丁建剛住在杭州網年會現場發佈（1月8日）
2018杭州樓市研究分析報告（節選）
01
前 言
2018年的中國樓市“市場扭曲、亂象叢生”，市場出現重大轉折。
始於2015年底的“去庫存”所造就的巨大“國家牛市”，於2018年上半年達到高潮，並快速謝幕。
杭州是中國房地產市場的典型城市之一，杭州樓市2018年同樣經歷了重要轉向。
轉向並非是調控政策起作用。而且，恰恰是荒唐的限價政策造成了一二手房價格倒掛，市場價格信息失靈，出現倒賣房號、權力尋租現象，由此政府又不得不強行介入商品住宅銷售搖號。
限價政策衍生出的搖號政策看似公平，但形成了將被限的商品房價格與市場價之間巨大的套利空間顯性化、福利化的特徵，同時也帶來了諸多問題和混亂。引發了“萬人搖”、“2萬人搖”、銀行被擠爆，甚至有人註冊公司來搖號等現象，效果事與願違，反而加劇了人們的投資投機心態。人們認為“搖號”買的房子永遠不會虧，讓很多人不考慮風險而放心大膽的投資房地產市場。
時至7月，市場預期開始微妙轉變，之後的幾個月，市場呈逐漸降溫之勢。
市場轉變的真正內因並非是中美貿易摩擦，而是對宏觀經濟和社會發展預期的改變，中美貿易摩擦只不過是正好趕上那個時間節點的導火索而已。
預期的改變，瞬間改變了市場的走向。
02
2018杭州樓市市場特徵和結論
1. 樓市在上半年達到本輪行情最狂熱的階段，下半年預期開始轉變，市場隨即呈現降溫之勢。
2. 由於限價政策導致了市場供給失真、需求失真、價格失真 ，甚至成交量也失真，商品房數據事實上失去了市場研究分析的實際意義。
▲2011-2018杭州市區商品房成交量走勢圖
3. 限價政策不僅使市場信號失靈，而且造成一二手房價格倒掛，導致市場亂象叢生，出現了倒賣房號，權力尋租等一系列混亂現象。
4. 限價政策使很多項目，特別是高價項目，
無法正常領到預售證，加劇了市場供需矛盾；也使得很多項目，特別是高地價項目，無法達到開發商的價格預期，推遲項目上市時間，變相幫助開發商捂盤。截至2018年底，杭州市區（不含富陽區、臨安區，下同）在2017年出讓的項目中，仍有41個項目未上市，佔總數量的一半以上。
▲2017年未上市項目分佈圖（來源：地產決策通）
5. 官方為了平息民怨不得不介入更微觀的行政調控，主導商品住宅市場“搖號”。
6. “搖號”政策將商品房的套利空間顯性化、福利化、彩票化。導致極少數真正有購房需求的人能買到限價商品房，更多的是將套利的空間留給了“中獎者”。
7. 下半年市場預期發生變化之後，市場供需雙方開始逐步趨於理性，被扭曲的市場趨於正常。
8. 杭州對土地出讓的節奏把握精準絕妙。上半年市區出讓土地可建面積就達728.9萬方，1296.1億元；到8月末，土地出讓金達到1995.3億元，已超2017年全年水平，佔2018年年度出讓金額的93%。
9. 7月開始，開發商對市場預期發生改變，拿地邏輯也隨之產生明顯變化。大多數開發商以現階段靜態測算保本微利為原則，土地溢價率大幅降低。
10. 因限價政策導致商品房的成交量和價格數據均不能反映市場真實面貌，參照二手房的成交量和價格走勢判斷，事實上下半年市場成交已呈逐漸下降之勢。
市區二手房成交量於下半年開始逐漸下滑，至四季度月成交量僅為年內最高月份的1/3。
典型次新二手房年底的價格與六七月時的最高價相比，下降幅度達15%左右。
11. 由於預期改變，市場的投資和投機心態也隨之改變。這一點在以投資為主要目的的酒店式公寓成交量上，表現極為突出。
12. 市場漸趨正常之後，板塊分化明顯，部分板塊競爭激烈，甚至開始出現滯銷現象。部分樓盤在均價不變的前提下調整樓層價格結構變相降價促銷。
13. 過去兩年中，高價地塊按現行市場價格測算，
有大約80個項目虧損或疑似虧損。（由於部分項目有自持，部分項目需現房銷售，很難精確估計真實的市場成本。）14. 由於全年商品住宅去化量（979.1萬方）與新增涉宅地的供給量（980.6萬方）基本持平，全年隱性庫存（潛在供應量）基本維持不變（上升約1.5萬方）。
▲2018年底杭州市區商品住宅潛在供應量圖
15. 由於下半年市場變化，未能達到前期購房者的價格預期，加之確有部分開發商的產品減配和品質下降，也有部分購房者在購房時被“價外加價”或捆綁車位等因素，2018年商品房“維權”事件此起彼伏。
16. 在“擁江發展”戰略背景下，城市格局繼續發生變化，“兩個主中心，七個副中心”的城市格局進一步形成。
17. 包括軌道交通在內的城市基礎設施建設速度加快，杭州地鐵三期十條線路全線開始建設，到2021年底將全部建成通車。
2018年底，國家發改委正式批覆杭州地鐵三期規劃調整，新增機場軌道快線項目，未來將實現從未來科技城杭州西站30分鐘到火車東站，45分鐘到蕭山機場。
18. 由於城際鐵路的確定與建設，使富陽、臨安融入市區速度加快，同時，海寧、德清、柯橋等城市和城區“環杭衛星城”的格局初步形成。
