房企求索，产城融合。
当房企转型周期遇上产城融合大势，各家房企纷纷使出浑身解数，押宝产城融合会成为下一个利润增长点。
“不管是城市发展还是产业发展，服务对象都是人，所以，产城融合真正的出发点是从使用者的角度规划城市，最终实现空间环境良好、产城内部和谐、城市特色鲜明的结果。”碧桂园集团莞深区域产城发展事业部规划设计总监张道元认为，产城融合的关键在于人。
在金科集团联席总裁方明富看来，产城融合和城市更新将成为未来主流。星河控股副总裁阎镜予则一针见血地指出，社会比较关注房企是否以产城融合之名行房地产开发之实，这恰恰是房企转型产城融合的痛点与难点所在。
当前，房地产市场经历深刻调整，房企依靠自身基建能力和房地产经验，纷纷布局产城融合，探索一条从开发到运营的转型之路。综观当前涉足产城融合的房企，多为实力较强的大型企业。
尽管如此，这对于每家房企来说都是一个全新的路径，若把房地产思维嫁接到产城事业，似有“削足适履”之嫌，如何给产城项目“量体裁衣”，成为摆在房企面前的现实问题。
现状：房企试水 多种打法
世界上惟一不变的是变。对于已经熟悉房地产开发的房企来说，产城融合仍是一个全新的课题。2017年，我国城镇人口占总人口比重达到58.52%，但是发展不充分、结构不平衡的问题仍然存在。党的十九大明确提出，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。在此背景下，打造“产城融合”发展新格局成为当前房企转型升级的新模式。
在“以产兴城、以城促产、产城融合”的发展要求下，房企的发展定位特别是产业和区位的选择成为转型的第一步。正如碧桂园集团董事局主席杨国强在《碧桂园是什么》中写道：碧桂园是中国城镇化进程的身体力行者。从运营郊区大盘、深耕三四线城市、建造森林城市到打造科技小镇，碧桂园一直在产城融合的道路上上下求索。
张道元认为，未来城镇化的发展是农业人口的市民化，城乡差距二元化推动城乡战略的提出和落地。2016年7月，碧桂园集团组建产城发展事业部，提出“为凤筑巢，陪伴成长”的理念，首个标杆旗舰项目潼湖科技小镇即将于今年9月面世。
“2016年8月，碧桂园向全球发布了科技小镇战略，目的在于以产业促发展。”张道元表示，碧桂园选择在二线城市的周边建设科技小镇有一定原因。比如，东莞作为一个以制造业为主的城市，随着全球产业分工的细化以及东莞自身产业的转型升级，开始向工业企业郊区化或者近郊化的外围转变。于是，在二线前列城市或一线城市周边打造产城小镇的规划设计便应运而生，以配套支持企业与产业的发展。
针对产业地产的发展与布局，金科集团锁定了“产业综合运营”的战略发展思路，聚焦智慧科技、文化旅游、大健康三大核心产业，进驻重庆、长沙、太原、沈阳、济南等10余个城市，形成了“产业开发、投资、运营”三位一体的业务模式。金科正以“产城融合”的发展理念，打造产业服务体系，推动城市配套体系升级和区域产业结构调整，带动经济持续发展。
围绕房地产进行产业运营，是房企抢滩产城融合、进行市场化管理的重要举措。金科集团沿着房地产开发主业向上下游延伸，通过对新业务进行孵化，完成在生活服务、科技园区、酒店（公寓）、商业、园林市政和精装修等领域的布局，与地产主业形成协同效应，延伸地产业务价值链。
没有与政府进行PPP模式合作的碧桂园，主动承担园区建设、运营等成本，优先发展生态友好的高新产业，同时配套商业、教育、医疗、交通等多重资源，实现职住一体，宜居宜业。虽有资金压力，碧桂园却有更大的自主性。碧桂园通过自身的主业支撑全产业链，自主完成产业选择与布局，同时提供多样化的运营场景。碧桂园以强大的资金整合能力为产业提供基金支持，降低企业成本，保障了企业专注产业发展。
动因：城市发展 转型所需
城镇化发展不平衡成为推动产城融合的重要因素。在城镇化发展的要求下，一些地方追求快速扩张，却忽视产城融合问题，城市缺乏持续增长活力，进而使得新城变“空城”、“睡城”。因此，房企进行产城融合，是以城市发展为前提、地产开发为抓手、产业发展为支撑，从而达到“以产兴城，以城促产，产城融合”的协同发展格局。
城市的发展离不开产业的支撑，而工业企业远郊化是国际城镇化进程的普遍规律。中国城市和小城镇发展改革中心理事长、首席经济学家李铁曾表示，因为工业需要低成本的土地供给，不得不选择价格更低的中小城镇，或者远郊区。
例如美国沃尔玛超市、微软公司、苹果公司等都在郊区小镇。方明富曾表示，产城融合和城市更新将成为未来主流。当一个城市发展到一定阶段后，城市更新是不可逆转的趋势。
