出讓“競配建 競自持”等條件提高拿地成本，使土地和項目資源越來越難以獲取。
同時，房地產調控的政策力度依舊在加碼，頻繁出臺的調控措施和手段，進一步落實“房住不炒”的理念，市場趨於理性。除此之外，房企還面臨金融市場的資金荒難題，在夾縫中生存。雖然產業地產的控制規劃較為嚴格，但是產業地產地塊是進入產城融合接力賽的資格、更是房企轉型的突破口。
“房子是給人住的，房地產是居民生產生活的重要載體。只有做好城市服務商和運營商，開發商才有出路。只有從產城融合角度，提供宜居宜業的適銷對路的多元地產，開發商才面臨無限機遇。但是要把準城市脈搏，真正做到產城融合，實現零庫存，難度還是很大的。”北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學趙秀池表示。
挑戰：一城一策 產業兌現
不同於房地產戶型設計圖紙的普適性，房企進行產城融合需要面對城鎮的複雜環境。閻鏡予認為，產城融合需要與政府溝通交流，根據當地的特色匹配項目。在這一過程中，產業地產的發展定位特別是產業的選擇和佈局要與其所依託的城鎮發展定位相吻合，形成獨具魅力的產業地產特色，才有利於產城融合願景的實現。
對此，業內人士指出，優秀的產業地產需要有由下而上生成的“自組織”能力，能彌補主城缺陷，發揮城市修補、生態修復、產業修繕的作用。
同時，房地產的產城融合將考驗房企產業兌現的能力。閻鏡予表示，在投入—產出—回報的閉環裡面，必須考慮住宅收益和產業投入之間的配比，只有良性的配比才能真正地做好產業。產城融合的投入成本、銷售額等數據是市場上公開透明的信息，因此真正考驗的是房企產業兌現的能力。
這個兌現，一方面，企業需要實現自身的盈利。閻鏡予表示，產城融合的核心是通過住宅賺錢，能夠讓項目現金流保證良好的運作，把錢留下來繼續在當地做產業、做商業，真正把產業做起來。所以在進行產城融合時，企業提高產業變現能力，需要考慮兩個問題，租金收入能否覆蓋銀行利率和運營成本；是否可以做好產業服務，提升物業估值。
另一方面，在於產業地產本身的落地，即開發商、運營商在拿地之後對人才、就業崗位是否有促進與輻射作用，這是後期以及未來需要衡量的因素。除了房地產的開發外，房企還要思考產業發展、運營、盈利等綜合要素，思考如何架好企業與產業的橋樑，成為產城融合發展的重要一環。伴隨著產業升級和基礎設施的改善，通過生態環境、文化景觀、科技創新等要素引導產業園區從單純的宜商向宜商宜居兼顧轉變，是園區提高整體活力的重要方式，也是產城融合的最終方向。
“做城市產業項目對於我們自身的盈虧平衡來說確實存在很大的問題。”張道元表示，項目開發具有長週期特點，根據內部盈虧平衡的規律測算，大約需要5~10年現金流才會相對穩定。純產業項目可以為當地的經濟發展提供動力，也可以解決當地人口就業問題，同時解決政府的內在訴求。希望政府在稅收和招商方面給予一些優惠政策，因為企業在做產業地產時，前期是重投入，沒有任何收益。
產城融合要遵循“協同發展”原則，意味著房企要協調好產業發展、城市功能提升與地產開發的關係，實現真正意義上的規模經濟效益和社會效益。方明富表示，在做城市更新和產城融合板塊時，開發商需要經歷從快到慢、從個體到群體的多層次轉變。
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