隨著雄跨粵港澳大灣區核心城市的廣深港高鐵正式通車運營，“一小時經濟圈”持續地大力推動高鐵沿線物業增值。粵港澳大灣區的全面加速發展，為商業地產投資市場帶來了新機遇，縱觀2018年上半年大灣區核心城市投資市場的表現，深圳房地產大宗交易市場錄得超過72億元，廣州錄得主要大宗物業成交額近80億元。可見隨著大灣區的推進，國內外資金對大宗物業的青睞更勝從前。
大宗物業，一般指批量房產物業交易，涵蓋寫字樓、商場、住宅、酒店、工業物流等，買方以機構為主。
丨大宗物業發展現狀：持續活躍
因住宅、類住宅系產品受限購政策因素影響，大宗物業下的寫字樓、長租公寓、商鋪等成為當下投資熱門選擇。
有一點需要注意的是，大宗物業投資領域長期以來是外資的天下，近幾年來，保險機構和房地產基金等國內資本大幅進入，成為交易市場的主要力量。據商業地產服務的數據顯示，自2014年以來，國內機構資本在交易中所佔份額已由2008-2010年間的17%翻番至35%。2016年中國大宗物業投資交易額達1800億元，市場規模在盤桓千億元水平多年後，交易額同比倍增。
而從2017年大宗物業交易物業類型來看，寫字樓交易額佔總體交易額的56%；工業物流地產成交金額達到123億元，大幅增長400%以上。購物中心交易額也穩步上漲達到280億元。
根據世邦魏理仕研究部預測，中國目前可投資商業地產總規模達到3.4萬億美元，有望在2020年增長到4.2萬億美元，如此潛力巨大的市場也難怪引來內外資大規模加碼佈局。
丨寫字樓交易市場：一路領先
寫字樓市場中，既有多個整層的成交，也有小獨棟甚至整棟的成交。寫字樓的成交客戶多為金融投資及科技信息類企業，寫字樓的交易額一直佔據大宗物業項目交易總額的首位主要有兩方面的原因：
一是出於辦公自用需求，辦公升級如擴大面積和地段優化選擇，
二是看中物業未來的增值空間及地段稀缺性。
目前投資者偏好的產品依然是擁有穩定回報的寫字樓，而入場的投資者以內資為主，比例達93.5%。未來大宗物業資產包將受到市場青睞，寫字樓產品需求仍然表現強勁，而隨著長租公寓和聯合辦公等業態的興起，投資者未來預計會在這兩種產品上加大投資。
其中廣州、深圳和香港將繼續成為灣區寫字樓的聚集地。畢竟財富世界500強企業的總部高度集中在廣深港三地。目前，廣州、深圳和香港的寫字樓空置率維持在5%到10%左右，由於缺乏新增供應，三個城市都有新興商務區發展計劃，包括廣州的琶洲和金融城、深圳的後海和前海以及香港的九龍東。未來，隨著新增供應陸續入市，在2028年前，三地新增寫字樓面積將分別達305萬平方米、143萬平方米和25萬平方米。新增供應將誘發企業搬遷和升級，預計佔用率和租金將持續攀升。
丨大宗物業的發展前景
對於位處粵港澳大灣區的大宗物業投資者而言， 廣深港高鐵開通後，發達的交通網絡、完善的基礎設施和生活配套將帶動經濟騰飛發展。廣州、深圳及香港三大灣區核心城市的優勢互補及融合發展將進一步得到加強。強勢的經濟發展將有力帶動投資市場對廣州優質物業的需求，有望迎來更多成交。
2017-2020年正是國內機構資本商業地產投資的建倉時期，預計將有1萬億元人民幣資金排隊入市，隨著政策的進一步限制，大宗物業交易佔比必定加快提高。到2020年，中國大宗房地產投資交易總額有望達到2600億元。
這其實與世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌的言論是不謀而合的，即：
“建議投資者關注一線城市中具有租金增長潛力的物業，藉助板塊整體提升、物業和租戶結構升級、用途轉換等途徑實現更高的投資回報。”
另外一點需要注意的是，2017年國內房地產基金累計成交金額突破600億元，同比增長150%。2018年初，《私募投資基金備案須知》新規的發佈，預計新規將促使地產基金的投資由債權類向股權類轉換，股權類基金將在投融兩端擁有更多的機會，對大宗物業的投資帶來利好。
2018年，外資地產基金繼續把中國列為亞太區增值型投資的首要目標市場。其中2018-2020年間將共有530億美元亞太私募房地產基金投出，其中中國市場將獲得140億美元，主要為增值型和機會型基金。另外隨著2017年中國經濟的新動力逐步成型，外資地產基金對中國經濟失速的擔憂逐漸減弱，2018年外資基金對中國一二線城市優質物業的投資將有所加快 。
目前，京滬兩地的大宗物業流動性相對較小，廣深兩大城市的散賣型物業較多，市場更為活躍。正在逐步深化的粵港澳大灣區未來大宗物業投資基本面也將迎來巨大的核心利好，投資價值巨大。在此良機之下，您是否也該御風而行，順勢而為呢？
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