中国正在经历这个过程。业内人士指出，随着逆城镇化的兴起，应允许一定规模的工业企业到小城镇和村庄落户。在市区，高地价、小空间成为限制企业发展的重要因素，但是城市郊区不完善的配套设施也是企业转型产城融合面临的一个现实问题。碧桂园潼湖科技小镇正是在一片未开发的空白区域进行建设，积极探索产城融合发展模式。
转型产城融合另一个重要原因在于政策支撑。2015年7月国家发改委发布《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》，提出在全国范围内选择60个左右条件成熟的地区，开展产城融合示范区建设。到2020年，将示范区建设成为经济社会全面发展、产业和城市深度融合、城乡环境优美、居民生活更加殷实安康的新型城区。这对房企在产城融合方面的探索，对其优先获取资源和项目、实现规模突围具有重要意义。
除了城市与产业发展需求外，房地产业自身的发展瓶颈倒逼房企转型升级、走向产城融合。阎镜予称，过去的房地产都是朝阳行业，但现在慢慢成为夕阳行业。随着城镇化进程的加快以及深入，房地产市场开始步入精细化发展阶段，而土地出让“竞配建 竞自持”等条件提高拿地成本，使土地和项目资源越来越难以获取。
同时，房地产调控的政策力度依旧在加码，频繁出台的调控措施和手段，进一步落实“房住不炒”的理念，市场趋于理性。除此之外，房企还面临金融市场的资金荒难题，在夹缝中生存。虽然产业地产的控制规划较为严格，但是产业地产地块是进入产城融合接力赛的资格、更是房企转型的突破口。
“房子是给人住的，房地产是居民生产生活的重要载体。只有做好城市服务商和运营商，开发商才有出路。只有从产城融合角度，提供宜居宜业的适销对路的多元地产，开发商才面临无限机遇。但是要把准城市脉搏，真正做到产城融合，实现零库存，难度还是很大的。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池表示。
挑战：一城一策 产业兑现
不同于房地产户型设计图纸的普适性，房企进行产城融合需要面对城镇的复杂环境。阎镜予认为，产城融合需要与政府沟通交流，根据当地的特色匹配项目。在这一过程中，产业地产的发展定位特别是产业的选择和布局要与其所依托的城镇发展定位相吻合，形成独具魅力的产业地产特色，才有利于产城融合愿景的实现。
对此，业内人士指出，优秀的产业地产需要有由下而上生成的“自组织”能力，能弥补主城缺陷，发挥城市修补、生态修复、产业修缮的作用。
同时，房地产的产城融合将考验房企产业兑现的能力。阎镜予表示，在投入—产出—回报的闭环里面，必须考虑住宅收益和产业投入之间的配比，只有良性的配比才能真正地做好产业。产城融合的投入成本、销售额等数据是市场上公开透明的信息，因此真正考验的是房企产业兑现的能力。
这个兑现，一方面，企业需要实现自身的盈利。阎镜予表示，产城融合的核心是通过住宅赚钱，能够让项目现金流保证良好的运作，把钱留下来继续在当地做产业、做商业，真正把产业做起来。所以在进行产城融合时，企业提高产业变现能力，需要考虑两个问题，租金收入能否覆盖银行利率和运营成本；是否可以做好产业服务，提升物业估值。
另一方面，在于产业地产本身的落地，即开发商、运营商在拿地之后对人才、就业岗位是否有促进与辐射作用，这是后期以及未来需要衡量的因素。除了房地产的开发外，房企还要思考产业发展、运营、盈利等综合要素，思考如何架好企业与产业的桥梁，成为产城融合发展的重要一环。伴随着产业升级和基础设施的改善，通过生态环境、文化景观、科技创新等要素引导产业园区从单纯的宜商向宜商宜居兼顾转变，是园区提高整体活力的重要方式，也是产城融合的最终方向。
“做城市产业项目对于我们自身的盈亏平衡来说确实存在很大的问题。”张道元表示，项目开发具有长周期特点，根据内部盈亏平衡的规律测算，大约需要5~10年现金流才会相对稳定。纯产业项目可以为当地的经济发展提供动力，也可以解决当地人口就业问题，同时解决政府的内在诉求。希望政府在税收和招商方面给予一些优惠政策，因为企业在做产业地产时，前期是重投入，没有任何收益。
产城融合要遵循“协同发展”原则，意味着房企要协调好产业发展、城市功能提升与地产开发的关系，实现真正意义上的规模经济效益和社会效益。方明富表示，在做城市更新和产城融合板块时，开发商需要经历从快到慢、从个体到群体的多层次转变。
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