很多人說到要開實體店，首先就是想到去找鋪位，其實，在找店鋪之前，有很多更加重要的問題要先想清楚，否則很可能導致選址失敗。太多的時候不是因為選的位置不好，而是很多問題沒想清楚，導致選的位置很好，但並不適合。所以，在選址只前，要先做好以下幾項工作。
確定經營項目
準備開店的第一件事不是馬上跑出去找鋪位，而是要先確定經營項目，因為，健身房和咖啡店的選址要求肯定是不同的，可能你會說，我早就想好乾什麼了，不然怎麼會想去開店呢？其實，大部分人都沒有想好，想了和想好了是兩回事，接著往下聽你就知道了。還有一種情況是，有些人已經有了鋪位，因為想利用起來這個鋪位，所以打算開個店，這樣的出發點通常會導致開店失敗，因為，只有建立在你做某個生意有競爭優勢的前提下，才可能把這個生意做好，這種優勢可能是行業的從業經驗、客戶資源、好的產品等。所以，實體店開店的第一步，還是要選擇一個最恰當的項目，切不可遷就或是太隨意。當你已經有了經營方向後，接下來就要考慮下面8個問題了，想清楚了，在去找位置。
1、你的核心產品是什麼？
這是顧客和你交易、買單的本質，越有特色、同質化程度越低越好，同時還要考慮供貨或原材料是否供應充足穩定、成本是否具有競爭優勢等問題，因為如果產品上沒什麼競爭力，那生意做著是很辛苦的。
2、你的經營模式是什麼？
說的通俗點，經營模式就是你這個店靠什麼方式參與競爭，並且把錢賺到。因為，並不是你開了店，有了產品，顧客就都來了，競爭對手那麼多，憑什麼來你家，要想清楚。比如是靠產品差異、還是供應鏈優勢，或是獨特的體驗，這個時代，只有好產品是不夠的，而經營模式越來越重要。
3、你的目標顧客是誰？
你賣的商品要高度匹配顧客群，這就需要你找到非常需要並喜歡你商品的這群人，而後過濾掉非目標顧客。也就是隻為一個群體提供精準服務，千萬不要指望所有人都成為你的顧客，那樣只會讓你浪費大量資源，顧此失彼，最後還可能所有人都不選擇你，這個時代最怕的就是大眾化、沒特色。
4、你的目標顧客有什麼需求？
基本的需求很容易理解，比如飯店，顧客的基本需要就是吃飽嘛。但如，這種基本需求哪家飯店都能滿足對不對？只滿足到這個層面是沒有競爭力的，那就要深挖更具體的需求，可能味道方面，你的顧客更喜歡香辣又不刺激胃，也不膩的食物，或是顧客在食物需求的基礎上，還在意環境優雅安靜，或是希望買到逛街時方便拿、方便吃的食物等，要抓住顧客更深層次的需求，就能創造出更多的競爭優勢。
5、我能滿足目標顧客哪些需求？
找到了顧客的深層次需求，但並不一定你都能很好的滿足他們的所有需求，因為你不可能什麼都擅長，所以，接下來就是考慮，目標顧客期望的這些需求裡，自己能更好的滿足哪些，不是簡單滿足，而是能比競爭對手更好的滿足，滿足不了的，淡化它、迴避它，能滿足的，加強它，這就是競爭力的來源。
6、你的目標顧客有什麼特徵？
接下來就是考慮目標顧客的基本特徵了，比如他們的年齡段是什麼？收入水平怎樣？生活習慣怎樣？他們的好惡是什麼？而後為他們畫像，也就是描述出他們的共性特徵，這一步是為了方便我們找到他們。
7、你的競爭對手都是誰？
你要描述清楚你的競爭對手的特徵，這在選址時也是非常必要的參考因素，你總要知道他們長什麼樣，這才不至於暈暈乎乎的把店開在競爭對手環聚的地方吧？
8、自身的競爭優勢是什麼？
目標消費者的樣貌清晰了，他們的需求也清楚了，自己的優勢和能提供的產品也清晰了，競爭對手的樣貌也清晰了，接下來就要綜合上面7點，考慮自己哪方面可以超過同行，獲得消費者的青睞，因為你自認為的優勢如果不能超越同行，那就算不得競爭優勢。如果各方面都是中規中矩，不能突出，就要謹慎考慮是否要開店了。
以上問題考慮的越詳細、越周到，在選址的時候，目標性、針對性也就越強。
瞭解全城的商鋪概況
如果你是初次開店，而且是想在自己所居住的城市中開一家店，往往不會太過仔細去選址，因為通常會認為自己已經很熟悉這個城市了，心裡都有數，或者已經有了目標，想當然的選擇一個自己認為合適的地方，其實，這往往是非常片面的認知，你必須把整個城市中的主要商圈都走一遍，到時你會神奇的發現，你的想法和沒走市場之前是不同的，你90%的概率會發現更好的選擇。當然，也不僅限於商圈，還可能是一些零散的街邊店之類的，但一定要選擇在有客流的熱點區域。
作者簡介：美國Tutti Frutti餐飲連鎖中國區CEO、清華大學EMBA總裁班特聘講師。連續創業者。
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