爛尾樓，是指已經辦理用地、規劃手續，項目開工後，因開發商無力繼續建設投資或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。通常是因為政府對房地產項目審批缺乏實際審核而項目資金缺乏沒能完工的房地產項目。此外，還有因為產權發生糾紛的，工程質量不合格等原因而停工的項目，也算作爛尾樓。
爛尾樓形成的原因較多，例如：在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規而導致工程停工，等等。其中多半是因為資金鍊條斷裂，工程未完，開發商已經拿不出錢來，銀行也不願繼續貸款，而項目又無法轉讓給其他投資人，無奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任憑風吹雨打。這樣的例子有許多，而處置爛尾樓，也進而變成了地方政府長期的“心病”。
下面，軍師就為大傢俱體分析一下商業地產爛尾樓形成的5大具體原因：
1、局部地區房地產過熱，宏觀調控以後，信貸資金收縮，工程後續資金跟不上，只好下馬。例如，海南、北海等地的大部分爛尾樓就是1993年局部地區出現房地產過熱現象的後遺症。當時房地產投資額增長率遠遠高於銷售額增長率，其中佔很大比重是盲目投資和大肆炒地皮、炒項目的結果。
2、由於國際經濟環境激烈變化，斷了資金來源，被迫停工。例如上海的爛尾樓就大多是在1997年東南亞金融風暴時形成的。
3、市場定位不準，暗淡的銷售前景，迫使投資者要“改弦易轍”，停工求變。例如位於南京市鬧市區新街口的某爛尾樓，十年內蓋了又停，停了又蓋，一個重要原因就是在投資決策時對產品的定位和市場風險認識不足。
4、因施工質量低劣，被迫停工。 溫州市某爛尾樓，地處寸土寸金的城市中心，建了8年多，始終無法竣工。由於存在嚴重的質量問題，只好爆破拆除。
5、債權債務等各種糾紛纏身，導致停工。
爛尾樓的形成，對於社會的影響以及對我們有什麼啟示呢？
由於房地產是資金密集型行業，因此，爛尾樓往往佔用了大量的資金，包括大量借貸資金。因此，銀行往往是最大的債權人，也是最大的直接受損者。銀行不但損失利息收入，還很有可能損失本金，是銀行的不良資產。
爛尾樓還有破壞城市形象，浪費土地資源，以致破壞投資者信心等危害。
商業地產爛尾樓對於目前的房地產行業和投資者有什麼啟示呢，軍師認為，我們應該要把房地產業的發展放到國家和地區的宏觀經濟環境中來很好地把握，保持與宏觀經濟的協調。房地產業是國民經濟的重要支柱產業和基礎性產業。房地產業增長適當超前一點，有利於拉動宏觀經濟的發展。但如果超前得太多，則又會對宏觀經濟發展產生負面作用。產生大量爛尾樓的深層原因，就是房地產業發展大大超越了國家或地區的經濟發展水平。
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