北京地產圈私底下有句話，潘石屹的話，你不能全信。至於信多少，自己判斷。
潘石屹最喜歡說的一個詞，叫做創新。2011年1月他蓋的建外SOHO被演員宋丹丹罵：求求你，潘石屹，別再建房子了。他在表面歡迎批評的同時，辯解SOHO中國是在創新。
2012年8月他宣佈公司全面轉型，從“開發-銷售”模式，向“開發-持有”模式轉型，也說是創新。
可是，2013年以來，他每年都在賣房子，只是跟過去散售給煤老闆們不同，是整棟整棟地賣。散售整售，都是賣。不僅賣北京上海的非核心物業，如今，連北京光華路SOHO2這樣的核心物業也要賣了。
根據證券日報的測算，如果加上宣佈要出售的光華路SOHO2和凌空SOHO兩個項目，僅2014年以來，SOHO中國已經和即將售出的資金達340億元。出售物業帶來的營收和利潤，仍然佔據公司營收和利潤的主要部分。
後來，老潘不再滿足於“創新”二字了。
2015年2月，潘石屹推出一站式O2O共享辦公產品3Q。除了把SOHO3Q模式稱為公司的第二次轉型外，還宣告
3Q是中國互聯網O2O的一次革命。變換一下辦公室桌子凳子的組合方式，就是一次革命？那革命就太容易了。2015年7月他在上海就吹噓說，北京和上海的SOHO3Q幾乎已經滿租，想進來要排隊，但實際上到2016年底，他的3Q出租率也只有85%。
2015年8月他接受虎嗅網採訪時說，計劃2016年3Q做到4萬個座位，2017年增長到10萬個座位。但根據公司財報，截至2016年底， SOHO中國在北京和上海的自持物業中開設了17個SOHO 3Q核心，有2個正在建設中，共提供超過1.6萬個工位（座位）。1.6萬個與4萬個，相差實在有點兒遠。
攸克君回顧這些歷史數據和老潘的說法，絲毫沒有幫他算賬的意思，而是想說，2012年8月以來，SOHO中國的租金收入佔比太低了，幾乎“低到了塵埃裡”，而3Q租金在公司整體收入的佔比也是很低很低。因此，至少到目前為止，SOHO中國仍然是典型的“開發-銷售”模式，潘石屹宣佈的兩次轉型，哪一次都不能說是成功了。
敘述歷史，是為了測預未來。
7月7日，潘石屹又宣佈了一個新戰略，3Q 要向二三線城市擴張。而出售物業的資金就是要投入SOHO3Q 中。但他不打算買地建樓，而是通過收購，做二房東。為此，未來兩個月，SOHO3Q還計劃進行一次融資。根據媒體報道，潘石屹的原話是，“3Q是我們的新領域，未來估計兩三年之後，新的經濟增長點主要是3Q。”
如果攸克君沒有理解錯，他的意思是，兩三年之後，SOHO中國新的經濟增長點也就是營收和利潤，主要是來自3Q租金收入。
老潘這話你信麼？反正我是不信的。兩個理由：
第一，3Q的品牌影響力還很弱。要不是老潘這次又出來咋乎，我們都快把這名稱忘記了。3Q在全國的規模和品牌吸引力，要遠低於優客工場。
第二，二房東不好當，要利潤率就沒有出租率，要出租率就得犧牲利潤率。坦白講，潘石屹在北京CBD的幾個SOHO，售價偏高，小業主沒怎麼掙到錢。也是這種思路，北京上海的3Q，租金是偏高的。如果在二三線城市也想獲得這種租金回報，出租率是相當可疑的。
兩三年過去，3Q還是個試驗品，營收佔比在財報裡毫無亮點；兩三年之後，3Q就能開出花來？扯。
好在老潘還有不少可賣的項目。根據媒體報道，除去計劃出售的光華路SOHO2和凌空SOHO兩個項目，潘石屹手裡仍有21個位於北京、上海近370萬平方米的投資物業。一年賣兩個，也要賣10年。
從這個意義上說，有一句話潘石屹沒有說錯，“我還是一個開發商”，而且，前面講了，從物業銷售收入與租金收入佔比看，他還是傳統的開發商。也因此，他之前大聲宣告的，轉型、革命，不過是虛頭八腦的噱頭罷了。
在性格上，潘石屹謹慎、保守，甚至有些膽小；但每次為公司推銷商品，他更像是一個演員，演技不輸於宋丹丹。
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