03
2019樓市展望
不確定的2019。
對樓市的預判，通常是一件非常困難的事情。尤其是面對風雲變幻、市場轉折的2018年，對極不確定的2019年加以預判，更是一件難度極高的事。在2018年年初，浙報傳媒地產研究院發佈的《2017杭州樓市研究分析報告》中，曾對2018年樓市作出一些預判，聊以欣慰的是其中大部分的判斷，均被市場一一證實：
1. 關於調控政策走向：2018年可能的政策走向之一是，將權力和責任一併交給地方政府。
2. 2018年對剛性需求首套房的支持政策，可以期望首付和利率會較為寬鬆。
3. 房地產稅在2018年落地的可能性極小，甚至沒有。
4. 杭州在可預期的未來，市場表現仍會繼續突出。
5. 2018年，在新舊城市總體規劃尚未銜接的背景下，提前實施“擁江發展”戰略。
6. 2018年杭州市區土地開閘放水幾乎沒有懸念。
7. 土地價格穩中有降，原來部分高價地塊虧損入市可能性較大。
2019年樓市預判：
1. 杭州樓市乃至整個中國房地產市場都在極度的不確定中，進入了2019年。
包括經濟下行、中美貿易摩擦等等，諸多影響因素均不確定，房地產市場的政策也不完全確定。
2. 但是應該能在各種不確定中，尋找到一些確定的因素。
經濟下行趨勢和壓力是確定的。調控政策絕無可能繼續從緊，而只可能鬆動，這一點也是確定的。
3. 觀察經濟走勢，除各類宏觀經濟指標以外，另一個直觀的觀察窗口是是否出現失業潮和企業倒閉潮。
4. 如果經濟沒有極端惡劣的情況出現，政策將會是相對放鬆，而一般不會選取刺激市場的政策。
如官方萬不得已再次選擇刺激市場政策，那很可能是市場危險時刻了。
5. 由於法理障礙等各種因素，房地產稅立法仍將困難重重，2019年對房地產稅這一懸念可以不予考慮。
6. 中國城市化進程的高鐵網特徵越來越明顯。
所謂高鐵網特徵就是將中國的一二線城市，主要是二線城市置於同一平臺比較性價比。這是具有中國特色的城市間“虹吸”現象。
依據這一特徵可以判定，類似2018年春天出現的二線城市之間的“搶人大戰”可能還會出現。如出現限購等方面的政策鬆動，可能會在二線城市之間快速傳導。
7. 綜合比較城市的資源和經濟活力等要素，以及與房價之間的比值，迄今為止，杭州仍是中國一二線城市中性價比最高的城市之一。
8. 無論是從財政需求還是基礎設施建設需求判斷，2019年，杭州仍將大規模推地。（截至本報告發稿日，杭州市區已掛牌土地27宗，可建面積達199萬方。）
杭州市區面積已經高達8003平方公里，理論上絕不會缺地，2019年乃至未來的土地供應仍將充沛。
9. “兩個主中心，七個副中心”的城市格局將進一步形成。
10條地鐵線路，1條機場快線和5條城際鐵路所形成的城市格局和交通格局，將縮小土地級差地租。除擁有特殊稀缺山水資源和稀缺城市資源以外的區域，特別是七個副中心區域核心間的價格梯度將縮小。
10. “防範風險”仍是房地產企業面臨的重要課題。即使調控政策鬆動，仍不能樂觀，仍需要“守住底線”思維，“活下去”的說法雖然誇張但不無道理。
11. 過去多年的市場證明：在進入的時間節點、城市和區域的選擇、地塊和地價選擇都已確定的前提下，產品定位是否正確是決定項目成功或失敗的最後一筆，沒有試錯的機會。需求市場的精細化研究將越來越關鍵。
這方面，成功或失敗的案例比比皆是。部分板塊競爭激烈，常常是由於產品的粗糙和同質化。
12. 2019年將是交付大年。過去兩年中由於限價政策導致的“價外加價”、捆綁銷售、產品減配、品質下降等因素，
或將引發大規模的“維權”潮。這一點幾乎沒有懸念，這也是諸多房企2019年中最大的風險點之一。
04
結束語
2018年房地產市場所經歷的種種變化與轉向，僅僅是中國經濟的一部分和一個縮影。
2018年，可能是中國改革開放四十年來所遇到的最嚴峻的時刻。
2019年，官方總體期望是“穩定”。甚至提出了六個穩：穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期。住建部具體落實的是三個穩：穩地價，穩房價，穩預期。
經濟學原理和歷史經驗都告訴人們：最重要的是預期。
2018年也充分證實了：預期的改變，將帶來市場的瞬間改變。
對於官方來說，儘快的穩定市場各方的預期，恢復人們對經濟社會發展的信心，對未來的信心，將是比任何事情都重要的事。
對於房地產企業和公眾來說，最重要的，同樣是盯住市場的預期。
備註：
數據截至2018年12月31日；
本報告中杭州市區範圍為市八區（不含富陽、臨安，蕭山區統計數據包含大江東），杭州主城區範圍為市六區（不含蕭山、餘杭、富陽、臨安）；
我愛我家市場研究中心、中原地產、鏈家地產提供二手房數據支持。
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